www.doc365.netwww.fdcsky.cn 房地产商域网别墅物业管理代管服务方案精诚服务 精彩生活管理有限公司2005年11月目 录前言 2第一章 顾问服务方式概述3第二章 顾问期限及工作安排 5第三章 顾问工作职责7第四章 顾问服务范围及工作内容8第五章 顾问服务目标承诺21第六章 顾问服务设想 24第七章 人员培训计划28第八章 顾问费用31附件一：顾问团介绍32前 言第一章 顾问服务方式概述一、为保证*别墅有一个高起点的物业管理水平及服务质量，*投资有限公司（以下简称“发展商”）拟聘请深圳市*物业管理有限公司作为本项目物业管理工作的顾问商（以下简称“顾问商”）。顾问商将指导发展商成立的物业管理公司（以下简称“管理商”）负责*别墅的物业管理工作的具体实施运作，以便利用顾问商在人力资源、管理经验、管理模式、管理制度等诸方面的优势提供高品质的物业顾问服务。二、双方合作关系确定后，顾问商将会把*别墅的物业管理工作列入顾问商相应的策划、考核、检查、评比序列之中。顾问商将 组建顾问团 及 委派驻场顾问，根据项目的具体情况，负责跟踪其对外租售、竣工验收、投入使用以及日后的物业管理工作；指导管理商制订全套管理方案、程序文件、管理制度、服务质量标准等，并督促其有效运行。按照双方约定的顾问服务内容为管理商提供全方位、全过程、专业化的顾问服务。三、为保证管理目标的实现及更有力地推行*物业管理模式，顾问商将于*别墅一期物业入伙之日前三个月派驻2名 物业管理资深人士分别担任 驻场经理 和 安保主管/机电主管，作为管理商管理的实体核心。并辅之以 顾问团 以及*物业公司各专业部门、专业公司的技术支持，结合*别墅一期管理工作的实际需要定期赴现场进行考察指导，根据项目现场发现的问题及时和有针对性的提出整改建议与整改措施。在驻场人员与顾问团二者的共同努力下，为管理商日后的管理工作打下良好的基础。四、顾问商提供顾问服务的目的在于为管理商培养一支高水准、高素质的管理队伍，同时顾问商优良的品牌效应也会促进*别墅的租售工作。在顾问期限内，顾问商允许发展商就该项目在对外宣传推广中使用“*物业顾问”等文字。l 顾问服务方式示意图：传达、推行方案制定物业管理方案定期、不定期检查、考核、了解信息双向沟通反馈方案执行情况及其他问题根据反馈信息修订方案驻场人员管理商顾问团第二章 顾问期限及工作安排一、顾问期限顾问期分为 前期介入、实操指导、服务质量跟踪 三个阶段。前期介入阶段 为合作双方签约之日起至*别墅一期物业入伙之日（发展商书面通知业主入住的日期）前三个月；实操指导阶段 自*别墅一期物业入伙之日前三个月起计，为期12个月；服务质量跟踪阶段 为实操指导阶段结束后3个月。二、顾问工作安排工作阶段人员构成工作方式现场工作安排前期介入顾问团3-5人定期赴现场考察指导赴现场工作2次，每次3-4个工作日。考察时间拟安排在签约后两周内和工程交接验收阶段实操指导（12个月）顾问团3-5人定期赴现场考察指导赴现场工作1次，每次3-4个工作日驻场人员2人常驻现场作日常指导本阶段内常驻现场实地工作服务质量跟踪（3个月）顾问团3-5人定期赴现场考评指导本阶段末赴现场工作1次，2-4个工作日说明：1、除上表中所列顾问团定期赴现场考察的安排之外，在顾问期内，顾问商还可应发展商及管理商的要求，结合顾问服务的实际需要，不定期派顾问团人员到项目现场进行实地工作指导，并对管理商进行相应的指导、考核与评价。顾问团不定期赴现场的费用另计，收费标准为人民币6000.00元/次。2、顾问团赴现场考察的时间应根据项目的实际情况科学合理的安排，我们提出以下各个阶段顾问团赴现场的时间供参考：前期介入阶段： l 设施、设备、材料集中选型阶段l 工程交接验收阶段实操指导阶段：l 入伙后正常管理期间服务质量跟踪阶段：l 本阶段末3、顾问团人员由质量管理、机电设备、土建、空调、消防、电梯、楼宇智能化、园艺绿化、酒店管理等物业管理涉及的各专业资深管理人仕组成，根据各个阶段的工作需要予以选派。在顾问期限内，顾问团除完成上表中提及的现场工作外，还将全程跟踪项目的竣工验收、投入使用及日后的物业管理工作，随时提供相应的咨询指导，并可长期为该项目服务。