百强商业项目案例之十七北京三里屯SOHO分享收藏 字体:小中大一、区位及周边情况 2007年，太古联合摩根士丹利46.9亿元整购新三里屯12万平米的集中商业； 2008年北京市规划中将三里屯定位为与国贸、燕莎商圈互补的北京最国际化的时尚休闲消费区； 2008年6月，北京太古广场阿迪达斯超大旗舰店开业，正式启动了三里屯国际化商业模式； 然后，信奉“地段，地段，还是地段”的老潘，启动了三里屯SOHO。 二、基础数据 基本经济技术指标： 占地面积：5.1万平方米 建筑面积：46.6万平方米，其中地上约31.6万平方米，地下约15万平方米； 容积率：6.2 各业态面积： 商业约12.8万平米（B1-4层，局部5层） 办公10.2万平米（共5栋，5-24层） 公寓12.0万平米（共4栋，5-28层） 建筑高度：97米 建筑层数： 地上：地上（最高）28层； 地下：4层 装修：公寓及写字楼均为精装修 车位：地下二、三、四层，地面55辆，地下停2362辆，共计2417辆 三、总体规划和设计 1、各种功能规模： 商业约12.8万平米，占37% 办公10.2万平米，占29% 公寓12.0万平米，占34% 2、内部交通体系： 开放式设计，整个项目没有任何围墙，目的是和城市融合；开辟众多街道，让人自由游逛，为整个社区注入活力。 3、内部空间布局： 4栋公寓公寓楼坐落在项目用地的南侧，这里的日照条件非常理想，安静适于居住；写字楼坐落在项目用地的北侧，这里与主要街道的联系十分便捷。公寓楼和写字楼的入口贴近生机勃勃的周围环境，与此同时，又使上部的工作和生活具有独立的空间和私密性。写字楼的大厅位于首层，使商业活动和工作环境融合在一起，产生互补、增效的作用。 4、整体景观环境： 九幢形状有机协调的超高层建筑汇聚在一起，形成了一种“未来大峡谷”的自然意境。在这个大峡谷中，本来应该是具有阳刚之气的超高层建筑一下子变成了山谷，突然间变成了阴柔的女性，这种融解展现给了我们从未见过的“市中心VS自然”的风景。 五、各种物业功能定位及运作思路 商业 : 定位：北京高人气聚集地 开发模式：统一开发，分割发售 经营模式：由于产权出售，无法直接控制业态和商家，soho中国主要从硬件和软件两个方面来快速聚集人气。硬件包括位置、交通、建筑、周边的人群等，在前期解决；软件在招租阶段解决，通过SOHO形象的持续推广和深化来实现商业的整体形象与整个项目匹配。另外，soho中国将出面与大租户洽谈并协调与业主的关系以求达到共赢。 业态组合：大型商场、临街商铺、地下步行街（100600） 运作关键： 前期的规划和建筑设计上保证灵活性（即铺位面积、位置等对业态的适应性强）、均好性（无商业死角）。 早期以低租金、招特色物业等方式尽快将铺面出租以聚拢人气，之后一方面租金随着项目的逐渐成熟而上涨、另一方面各业态本身存在互补或冲突性，对商家进行淘换。经过数轮的调整后形成具备特色、对商户和消费者具有吸引力、可以自主生存、发展的商业形态。 六、各业态盈利模式 商业：高价值销售获利，面积100600不等，散售。 写字楼：高价值销售获利，带精装修，除定制单位外散售。 公寓：直接销售获利。 项目启示及借鉴 1、对产品的准确定位与精致打造 根据三里屯消费特色，打造零售型商业； 依托项目商业价值，结合目标客户（山西、内蒙等地老板、娱乐业明星、各国使馆工作人员等）打造120300平米居住型、舒适型精装公寓及写字楼。 2、对客户的深入研究与准确锁定 第一类：能源型客群，占总成交的60： 煤矿主：他们习惯于比较外露和直接的展现财富，主要集中在陕西、山西、内蒙古等。据此次了解销售现场有一个陕西的煤矿主签下了一笔2.5亿的合同，他买下的是三里屯SOHO最好的一层写字楼。 