精装修的户型优化设计精装修的户型优化设计第一部分第一部分：房地产精装的市场定位与原则房地产精装的市场定位与原则一、市场、项目定位（一）：精装修的市场定位-提升对精装价值的认知能力（二）：精装修的项目定位分析-提升市场研究的能力（三）、户型优化设计的原则-提升把握客户需求的能力第二部分第二部分 住宅精装项目的设计与管理住宅精装项目的设计与管理（一）：户型优化设计的操作技巧-提升精准产品定位的能力（二）：分类设计案例分析（三）：精装设计项目程序化管理-提升精装设计管理的能力（四）、户型优化设计的成本关系-提升精装成本控制管理的能力（五）：总结与回顾 目 录房地第一部分精装住宅优化设计的市场定位与原则国际市场的趋势与潮流精装修精装修日本韩国德国美国法国日本60年发展，标准化指标，人性化动作特点：1、所有在售房都是全装修房。2、对住宅建设规定了明确的居住水平和居住环境水平要求。3、日本住宅所用材料和规格都十分透明，售楼处设有展示厅，让购房者亲自体验所有建材的优点。4、局部采用菜单式装修，比如墙面涂装。韩国住宅建筑、装修一体化特点：1、所有在售房都是全装修房，天地墙、厨卫都是标准装修配置。2、项目整体考虑，从规划、建筑、景观、户型到装修一条线考虑。水、电、煤等各种管道都是浇筑混凝土前预备好。3、工厂化生活方式，住宅通用部品使用频率高。美国法制健全，没有为个体服务的装修企业。特点：1、法制健全，没有为个体服务的装修企业，全部为开发商做整体服务。2、基本实现产业化，一般不准买毛坯房，出售的全部是全装修房。3、避免手工操作。手工操作不可控因素多，误差大，容易发生质量通病。法国轻装修、重装饰特点：1、高层和多层集合式住宅为完全满足使用要求的成品房。2、对于节能有欧洲标准要求。3、全装修房比较简单装修，除厨卫全装修外，墙面为乳胶漆，基本不吊顶，保证基础照明。但后期购房者自行进行装饰。德国领先于住宅节能！特点：1、大部分为精装修，仍有少量毛坯房出售。2、为防止装修过程的偷工减料，材料供应商与装修企业协会及相关专家就安装质量和事故责任签订合同，如有公司违反则取消会员资格。3、住宅节能处于世界领先水平，所有房屋的墙体和所有设备等方面节能措施确保到位。室内空间设计是建筑的灵魂室内空间设计是建筑的灵魂环境规划设计是住宅设计的舞台，建筑立面形态设计是住宅设计的主题，而室内空间的精细化设计，以及生活方式的人文关怀设计则是住宅空间本体的灵魂。创新功能合理的人性化空间设计，是开发商与建筑师，室内设计师共同的社会责任。精装修住宅项目的流程设计，要求室内空间优化设计在建筑概念及初步规划设计阶段就要介入，专业的全装修室内精细化设计显得至关重要。利用丰富经验的精装设计和技术专家提供精装设计支持。住宅设计的核心与灵魂住宅设计的核心与灵魂 住宅空间整体设计的优劣不单纯是的外部立面造型和环境景观。内部空间的人性化、功能主义、生活动线精细化、室内空间有效交流是住宅设计的核心，也是一个值得特别关注的重要问题。建筑与环境规划设计是住宅项目的主题，而住宅室内空间精细化设计则是住宅设计本体的灵魂。住宅设计逻辑的理性思考住宅设计逻辑的理性思考 提倡人文空间设计，注重精装修住宅产品室内户型优化设计、设备专业合理化设计、收纳及功能空间精细化设计。追求套型结构的合理配置，功能空间的灵活可变，厨卫空间的人性化设计，以及利用压缩户内多余交通面积等手段在节地的同时保证居住空间的舒适性。整体精装修住宅开发最重要的一个衔接点建筑设计、室内设计、部品设计、项目管理与系统施工的一体化。同时，住宅精装修产业政策法规的不完善，精装技术标准缺位，缺少施工规范和验收标准。目前的现状，主要依靠开发商“摸着石头过河”。整个行业缺乏一个共同认定的行业标准，这也是精装修急待解决的重点问题。推广精装修住宅存在的问题：1、市场认知度有待提高 简单装修，全装修，公寓式精装修，居住生活方式的演变。2、企业的不成熟 开发企业，装修设计师，装修施工企业，装饰材料供应商，家居部品 供应商到底都应该分担什么样的角色？