2023房地产开发方案设计 一、前言 本案是市政府继华苑、丽苑之后的又一重点、大型居民生活区，整体以“全国的生态居住区”为统一的、主要的诉求点。一期工程拥有6块大小与规划均不同土地范围，去除商业用地和没有水域面积的地块以外，本案最主要的竞品工程为3号地华夏梅江芳水园。 二、推广筹划原则 本案蓝水园在推广筹划过程中我们的指导思想是“跳出地产做地产”，这种表达了片区或区域经济思维神韵的做法，将随着城市化进程的不断加快，给房地产开发供应前所未有的宽阔空间。我们理解的房地产推广筹划是，不局限于某一个时期某一个楼盘的胜利与否，而是放眼于一个小区楼盘进展到大的综合社区，从单一的房地产开发工程到不同产业与房地产业进展资源整合，甚至期望能够带动一个区域经济版块的开发和兴盛。 我们理解并提出“跳出地产做地产”的泛地产理论，说究竟是一种思维方式的变革。是在房地产大盘化、郊区化、复合化的摸索中总结出来的。 从微观上讲，假如是100亩的小盘子，靠一、两个卖点就够了。但假如是1000亩的大盘子怎么办?小盘是独奏曲，大盘是交响乐。它必需有一个主题和灵魂。因此，必需上升到泛地产的高度，来整合各种可以利用的资源。 从中观层面说，今日的地产必将跳出单一地产的格局，也就是我们常说的复合型地产。 从宏观上讲，但凡人类活动、居住的建筑环境合空间，都可以纳入泛地产的范畴，包括城市的规划和经济区域的开发。 在对蓝水园推广筹划的考虑上，我们力求作到以上各点，宣传新奇、独到，能够充分涵盖本案的特色与特点，制造今后工程正式运作、营销通畅的生命力。 三、详细影响梅江蓝水园推广的六大因素 蓝水园的详细推广受工程规划、价格策略、广告策略、销售执行、市场竞争和政经环境这六大因素的左右。其中，工程规划、价格策略、广告策略和销售执行这四个因素应当是属于我们能够掌握的营销组合的范畴，而市场竞争和政经环境则是我们所不行掌握的微观环境和宏观环境。 我们的任务就是知道应当在哪里，应当怎么去适当安排营销组合合理的工程规划、周密的价格策略、有效的广告策略和彻底的销售执行，使之与不行掌握的环境因素市场竞争和政经环境相适应。其实这就是蓝水园推广能否胜利的秘诀所在。 整个推广过程类似一个完整的战役。它的第一步是市场调研，犹如战前的敌情侦察，是一切推广行为的决策根底;其次步推广筹划就是坐在司令部的决策过程，对详细操作而言，就是从工程规划策略、价格策略、广告策略和销售策略这四个可掌握方面来入手筹划;第三部是筹划执行，其中的广告攻势，只等于开战后的飞机轰炸和炮火支援，而销售执行就犹如士兵的冲锋陷阵和实地占据。三个步骤相互协作，一气呵成，才能完成既定的销售目标。 四、主要竞品物业——芳水园状况简介 1、芳水园开发商介绍 华夏经济房建立进展公司是国有一级资质开发企业，以建立社会保障性质解困、安居住宅为主。组建7年来，运用十几亿资金开发了十多片近百万平方米住宅小区，其中95年开发建立的福东北里荣获全国物业治理优秀示范小区称号，97年建立开发建立的华苑安华里、居华里，同时获得全国住宅试点小区综合金牌和五个单项一等奖，评为国家安居工程优秀住宅小区，荣获中国建立工程奖级——鲁班奖。公司先后获得“天津市房地产开发20强企业”、“天津市优秀奖”、“天津市危改信得过企业”、“建行信用AA_业”等多项荣誉。 2、梅江3号地——芳水园简介 芳水园的7个建立标准： 1疏密有序的园林格局; 2绿地、水面合理分布，宛在水中心; 3家庭垃圾预处理，分类袋装，分类收集; 4建立中水利用系统，充分利用水资源; 5热电厂供热，削减污染; 6提高住宅高科技含量，做到二步节能; 7健全安全防范及信息治理。 