高速铁路客运站建设区商业建设用地土地使用权出让价格估价案例分析一：项目区域概况随着武广高速铁路专线的开工建设，郴州市城市基础设施建设进 入新一轮的快速发展时期， 政府将进一步加大城市基础设施建设的力 度。现拟定对武广高速铁路客运站地区用地进行储备。 目前区域内主 要以工业、仓储用地和其它用地为主，有少量居住、公共设施、对外 交通和市政公用设施用地。 现规划为以武广客运站新区为核心的新型 商务区，规划面积 552.65 公倾，其中经营性用地 365.12 公倾。武 广高速铁路专线将 2009 年底全线通车， 到时，区域的商业繁华程度， 区域功能和环境质量应得到较大的改变和提升。二：估价项目概况估价项目座落于郴桂高等级公路旁， 距武广高速铁路专线客运站 2000M 。规划用地面积 4865.2 平方米，用地性质：商业，容积率 4.0，覆盖率为 45% ，绿化率为 25% 。估价目的：为 国有建设用地土 地使用权出让价格提供参考。估价基准日： 2008 年 8 月 15 日。三：委估项目的初步分析1、土地使用权出让估价应遵循公开、公平、公正的原则，交易是一种市场行为， 其价值类型应采用公开市场价值标准， 估价基准日 应为土地使用权出让日（即为未来土地使用权成交日期） 。2 、土地使用权价格的增值来源于规划的武广高铁客运站建设和 运营，设定该区域的城市规划，按期实施。影响地价的因素，如商业 繁华度，基础公用设施状况，交通网络，环境情况等变化与规划中的 数值变化不大。3、本次估价项目是在已有规划限制条件下的土地使用权价格评 估，估介项目不存在虚征地和无法利用面积， 其容积率便为规划容积 率，土地用途按 2008 年 8 月实施的国家标准土地利用现状方案 中的二级分类界定。4、价格内涵：在已有的规划限制条件及实际开发程度（通过现 场踏勘，宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯，宗地红线内场 地平整），用途为商业用地，土地使用权期限 40 年，于 2008 年 8 月 15 日国有建设用地土地使用权出让价格。四：土地使用权价值测算过程分析1评估方法选择根据城镇土地估价规程 中规定，主要估价方法有市场比较法， 收益还原法，剩余法（假设开发法） ，成本逼近法，在实际运用中， 还有基准地价系数修正法。 估价项目已进行了土地开发， 用地性质为 商业，属于经营性用地，结合本次估价目的，本次估价不宜选用基准 地价系数修正法和成本逼近法进行估价。 估价项目为待开发土地， 规 划限制条件明确，应选剩余法（假设开发法）进行估价，同时该区域 同一供求圈内，已有交易案例，宜选用市场比较法进行估价。最后综合两种估价结果确定土地使用权价格2剩余法测算思路在预计开发完成后不动产正常价格的基础上， 扣除预计的正常成 本及有关专业费用，利息， 利润和税费等，以价格余额来估算待估土 地使用权价格的方法。评估土地价格的基本公式为： V=A-B-C式中：V:待估土地价格A ：开发完成后的土地总价值或房地产总价值B:整个开发项目的开发成本。C 开发商的合理利润从上述计算式中看出， 遵循最有效利用原则， 确定合法合理的最 佳开发利用方案和准确预测未来开发完成后不动产总价值， 是保证剩 余法估价结果准确性的前提条件，也是估价人员应把握的关键问题。2.1 ：最佳开发利用方案的确定： 最佳开发利用方案包括用途， 规模，档次等内容。 委估宗地所在城市具有丰富的旅游资源， 是全国优秀旅游城市 之一，旅游产业已走进全省前三强， 年接待客人从 2006 年 563 万人 次增长到 2007 年末的 798 万人次，到 2008 年上半年已完成接待游 客 435 万人次，旅游产业呈现蓬勃生机，同时该市为全国的重要能 源基地。