3、政策不成熟 行业市场如何规范、住宅装修设计与施工验收标准的建立、政府是否提供财政补贴、开发商税费减免、买房者税费减免等。4、主管部门推广方式的不成熟 建设主管部门、行业协会、媒体导向5、业主维权意识不成熟推广精装修住宅存在的问题：传统装修的社会反映传统装修的社会反映多数人的装修经历疲劳症人力物力的资源浪费材料成本不透明，装修预算成本无法控制工业化程度不高，工艺技术没有统一标准，质量无法保证部品工艺不规范，效率底品质感较差施工管理不规范，缺乏产业工人的系统培训。施工现场环境污染严重，长期噪音扰民现象的困扰环保质量难以控制时间成本的不可控推广精装修住宅存在的问题：1、担心装修风格雷同、没有个性，而且在实用性上也只有自己装修才最清楚，70%不接受客户都谈到了这点。2、受访不接受客户中多为女士，她们认为家还是要自己装更有味道。3、部分客户认为有很多时间，以前房子也是可以自己装好的。4、部分超高端客户客户认为，开发商装修的标准达不到自己的要求。5、担心开发商信誉和装修品质，认为买精装房不放心，这部分客户大多对龙湖不是很了解。6、曾经买过精装房，以前的精装房交房的就没有跟宣传是一样的，以次充好，大骗小骗总会受骗。7、买这样的房子，一辈子也没几次，还是自己装修比较好。认为自住就自己装，投资可以考虑。8、担心施工方的大面积施工质量没有把握。做精装修的理由：做精装修的理由：1、精装是未来的潮流和趋势，早主动适应比晚被动接受好。2、未来的竞争是产品的竞争，精装是产品竞争优势的体现3、成本的优化和税收的调整不做精装的理由：不做精装的理由：1、全装修住宅开发的难度高。由于缺乏统一的精装修标准及各环节管理标准，造成操作难度、管理成本扩大，若销路不畅，精装修无疑是个不小的包袱；2、个性化装修难操作，风格过于统一，整体装修不能满足个性化要求，拒绝了部分客户。精装房，楼市发展的必然趋势！精装房，楼市发展的必然趋势！A A 、国家政策导向国家政策导向B B 、顾客需求顾客需求C C 、开发商自身竞争优势导向开发商自身竞争优势导向未来核心竞争力的体现。未来核心竞争力的体现。D D 、精装修需要专业化的管理及精装修需要专业化的管理及 成熟的供应商。成熟的供应商。结论：结论：模式一菜单概念精装修：由开发商主导，选1-2家装饰公司配合，给购房者提供N种装修设计方案和装修预算菜单。不仅是地板、墙面、瓷砖的颜色，连材质都是可变化选择的。而且样板间建设在实楼中，入住前不会拆除，以此作为购房者挑选精装修的示范。在装修实际运作中，程序控制非常严格，供应部、审核部等各部门独立运作，层层负责。所有精装修内容在合同中详细标注，并加强售后服务的管理，以避免纠纷。模式的优缺点分析与探讨.模式二模式二集成概念精装修：全装修住宅采取标准化、模块化设计、专业化、流程化施工，系统化管理。在精装部品材料选择上采取公开招标的方式。选择有品牌、质量过硬的材料商，重点考虑成本优势。自主管理，也可进行管理托管，整合发包，统一协调监控，既可控制成本，后期交房也可避免许多不必要的麻烦。模式三模式三全成品住宅工厂化精装修：全面工业化家居解决方案从项目定位、精细化设计、精装部品、施工到后期配置，形成一系列工厂化标准体系。涵盖不同消费层面的住宅产品，建立梯度产品体系设计。否定了精装修就是“毛坯装修”。以万科为例：“万科全面家居解决方案”从项目定位、设计、部品配置、施工到后期服务的一系列标准体系。精装方案致力于追求业主导向，从户型设计入手，强化室内精细化设计。通过为业主创造价值，实现业主终身锁定。模式四模式四管理型精装修：以全程运营管理为基础的全装修解决方案，需要建立统一的技术标准。由精装项目管理公司总承包统一管理精装修设计及部品研发生产，精装构件工厂化生产与现场流程拼装。各个环节形成精装住宅产业的共生体系。运营管理型的精装修模式可以包含以上三种业务模式。比如开发商、总承包商和室内设计单位建立长期合作伙伴关系。