3、芳水园广告运作 目前由独立个人工作室代理设计、公布。 五、蓝水园客户定位策略 一蓝水园的目标客户群为“新中产阶级” 1、时代造就的新中产阶级 曾几何时，在允许一局部人先富起来的口号声中，经济体制的不断完善，市场经济的日趋活泼，人们不在沉迷于今宵酒醒何处?的感觉，发出了再也不能这样过的呐喊。身体的成长需要日久天长，而观念的更新转换只是瞬间之事。大气候与小气候的成熟，一大批不甘孤独的有识之士，摆脱了束缚，通过自身的努力拼搏，向着一个新的行列前行，那就是有肯定中国特色的——新中产阶级。他们除了养车，购置豪宅之外，还要有足够的时间和经济去追求其固有的高品质的生活。追求精巧的生活品尝这便是新中产阶级的又一大特点。 就中国国情现状而言新中产阶级的产生有着重要的局限性。它主要行业大致有：局部私营企业主，流通公司，非金融机构，房地产开发商，三资企业，还有证券经营者，特种行业主，以及筹划公司，文化产业等。这些行业经营起来主要运用的是学问与头脑，所以学问经济时代的特征就由此表达出来。 2、“新中产阶级”特征 新中产阶级是一个源于西方的名词，是只属于社会中间层次的占社会人数比例较大的那一局部人。新中产阶级是整个社会的安全进展重心，他们在经济来源方面占有明显优势，大局部自己就是老板。他们没有时间观念，往往把工作和休息合二为一，以其独立的姿势消失，是我们这个社会中最能吃苦耐劳的群体。他们以自己的才智，不计劳动时间，不辞辛苦地做别人不做也做不了的事情。他们大都具有顽强的毅力，所以才能飞速地进展起来。他们大都白手起家，他们的富有生活都是靠自己努力奋斗而得到的。 他们具有剧烈的自信念，信任自己所做的肯定能胜利，便是他们的信条。生活讲究，追求品尝，但也不轻易消费，有时甚至还不愿向外公开自己的财产也是他们的特征之一。同时，敢于投资，将所得的钱用于扩大再生产，以期获得更多的利润。 新中产阶级并不是都智商及高，但是他们擅长理财，他们所选择的投资大多是安全性高，获利较大的工程。追求胜利，追求财宝的脚步永不停顿，更是新中产阶级的显著特点。3、“新中产阶级”的详细表象 第一组，经济问题： 1。有公文包特地存放动产票据，如股票认购协议书 2。至少请一人帮做家务，如清洁女佣或带小孩的 3。住宅至少一处以上 4。有至少一部车 其次组，社会问题： 1。每周至少两次在外享用晚餐 2。可能有家庭成员是外国公民 3。组织过20人以上的聚会或晚宴 4。熟悉公众人物，如艺术家、大老板和政客 5。常跟朋友一起外出度假 第三组，文化问题： 1、名校毕业或有博士学位 2。会至少两种语言 3。定期参观博物馆 4。每月至少光临一次音乐会、芭蕾或歌剧表演 5。保藏艺术品，或古董 第四组，特征问题： 1。是俱乐部成员 2。去过国内大局部地区 3。每年因工作之故长途飞行5次以上 4。曾被邀至群众媒体(电视、播送或报刊)表达看法 5。每年个人捐款达1000元以上 二针对蓝水园的目标客户群聘请形象符合的品牌形象代言人 由于“新中产阶级”这个目标定位群的特别性与“新概念”性，我们建议在今后顺驰梅江蓝水园的宣传推广中聘请仪态、气质、形象与“新中产阶级”能够有机融合的品牌形象代言人。 聘请品牌形象代言人在蓝水园宣传推广中的作用 1、能够与大多数的房地产工程产生有效的区分。 聘请一个工程的品牌形象代言人，在如今大多数的产品宣传中被广泛运用，对于品牌代言人所带言的产品，人们的认知程度日益增高。