备考模拟备考模拟 20222022 年房地产估价师之开发经营与管理模年房地产估价师之开发经营与管理模考模拟试题含答案考模拟试题含答案(紧扣大纲紧扣大纲)单选题（共单选题（共 6060 题）题）1、下列选项中属于房地产开发投资与置业投资指标体系中静态盈利能力指标的是（）。A.财务内部收益率 B.财务净现值 C.销售利润率 D.静态投资回收期【答案】D 2、关于预算，下列说法错误的是()。A.可以帮助物业管理企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况 B.当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业管理企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出 C.预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算 D.年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化【答案】D 3、关于房地产面积测算的说法，错误的是（）。A.房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积等的测算 B.房地产面积测算包括房屋面积测算和土地面积测算 C.房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积 D.房屋面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积【答案】D 4、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是()。A.所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究 B.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到5%，所需费用约占总投资的1.0%2.0%C.初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析 D.在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等【答案】B 5、下列费用中，不属于企业财务费用的是（）。A.审计费 B.利息 C.外汇汇兑净损失 D.融资代理费【答案】A 6、某房地产开发项目的四个开发经营方案 F1、F2、F3、F4 的开发经营期相同，投资大小为 F1F2F3F4。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为IRR1-2=19%、IRR2-3=12%、IRR3-4=14%、IRR1-4=16%，当最低可接受收益率 MARR=15%时，四个方案中最优的方案是（）。A.F1 B.F2 C.F3 D.F4【答案】A 7、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在()年以上。A.20 B.30 C.70 D.40【答案】D 8、某投资项目每年可获得 50000 元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于 1.3，贷款年利率为 12，贷款期限为 20 年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。A.28.73 B.29.11 C.344.74 D.349.31【答案】B 9、下列关于房地产功能的描述，错误的是（）。A.配置存量房地产资源和利益 B.显示房地产市场供应变化 C.指导供给以适应需求的变化 D.指导政府制定科学的土地供给计划【答案】B 10、房地产开发活动可以从（）两个方面进行考察。A.物质形态与货币形态 B.投资资金量和预期收益率 C.出租、出售或经营状态 D.资金流通方式与对策【答案】A 11、如国家债券的收益率为 9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为 0.14，整个投资市场的平均收益率为 18%，则工业物业的预期收益率为（）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%【答案】B 12、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是()的影响。A.预期通货膨胀 B.非预期通货膨胀 C.成本型通货膨胀 D.需求型通货膨胀【答案】A 13、从市场营销的角度出发，一些甲级写字楼市场、高档住宅市场、青年公寓市场等是按照（）。A.房地产的用途和等级划分的 B.房地产的交易方式划分的 C.目标市场细分的 D.房地产购买者目的划分的【答案】C 14、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在()年以上。A.20 B.30 C.70 D.40【答案】D 15、王某的住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款，如不考虑利率变化，则各期的还款额（）。A.逐渐减少 B.逐渐增加 C.数额相等 D.先增后减【答案】A 16、偿债备付率可用于还本付息资金与()之比。A.当期应还本付息资金 B.当期已付利息费用 C.当期本金 D.当期应付利息费用【答案】A 17、房地产开发企业的利润可分为 4 个层次。其中，营业利润与营业外收支净额之和为（）。A.利润总额 B.投资利润 C.税后利润 D.可分配利润【答案】A 18、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是()。A.周期风险 B.比较风险 C.资本价值风险 D.时间风险【答案】A 19、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。A.财务盈利能力 B.清偿能力 C.资金平衡情况 D.营运能力【答案】A 20、个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于()。A.系统风险 B.资本价值风险 C.个别风险 D.比较风险【答案】C 21、从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态，其结构形式属于（）。A.产品结构 B.供求结构 C.投资结构 D.租买结构【答案】B 22、某投资项目每年可获得 50000 元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于 1.3，贷款年利率为 12，贷款期限为 20 年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。