由总承包商统一管理装修及部品分包商，将装修设计、土建、施工、监理一体化，共同创造优秀的住宅产品。模式五模式五资本运营管理型精装修：1、精装修工程的房地产资本运作概念、精装修工程的房地产资本运作概念指在装修工程项目中，乙方不直接收取甲方的工程款，而是通过本项目完工后的可售商品房进行等价置换，抵冲工程款。中国房地产商精装管理模式对比万科模式绿城模式集团产品规划标准各项目公司报总部审批精装设计标准设计方案，供应商选择全国采购战略（多家）区域/项目确定项目设计方案确定项目设计方案确定项目供应商确定项目供应商工程实施工程实施中国房地产商精装管理模式发展三阶段品牌堆砌期品质管理期集成管理期整体精装供应商标准化户型标准化设计标准化产品标准化指定几大供应商多层别供应商早期早期中期中期成熟期成熟期绿城模式万科模式星河湾模式国内精装修市场优势与风险分析国内精装修市场优势与风险分析优势优势：展现设计师对建筑的整体理解，体现建筑的美感；精装修提高项目档次，易成为地区标杆性项目；增加项目成本，转移部分收入，降低增值税和所得税支出；提高销售收入、销售回款和项目利润率；小区居住品质提升，便于后期的管理和服务。风险风险：统一装修标准一样与客户个性化化差异；交房结果与装修房宣传的效果图或样板房不一致；装修质量差，不能满足客户的需求；精装修资金压力大，存在资金风险。（2）、社会发展与行业发展的对应：住宅的项目定位属性评价（3）、行业发展与住宅产品的对应：1、城市化进程的经济环境；一线 二线 三线 高端 中端 普通 发达 发展中 2、细分区域市场环境判断；地域 文化 经济 历史 风俗 3、住宅精装产品高效低碳节能基于全面家居解决方案的品质体系 有专人研究住宅精装修的标准化体系。这种住宅精装修的研究，不仅是简单研究在毛坯房的基础上如何怎么再装修一下，而是全面地提供整套家居解决方案。全面家居解决方案是从建筑设计方案开始，对户型、室内设计、景观设计、厨房卫生间设计、水电气设计、收纳及储藏系统等多个细节统一研究，并注重系统的集成。这种做法比在以往简单的地在毛坯房上做装修已经有了很大的提升和进步。关于精装修住宅产品的设计定位 精装修房设计的定位首先取决于楼盘的市场定位。装修设计标准要根据项目类别、户型特点、楼盘规模、销售价格来确定。一般来说，中高挡、户型面积和规模较大的楼盘，装修设计的标准就相对会高些；中小户型楼盘，装修设计则应该简洁、实用、经济。为了让客户有更多的选择性，开发商可提供二三个装修方案供客户选择（特别是建设规模较大、户型较多的楼盘）。对于别墅类的高档楼盘，开发商可先制作几套全装修样板房，作为指引，让客户可以选择含精装修的房屋，也可以选择毛坯房，不宜一刀切的全部做到精装修标准。（二）：精装修的项目定位分析（二）：精装修的项目定位分析-提升市场研究的能力提升市场研究的能力（1）、客户细分原则、方法及基本结论 1、项目基本定位 多纬度纵横比较 2、环境对比定位 区域位置 交通人文 3、客户群体定位 分层调研 定量定型 4、市场价值定位 品质卖点 竞争项目比较案例：万科广州样板房业主深度调查分析2009-2010年-十种风格设计思路 5、户型类别定位 户型与客群 户型与面积 例：青年群体全装修工业化产品企划书 6、建筑形态定位 风格、品味、档次 景观 7、空间组合定位 功能空间 公共空间 私密空间 收纳空间 人文空间 例:两房+多功能房-压缩版 8、成本控制定位 风格与预算 售价与 9、风格趋向定位项目设计策划的定位设计项目设计策划的定位设计楼盘项目的区域设计定位 消费群体的市场分析定位 设计风格及生活方式协调统筹设计 楼盘销售的引导分析 卖场设计的行为空间细化分析1、客、客户户背景背景年龄层段：40岁左右职业背景（关键词描述）：从事管理或者技术工作教育背景（关键词描述）：大专以上学历2、客、客户户居住需求居住需求生活形态（关键词描述）：属于二次置业居住理念（关键词描述）：改善需求来源来源类别类别区域区域客客户类户类型型主要客户来源