房地产销售代理产业分析报告目 录环境篇1.政策与经济环境61.1我国房地产相关政策综述61.2我国国民经济概况101.3经济发展展望162. 住宅与房地产业“十五”规划182.1目标和战略182.2主要任务和重大措施19产业市场篇3. 房产一级市场概述233.1我国土地市场现状23近年土地市场建设成效23土地市场发展经验243.2我国土地交易市场化前景254.房产二级市场概述284.1我国房地产市场综述284.2房地产行业周期33市场周期划分33市场数据统计分析354.3房地产市场现状38房地产二级市场供求关系38住宅成交价格攀升明显40房地产的二、三级市场联动414.4房地产消费市场42历年上海市总体消费特征42购房群体消费习性435. 房产三级市场概述475.1我国房产三级市场概况47租赁市场47置换市场48人口迁移对房产三级市场的影响485.2房产中介的机遇与竞争49市场竞争表现49市场机遇505.3上海房产三级市场50上海三级市场现状50上海三级市场展望51产业现状篇6. 代理产业发展状况526.1我国代理业的发展历程526.2代理产业发展现状54业务领域54公司分类54服务体系59发展特点59产业竞争篇7. 竞争市场概况617.1中国四大经济圈代理产业概况61中国代理市场区域状况61四大经济圈代表城市知名代理公司627.2主要代理企业分析63金丰易居上海房屋销售有限公司63策源置业顾问有限公司68上海新联康投资顾问有限公司69天启企业策划有限公司70中原物业代理有限公司71伟业顾问有限责任公司72重庆宏佳房地产交易有限公司73深圳市众厦房地产代理有限公司747.3房地产代理模式比较及经验借鉴75台湾房地产代理模式剖析75香港房地产代理模式剖析78美国房地产代理模式剖析79上述代理模式经验借鉴81产业问题机遇篇8. 代理产业风险分析838.1政策风险分析83政策风险成因分析83重要政策、法规分析83风险应对措施858.2市场风险分析86房地产市场周期风险分析86区域市场风险分析90消费市场风险分析928.3业务经营风险分析96风险成因分析96风险应对策略和措施978.4其他风险999.房地产代理业存在的问题和机遇1009.1我国房地产代理服务存在问题100法规体系不健全，缺乏行业管理规范100国内代理商品牌意识薄弱100代理商过分注重营销101专业素质提高缓慢，无法满足市场的进一步需求102代理商竞争的同质化，造成恶性竞争102房地产代理企业管理落后，人才流失严重1029.2我国房地产代理业的机遇和挑战103房地产代理的绝对业务量和需求质量呈现上升趋势103消费者需求的变化将拓宽房地产代理市场103商品房预售条件的提升强化了房地产代理业信誉和专业的重要性106入世后，内资房地产代理商的机遇和挑战并存107产业展望篇10.公司组织形式展望11010.1分公司模式11010.2特许经营模式11010.3合作经营模式11011.代理产业市场展望11011.1产销分离11011.2资本运营11211.3策略联盟11411.4融资渠道11512.代理通路展望11812.1电子商务11812.2房产区域网络12012.3会员系统124环境篇我国第一大法中华人民共和国宪法，我国现行宪法为1982年12月4日在五届全国人民代理大会五次会议通过，并先后于1988年4月12日七届全国人大一次会议、1993年3月八届人大一次会议、1999年3月九届人大二次会议对宪法部分内容进行修正。2003年12月，党的十六届三中全会通过了中共中央关于修改宪法部分内容的建议，修改宪法部分内容即将进入法定程序，目前正于十六届三中全会进行第四次修正。党的十五大以来，经过全党全国人民团结奋斗，我国改革开放和社会主义现代化建设取得历史性进展，积累了十分宝贵的经验。从本世纪开始，我国进入全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化的新的发展阶段。去年召开的党的十六大，全面分析了新世纪新阶段我们党和国家面临的新形势新任务，科学总结了改革开放以来特别是党的十三届四中全会以来党带领全国人民建设中国特色社会主义的基本经验，把“三个代表”重要思想同马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论一道确立为党必须长期坚持的指导思想，明确提出了本世纪头二十年的奋斗目标和重大方针政策。党的十六届三中全会以马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，贯彻党的十六大精神，体现党的十三届四中全会以来的基本经验，再次提出修改宪法部分内容的建议，是非常及时、十分必要的，反映了全党全国人民的共同意愿，具有重大的、深远的意义。我国房地产业相关政策发展历程：从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产市场从此消失。直到1979年开始经济体制改革，中国房地产业才有了发展的契机。按发展速度划分，中国房地产市场大致可分为以下三个阶段：第一阶段：1979-1991年，中国房地产市场复苏成长。1980年4月，邓小平发表了关于建筑业和房地产业的谈话，此后全中国开始了城镇住房制度的改革。1986年，全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过了中华人民共和国土地管理法。到了1990年，中国国务院又发布了城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例和外商投资开发经营成片土地暂行管理办法，再加上上海浦东开发开放的带动作用，1991年下半年，房地产市场呈现了明显的回升趋势。从房地产金融政策上看，1979年，基本建设投资由财政拨款转为银行贷款，与基本建设投资资金一并下达的住房资金转为有偿使用的信贷资金。1984年，全国各地相继开始成立房地产综合开发公司，对城市建设进行综合开发。1985年，建设银行开始办理土地开发的商品房贷款业务。到了1988年，各专业商业银行建立房地产信贷部，形成目前的商业银行房地产信贷为主的房地产金融政策体系。1991年，上海市更是在借鉴新加坡住房制度的经验上，在全国率先