自测提分题库加精品答案房地产估价师之估价原理自测提分题库加精品答案房地产估价师之估价原理与方法自我检测试卷与方法自我检测试卷 B B 卷附答案卷附答案 单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、下列经脉属于奇经八脉的是 A.督脉 B.任脉 C.带脉 D.阴维脉【答案】A 2、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（）。A.模拟房地产市场定价 B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断【答案】D 3、（）是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区，它往往会失去意义。A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.经济距离【答案】A 4、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法 B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用 C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D.假设开发通常测算的是一次性的价格剩余【答案】C 5、下列哪项不属于阴阳学说在中医学说明人体组织结构的应用 A.就大体部位来说，上部为阳，下部为阴；体表属阳，体内属阴 B.就其背腹四肢内外侧来说，则背属阳，腹属阴；四肢外侧为阳，四肢内侧为阴 C.以脏腑来分，五脏属里，藏精气而不泻，故为阴；六腑属表，传化物而不藏，故为阳 D.“阴胜则阳病，阳胜则阴病；阳胜则热，阴胜则寒”【答案】D 6、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是()。A.未知、需要求取的待开发房地产的价值 B.投资者购买待开发房地产应负担的税费 C.销售税费 D.开发成本、管理费用和销售费用【答案】B 7、甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为 70 万元，乙宗地价值为 50 万元。合并后的房地产价值为 150 万元。若乙宗地土地权利人购买甲地块，下列最合理要价是（）万元。A.70 B.80 C.90 D.100【答案】C 8、对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会（）对商品的需求。A.减少 B.不变 C.增加 D.无法确定【答案】C 9、若价值时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（）。A.谨慎价值 B.市场价值 C.快速变现价值 D.投资价值【答案】C 10、生产关系对生产力的反作用表现在 A.生产关系决定生产力的性质 B.生产关系决定生产力的发展 C.生产关系决定生产力的根本方向 D.生产关系可以加速或延缓生产力的发展【答案】D 11、十二经别的主要功能是 A.加强相互表里的两条经脉在深部的联系 B.加强足三阴经、足三阳经与心脏的联系 C.扩大十二经脉的主治范围 D.加强十二经脉对头面的联系【答案】A 12、对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，（）A.楼层对价格的影响更大 B.朝向对价格的影响更大 C.两者同样重要 D.因人而异【答案】A 13、不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。A.掌握的估价信息不同 B.遵循的估价原则不同 C.履行的估价程序不同 D.估价对象的状况不同【答案】A 14、认识的最终目的是 A.指导实践、改造世界 B.达到理性认识 C.认识事物的本质和规律 D.抓住矛盾的主要方面【答案】A 15、确定估价对象及其范围和内容时，应根据()，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。A.估价原则 B.估价目的 C.估价方法 D.估价程序【答案】B 16、下列不属于对房地产估价的需要的是（）。A.办理出国移民提供财产证明需要的估价 B.在房地产征收、拍卖时不需要进行估价 C.对各种涉及房地产的违法、违纪行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量 D.国有建设用地使用权期间届满需要的估价【答案】B 17、新建房地产的土地取得成本为 600 万元，建设成本为 500 万元，管理费用为 40 万元，销售费用为 20 万元，投资利息为 30 万元，销售税费为售价的6.5%，直接成本利润率为 20%，该房地产的价值为（）万元。A.1508.02 B.1520.86 C.1527.27 D.1619.05【答案】A 18、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为（）。A.有效经过年数等于实际经过年数 B.有效经过年数短于实际经过年数 C.有效经过年数长于实际经过年数 D.有效经过年数可能短于或长于实际经过年数【答案】D 19、下列哪项不是暑邪的致病特点 A.暑为阳邪，其性炎热 B.暑性升散，耗气伤津 C.暑多夹湿 D.暑热易生风动血【答案】D 20、房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（）上升的。A.间断式 B.波浪式 C.连续式 D.螺旋式【答案】B 21、起于四肢肘膝以上部位的是 A.十二经脉 B.奇经八脉 C.十二经别 D.十五别络【答案】C 22、当供给增加量小于需求减少量时，则（）。A.均衡价格下降，均衡交易量增加 B.均衡价格下降，均衡交易量减少 C.均衡价格上升，均衡交易量增加 D.均衡价格上升，均衡交易量减少【答案】B 23、某公司 5 年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2 的写字楼，约定租赁期限为 20 年，第一年租金为 24 万元，以后每年租金在上年租金基础上增加 1 万元，第 8 年以后每年租金与第 8 年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为 360 元/m2（建筑面积）。该类房地产的报酬率为 10%，目前该承租人权益价值为（）万元。A.39.48 B.40.67 C.41.81 D.46.84【答案】B 24、某宗房地产 2010 年 2 月 25 日的价格为 1000 美元/m2。汇率为 1 美元6.82 元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减 0.5%，则其 2010 年 10 月 25 日的价格为（）元人民币。2010 年 10 月 25 日的汇率为 1 美元6.67 元人民币。