A.28.73 B.29.11 C.344.74 D.349.31【答案】B 23、对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低 10%时，项目开发利润的变化分别为 27.31 万元、55.04 万元、10.16 万元、88.33 万元，则其中最敏感的因素是（）。A.地价 B.建造成本 C.贷款利率 D.资本化率【答案】D 24、在估算某教学楼的房屋开发费用时，按照每间教室的综合投资乘以教室数估算其总投资，这种估算方法属于（）。A.单元估算法 B.概算指标法 C.单位指标估算法 D.工程量近似匡算法【答案】A 25、已知某投资项目折现率为 11%时，净现值为 1700 万元；折现率为 12%时，净现值为870 万元。则该投资项目的内部收益率是（）。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.95%【答案】C 26、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按（）征收。A.土地出让金 B.占用面积 C.经营收入 D.销售收入【答案】B 27、总平面设计中影响工程造价的因素不包括（）。A.功能分区 B.运输方式选择 C.占地面积 D.建筑结构【答案】D 28、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于()。A.物业管理水平 B.同类型物业的市场供求关系 C.业主目标收益要求 D.物业适应性【答案】B 29、某房地产开发项目的四个开发经营方案 F1、F2、F3、F4 的开发经营期相同，投资大小为 F1F2F3F4。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为 IRR1219%、IRR2312%、IRR3414%、IRR1416%，当最低可接受收益率 MARR15%时，四个方案中最优的方案是（）。A.F1 B.F2 C.F3 D.F4【答案】A 30、张某在 2004 年 10 月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是 200 元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是 180 元/m2，租期为 5 年，费用按法规各自承担。A.20%的首付款，加上该首付款 2 年的利息 B.20%的首付款，加上该首付款 2 年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值 C.该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和 D.2004 年 10 月的购买价格，加上 20%的首付款的二年利息和已偿还月供在价值时点的本息值，减去 2004 年 10 月至 2006 年 10 月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价价值时点的现值之和【答案】C 31、采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（IRR）与最低的可接受收益率（ic）进行比较，判别标准是（）A.若IRRic，则投资大的方案为优 B.若IRRic，则投资小的方案为优 C.若IRRic，则投资大的方案为优 D.若IRRic，则方案间无法直接比较【答案】A 32、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。A.目标定价法 B.领导定价法 C.随行就市定价法 D.认知价值定价法【答案】D 33、国际上物业管理行业的专业资格，是（）。A.注册物业管理员 B.注册物业管理经理 C.注册物业管理师 D.高级物业管理师【答案】B 34、某市 2014 年办公楼施工面积为 500 万平方米，竣工面积为 180 万平方米；2015 年办公楼新开工面积为 650 万平方米，竣工面积为 300 万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市 2015 年办公楼的施工面积为（）万平方米。A.620 B.670 C.970 D.1150【答案】C 35、与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是（）。A.房地产投资更易变现 B.房地产投资所需资金少 C.房地产投资收益更高 D.房地产能保值增值【答案】D 36、房地产抵押贷款不包括()。A.个人住房抵押贷款 B.商业房地产抵押贷款 C.维修基金 D.在建工程抵押贷款【答案】C 37、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（）。A.收益现金流风险 B.未来经营费用风险 C.资本价值风险 D.比较风险【答案】A 38、当房地产开发项目用地面积一定时，决定项目可建设建筑面积数量的参数是（）。A.绿地率 B.容积率 C.建筑密度 D.建筑限高【答案】B 39、会计差错的主要内容不包括（）。A.原始记录和会计数据的计算、抄写差错 B.对事实的疏忽和误解 C.隐瞒或删除交易或事项 D.对会计政策的误用【答案】C 40、关于利息的计算，下列说法不正确的是（）。A.按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息 B.还款当年按年末偿还，按全年计息 C.每年应计利息（年初借款本息累计本年借款额/2）贷款利率 D.“气球法”是指借款期末一次偿付全部本金和利息【答案】D 41、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于()。A.变动成本的设 B.销售收入的不同 C.固定成本的设置 D.平衡点的设置【答案】D 42、房地产开发企业税后利润首先用于（）。A.弥补企业以前年度的亏损 B.提取法定盈余公积金 C.提取法定盈余公益金 D.向投资者分红【答案】A 43、房地产市场分析中，根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是（）。A.区域结构分心 B.租买结构分析 C.供求结构缝隙 D.投资结构分析【答案】D 44、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为 5.75%，期限为 15 年，按月偿还，首次月还款额为 20005 元，月还款额增长率为 0.2%，则该购房者在第 5 年第 6 个月的还款额为()元。A.2277.4 B.2281.9 C.2728.8 D.2741.95【答案】A 45、采用差额内