但单就房地产工程而言，聘请品牌代言人的案例很少，目前已知周边地区物业聘请形象代言人的有北京的御景园程峻，天津的世纪花园葛优，均属高档一流物业世纪花园在当时天津的楼市中如此定位。虽然这两个工程对品牌代言人的挖掘并不深入，但此种方式的宣传推广行为仍旧为这两个工程赢得了广泛的知名度和销售业绩。2、能够将我们所宣传的主题充分的表达由于品牌形象代言人属于客户定位群中有代表性的个体，所以他能够精确、直观的将工程的精华以个体的形式呈现在人们的面前。 品牌形象代言人的选择 有鉴于蓝水园工程的客户定位群，建议在品牌代言人的选择上考虑电影、电视表演艺术家陈道明或濮存晰，陈道明的宣传效果较之濮存晰更有代表性。 陈道明的在影视作品中的形象已经被大多数人所承受。他的形象多为中国的民族资本家、企业家和有形象、有气质的高级学问分子。根本符合“新中产阶级”的外在形象。且陈的商业形象没有被完全的开发，品牌形象记忆度相对专注。 附：关于梅江蓝水园客户定位选择的建议 如今日津的房地产已经从浅海区进入了深海区，房地产筹划也从早期的阅历主义、偶然阶段走向了今日的分工越来越细，手段越来越高。因此只有作到正确的市场定位，房地产在进展销售宣传时才有可能最有效的针对目标客户群体，以促进销售的顺当进展。 目前天津市大多数的房地产工程，在开盘前的预备阶段都会对自己的工程进展具体的市场定位和客户群体定位。这些定位或者是由开发商打算的，或者是由广告代理公司提出的，但结果都是一样的：就是其得出得结论都未经过严格的市场调研和客户考察。 在天津市的房地产市场中还没有建立起完善、科学的，能够涵盖天津房地产市场供求关系、市场饱和度、潜在客户数量、客户购置力量的市场调查报告和记录。盲目的市场定位、客户群定位所以造成了大多数工程的滞销和千篇一律。 我们起初接手顺驰世纪城时，也曾经苦于没有这方面的资料。后来经过对世纪城现有业主的调查了解，才将世纪城的客户购置群体定在了“H”一族身上。这种“H”的定位根本精确。但随着世纪城销售的不断深入，仅仅“H”的概念已经略显粗糙，这就要求我们制定出进一步更加具体的客户购置群体的分析，充实进“H”的根本概念之中。但假如没有真实、有效的市场调研状况报告，那么马上提出的“H”概念拓展定位仍旧会与市场的真正需要相脱节。 同理，蓝水园经过进一年的运作已经进入开盘前的冲刺阶段，正确、严谨、有理有力的市场定位和客户群体定位也正是这个工程目前的当务所急。有了明确的市场定位和目标客户群体定位，才能顺当的查找到工程开盘的诉求切入点和工程今后的进展增长点。 所以，本公司建议，由我们双方公司及相关的第三方共同合作，在一个相对较短的时期内，对天津的房地产市场进展一次完善、准确的市场调查，以求达成我们双方合作的共同利益。合作详情详细协商 五、工程规划策略 梅江生态居住区作为天津市政府继华苑和丽苑之后的更大手笔，始终为天津市民所关注。而梅江所处的地理位置也日益被人们所认可，并存在着无限的升值潜力，但是作为工程的地点是不行变更的，规划设计好的外檐、房型等细节是不行变更的，工程规划的核心是理念开发。就像一部交响乐不能没有主题，蓝水园的推广不能没有灵魂。我们把这个查找灵魂的过程称做理念开发。一旦这个理念确立，整个推广过程都必需围绕它进展，这种理念创新在于适度超前的把握人们所追求的各种新的生活方式和思想潮流，然后量身定造、消化、提纯，形成统帅全局的主题思想，并把它渗透、融合、演绎在蓝水园的整个详细推广筹划中。 2023房地产开发方案设计2 一、开盘主题 对外传达__房产开盘典礼的信息、显示企业实力。扩大__房产的社会知名度和美誉度，表达__房