全年公路，铁路客运量 3000 万人数，流动人口量大，据专 业人员预测，待高铁建成运营后，流动人口将增至 5000 万人次。 待估宗地位于以武广新区为核心的新型商务区， G107 ，S322 贯穿该区域东西南北， 有辐射华南各省市的长途汽车站和 2009 年底 通车的高铁客运站， 对外交通十分方便， 距市级商服中心 7 公里，距市政治文化中心 5 公里，距旅游景点最近 8 公里、最远 30 公里。 该市拥有一个五星级宾馆， 二个准四星级宾馆， 五个三星级宾 馆， 有 2000 多间客房，皆处于中心城区及周边。据旅游外事部门 统计资料显示，全市宾馆在旺季入住率达98% 以上，淡季入住率可达 75% 以上，连续五年全市餐饮住宿消费年均以 10% 增长。另外在 中心城区，甲级写字楼一座，乙级写字楼三座，一般写字楼四座，随 着电子商务的流行和新经济概念的出现， 目前的写字楼也出现了所谓 “so-ho ”概念。即“ small office ，home office ” （小办公室，家 庭办公室 ）。这将对写字楼的发展趋势产生一定的影响。综合上述城市性质、 待估宗地的位置、 当地房地产市场的接受能 力等三方面分析， 未来开发完成的物业类型为酒店宾馆为最有效开发 利用方案。2.1.1 ：最佳规模 从当地城市建设有关部门获悉，在现状地质条件下，建、构筑物 在 16 层以下，建造成本最省，同时符合报酬递增递减规律。从市场 上类似物业看，地面 4 层采用裙楼式结构， 裙楼功能设定为酒店餐饮， 购物中心，休闲等。主楼为客房。根据委托人提供的规划限制条件及信息， 未来开发完成后的不动 产总建筑面积 S = 4865.2 X4 = 194608平方米，最大底面积 S =4865.2 X45% = 2189.34 平方米。1 4 层为裙楼， 按最大覆盖率来设计， 则 1 4 层的总建筑面积=2189.34 X4 =8757.36 平方米主楼的建筑面积=19460.8 8757.36 = 10763.44 平方米。根据类似物业功能设计看，裙楼部分有 1/2 的建筑面积为餐饮， 可承接宴席； 另有 1/4 的建筑面积为桑拿； 1/4 的建筑面积为会议中 心。依据餐饮酒店设计规范要求，结合当地物业设计建造情况， 一桌席 /16 平方米（包含服务设施） ，则该物业可设置酒席总桌数：（8757.36 X1/2 ） /16 = 273.67 违74 桌。根据旅馆设计规范 ，结合当地类似物业实际情况，一标准间 /38 平方米（包含服务设施） ，则该可建置客房数量： 10763.44/38 平方米=281.67 = 282房间。2.1.2：档次根据该市经济发展趋势， 及人民生活水平， 未来房地产市场发展 趋势，建造装饰装修成三星级宾馆为宜。2 .2 ：未来开发完成后不动产价值测算思路 开发完成后的不动产价值必须根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势结合进行确定。 确定方法有两 种：一是对开发完成后拟采用出售的土地或房地产价值， 可用类似不 动产正常交易成交价格，采用市场比较法与长期趋势法结合进行确 定。二是开发完成后拟采用出租或自营方式经营的土地或房地产价 值，根据同一市场状况采用收益还原法与长期趋势法来确定其价值。估价项目定位为三级宾馆，属收益性房地产，采用自营为主，部 分功能承包经营方式， 故采用第二种方法确定未来开发完成后不动产 价值。运用收益还原法其难点在于如何准确确定客观收益和还原利 率。2.2.1 ：客观收益的确定年客观收益等于年有效毛收入减去年运营费用， 再加上其他归属 产权主体衍生的收益。 在实际操作中， 获取年客观收益的途径主要有 三种途径： 是采用市场上类似物业租金水平比较确定。 