铁矿主：他们主要集中在河北，迄今为止三里屯SOHO最大一笔交易的买主就是河北一位铁矿主，他买下了两层总共四五十个单元的商铺。 第二类客群：北京地区专业投资客群占总成交的30 由近几年房地产价格增值中分得大量收益的客群，有实力，具有前瞻性。 第三类客群：其他占总成交的10 例如：以周迅、陈坤、刘若英、唐国强为代表的演艺明星，他们主要购买三里屯SOHO的公寓产品。 小结： 三里屯是一个以小型商业、餐饮聚集而著称的地方，每天都有许多旅游者、来访者在这里享受富有生机的城市氛围。 三里屯SOHO设计的重要目标就是营造一个极具吸引力的“场所”，并使其成为已有的街区活动的有机延伸。 未来的三里屯SOHO将成为城市商业活动的“目的地”，将城市中的娱乐消费社交创意汇集到这里，形成一个拥有无限活力的场所，营造这样的“场所”将提升周围地区的商业价值，进而成就项目都市综合体价值评论：就商业地产来看，定位及后期销售还是占重要的部分HOPSCA，是整体布局完善、功能特色明显、分散化、多样化、多层次的现代服务集聚区，体现商业配套和生活服务双轨模式的与时俱进，是现代复合地产的新高地、新载体。从短期来看，开发商销售实现资金快速回笼，无疑是成功的。但是从长远的商业经营来看，商铺散售之后无法进行业态的统一规划和管理，却又埋下了yinhuan.三里屯soho对soho中国商业散售模式的考验并不大，三里屯附近除了太平洋就没有什么集中商业旗舰，散户们还是比较认soho滴，但是其他地方就不好讲喽地产项目的成功与否，还是要看营销手段和策略。不能不说商业炒作在一个地产项目中确实发挥着重要的作用。项目位置、建筑设计等都不错，只是销售面积过大。不好统一管理。北京三里屯soho 地处商圈窝点，地段比较不错，所以这里一直是年轻人游玩聚集得地方。酒吧个性小店琳琅满目，建筑个性前卫，吸引了很多国外游客。所以在北京随便一个年轻人都是它的忠实客人，“工体”也成为一个代名词分散产权如何统一经营和管理，什么样能有市场/客户的业态组合？能有整体营运效果？因为这都是分散的利益主体。这这么好的一个地段，有这样的开发项目！我想开发商也太短视。未来只能留下一个大家不理解的项目。中国的商业，我们是否需要有多些资金渠道来帮助商业成功。长远我不看好这样的开发？今天买来的投资人，他们一定后悔？大家有空到香港中区 - 香港最贵的商业区。在同一个地方，只是一马路之隔的环球广场（办公楼和商业都是分散产权）和置地广场（单一业权 - 由香港置地拥有）一个是天堂 - 名牌专卖店，一个是菲傭买卖低档商品的地方（特别是周六，周日）。三里屯，实地去玩过，经营目前还是非常不错的，已经成为北京年轻人和外地游客必去的一个地方；主要还是三里屯的商业改造整合了国际最强大的商业资源；建筑业态品牌一流；保证了原地段的商业价值和业态、商气的延续；像男孩女孩酒吧，三里屯改造前有，改造后还有；这就使商业价值得到了延续和提升；总的评价很不错；买了这里的比建外soho强多了上次我去考查了一次，感觉有好的方面，也有不足之处，希望与大家分享：项目亮点： 1、建筑设计新颖独特，规划设计体现了国际水平2、所在区域虽不在传统商圈，但商业氛围浓厚，人流比较大3、艺术与文化气息浓郁，商业化的798，给京城带来一种全新的商业模式 4、运营管理与推广活动相对不错，物业水平较高不足之处： 1、受地域差别与消费的习惯所限，这种商业模式还未受到消费者认可2、整体定位高端，店面租金及物业费用高，客群定位不合理，周围没有成熟商圈3、自身也不成熟，导致招商困难，出租率低 4、虽然品牌旗舰店众多，但是品牌吸引力不够，各业态组合不合理 。