A.6376 B.6408 C.6519 D.6552【答案】B 25、按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为 0.98，则其依据为（）。A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2%B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2%C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2.04%D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2.04%【答案】D 26、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（）。A.在建工程抵押估价业务 B.城市房屋拆迁补偿估价业务 C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务 D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务【答案】D 27、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于（）。A.拥有的房地产权利 B.受其他房地产权利的限制情况 C.受房地产权利以外因素的限制 D.额外的利益或好处【答案】C 28、下列哪项不是十二经别的生理功能 A.加强了十二经脉中相为表里的两条经脉在体内的联系 B.加强了体表与体内、四肢与躯干的向心性联系 C.加强了十二经脉对四肢的联系 D.加强了足三阴、足三阳经脉与心脏的联系【答案】C 29、正常成交价格的形成条件不包括（）。A.公开市场 B.交易对象本身具备市场性 C.较短的期间完成交易 D.买者和卖者都具有完全信息【答案】C 30、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，错误的是（）。A.估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别 B.建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额 C.建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失 D.建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建成本与市场价值之间的差额【答案】B 31、评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的（）。A.估价原则 B.价值规律 C.市场情况 D.估价方法【答案】A 32、痉厥、抽搐、皮肤干燥、肌肤甲错，并有皮肤瘙痒或落屑等症状体现的病机是 A.血燥生风 B.血虚生风 C.阴虚风动 D.热极生风【答案】A 33、下列房地产权利的种类中，（）属于担保物权。A.地役权 B.典权 C.抵押权 D.租赁权【答案】C 34、认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是：预计装修改造后房地产价值的增加额（）装修改造费用。A.大于 B.小于 C.等于 D.其他【答案】A 35、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为()。A.公开市场价值 B.谨慎价值 C.快速变现值 D.投资价值【答案】B 36、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（）。A.快速变现价值 B.谨慎价值 C.在用价值 D.残余价值【答案】B 37、价值时点原则要求评估价值是在由（）决定的某个特定时间的价值。A.价值类型 B.估价结果 C.估价目的 D.估价过程【答案】C 38、某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为 120 万元，将划拨土地使用转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为 13 万元，已抵押贷款余额为 48 万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押率为 60%，实现抵押权的费用及税金为 15 万元，该房地产再次抵押的抵押净值为（）万元。A.12 B.25 C.27 D.40【答案】B 39、在人民法院委托的房地产估价拍卖中，人民法院是（）。A.估价利害关系人 B.估价对象权利人 C.估价委托人，不是报告使用者 D.估价委托人和报告使用者【答案】D 40、某房地产的重建价格为 2000 万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入 150 万元，投入使用后每年多耗电费 0.8 万元。假定该空调系统使用寿命为 15 年，估价对象房地产的报酬率为 12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。A.1838.00 B.1844.55 C.1845.87 D.1850.00【答案】B 41、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为 13.1%、12.5%和 13.6%，根据三个可比实例发生的时间和规模的大小，判断其权重分别为 0.4、0.3 和 0.3，则可以确定估价对象的报酬率为()。A.12.90%B.13.10%C.13.06%D.13.07%【答案】D 42、某商品住宅期房建筑面积为 100 平米，尚需 6 个月建成交付使用，类似商品住宅现房的市场价格为 5000 元/平方米，该房每月末净租金收益为 2000 元/套，年折现率为 12%，风险补偿为现房价格的 5%，则该期房目前的市场价格为（）万元。A.46.30 B.46.341 C.47.50 D.50.00【答案】B 43、下列不属于房地产区位因素的是()。A.交通 B.用途 C.环境 D.楼层【答案】B 44、衡量房地产区位的好坏，最常见、最简单的是()。A.位置 B.外部配套设施 C.环境景观 D.交通【答案】D 45、运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用（）求取。A.市场法 B.成本法 C.收益法 D.长期趋势法【答案】B 46、肢体麻木或运动不便，甚则不用；肌肤干燥、瘙痒、欠温，甚则肌肤甲错，是指 A.气不摄血 B.气血两虚 C.气血不荣经脉 D.气随血脱【答案】C 47、分支机构应当以（）名义承揽估价业务。A.承接业务的房地产估价师 B.分支机构负责人 C.分支机构 D.设立该分支机构的估价机构【答案】D 48、在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的（）进行移动平均。A.平均速度 B.周期长度 C.经济寿命 D.剩余经济寿命【答案】B 49、一般