在同一供需圈内或 类似地区有类似出租的物业，选取三个以上，相似规模，类似经营状 况的宾馆的租金。在区位条件、人流量、规模、档次、经营状况等因 素方面进行比较确定。 是采用类似物业经营状况比较确定。 在同一供需圈内， 选取三 个具有正常经营能力和管理水平良好的类似物业近五年的会计报表 （资产负债表，损益表，经营销售利润表，现金流量表）确定其净利 润，然后减去归属于行业的正常利润， 求得归属于不动产的客观收益， 在此基础上，进行区位条件、人流量、规模、档次、经营状况等因素 方面比较确定委估物业的客观收益。 根据物业规模直接测算求取客观收益当地市场上， 宾馆整体出租或承包的案例极少， 各物业经营管理 水平相差大， 故本次估价采用第三种途径确定其客观收益。 根据当地 旅游外事局、旅游餐饮行业协会统计资料，确定旅馆餐饮年淡、旺季 时间，客房入住率，餐饮上座率，客房收费标准， 桑拿人均消费水平， 会议中会收费标准，求取客观收益。委估项目未来开发完成后的不动产， 客房 282 间，酒席 274 桌， 会议间 5 间，桑拿房 55 间。根据有关部门统计资料和未来市场发展 状况，估算物业经营收入。1）、客房，旺季，时间 6 个月，入住率 90% 。房价 148 元/间.天， 淡季，时间 6 个月，入住率 75% 。房价 118 元/ 间.天， 一年按 365 天计算。经营收入=（148 X90% X6/12+118 X75% X6/12 ）X365 X282 =1272.21 万元2）、餐饮，旺季，时间 6 个月，平均每月开席 2500 桌/月， 淡季，时间 6 个月，平均每月开席 1200 桌/月，580 元/ 桌。经营收入=2500 X680 X6+1200 X680 X6 = 1287.6 万元3 ）、桑拿部，每日平均营业时间 12 小时，平均开房率为 35% ，每房 平均消费 300 元/间经营收入=300 X55 X365 X0.35 = 210.79 万元4）、会议中心，每天800元/间，平均使用率40%经营收入=800 X5 X365 X40% = 58.4 万元5）、整个物业的有效年毛收入 = （1）+ （2）+ （3）+ （4）=2631.17 万元。6）、根据对类似物业调查分析， 客房的经营成本和相关税费为经营收 入的 45% ，客房的经营成本及相关税费为经营收入 60% ，桑拿的经 营成本及相关税费为 35 % ，会议中心的经营成本及相关税费为 25%。 年纯收益测算如下：1272.21 X（145%）+1287.6 X（160%）+210.79X（135% ）+58.4 X（135%）=1395.57 万元。 则整个物业的年客观纯收益为： 1395.57 万元。2 . 2 . 2 ：还原利率的确定还原利率为投资回报与所投入资本的比率， 作为投资收益性房地 产，投入的资本即为房地产价格， 投资回报即为房地产预期会产生的净收益。根据城镇土地估价规程还原利率确定有三种方法，一是 土地纯收益与价格比率法，二是安全利率加风险调整值法，三是投资 风险与投资收益率综合排序插入法。本次估价宜采用第一种和第二种 方法综合确定。、根据对本市三栋大厦的租售价比调查如下：实例年纯收益（兀/ m2）售价（元/ m2）租售比锦湘百货1100120009.17%城市广场1800140009.29%和平大厦150016009.318%合计三个实例的简单算述平均值9.28%、列表对本市几位投资者投资类似物业期望回报调查，综合得如安全利率4.14%取一年期银行定期存款利息率风险调整值风险补偿2.17%期望多于一年期银行定期存款利息率的50%管理负担补偿2.48%期望多于一年期银行定期存款利息率的60%缺乏流动性0.83%期望多于一年期银行定期存款利息率的20%合计9.25%两种方法求得结果相差不大，