第三章 顾问工作职责一、驻场顾问工作职责1、全面考察项目，熟悉物业所在地的物业管理法规、人文环境等，并将这些信息传递给顾问团；2、将顾问团针对本项目制定的物业管理具体计划付诸实施；3、将项目物业管理计划推行过程中遇到的情况、问题和执行进度及时反馈给顾问团，以获得技术上的支持，并协助管理商落实解决；4、协助顾问团对项目的实地考察、评审、监督整改等工作；5、日常物业管理工作的培训、指导、咨询；6、紧急事故的应对与处理。二、顾问团工作职责1、根据驻场顾问及每次考察、评审所传递、获得的信息，凭借*物业丰富的管理经验为项目度身订造一整套物业管理实施方案，完成合同约定的各项工作内容；2、负责解决物业管理工作中的重点的难点问题；3、定期对项目管理商进行全方位考核，并提出整改意见；4、对驻场顾问的工作予以考察、评价和完善。第四章 顾问服务范围及工作内容 一、顾问服务范围 （一）房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。（二）房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天线、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等。（三）本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房、停车场等。（四）本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。（五）专业装修工程质量监理与装修管理。（六）公用绿地、花木的绿化养护与管理。（七）公共环境的清洁服务。包括公共场地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清运等。（八）交通、车辆行驶及停泊秩序与安全的管理。（九）安全监控和巡视等保安工作。如有需要，对本物业实行二十四小时封闭式安全管理，确保安全（不含人身、财产的保险保管责任）。（十）建立及管理物业资料、档案，包括工程建设、竣工、房屋改动、装修及住户资料等。（十一）社区娱乐活动的开展和社区文化建设。（十二）客户服务、会所经营的策划。（十三）接受物业使用人就房屋自用部位、自用设施及设备的专业维修、养护提出的委托并合理收费。（十四）业主委员会的成立与运作。（十五）协助管理商进行物业费用和服务费用的制定和收取。（十六）理礼共用、德法并行，对物业使用人违反物业管理法规政策的行为进行处理。（十七）法规和政策规定物业管理公司管理的其他事项。二、顾问工作内容（一）前期介入阶段 合作期限：由签约之日起至*别墅一期入伙之日前三个月。 工作内容概述：第一节 初步诊断期服务期限：*别墅投资分析和概念设计阶段服务方式：顾问团定期赴现场通过对项目规划草案、可行性研究报告、概念设计方案、设计指导书等的研究、分析和对项目进行现场考察，从物业管理专业的角度对项目的基础资料、配套分析、客户群体分析、成本分析、概念设计等作出物业管理初步诊断。1、 根据项目规划草案等基础资料中周边商业物业和消费水平、消费习惯等因素进行调研和分析，确定“独特主题”以突出物业形象。2、 据项目设计理念、档次定位，制订物业管理宣传策划方案，提炼卖点；3、 物业管理企业VI设计，包括各种标识、人员服装等；4、 根据地方物业管理法规、政策及*物业长期以来的物业管理经验，对管理公司的组建模式、岗位设置、人员配备等提出初步建议；5、 管理企业的各类员工的任职条件和素质要求提出初步建议；6、 物业管理成本、收益的初步测算；7、 对物业管理公司各级各类员工的任职条件和素质要求等提出初步意见；8、 检验项目规划设计中的物业管理元素是否适度；9、 通过市场调研了解区域居民、流动消费等数字进行分析，对项目开发模式从物业管理角度是否科学合理；10、社区规划的细节是否充分考虑用户需求和管理便利；11、道路网络系统的设计是否符合安全、消防、便利等的要求；12、景观设计中的人性化和成本因素；13、建筑设计中是否考虑今后物业管理及成本的因素；14、户型设计中的人性化细节；15、配套设施的功能规划是否考虑周到、适当；16、营销策略的物业管理诊断与分析；17、其他项目基础资料中包含内容的物业管理专业初步建议及整改方案。第二节 前期策划期服务期限：*别墅一期规划方案阶段和初步设计阶段服务方式：顾问团定期赴现场通过对项目的总体规划、单体方案和初步设计方案的研究及现场考察，从物业管理角度对各种设施设备、材料设计、功能规划等方面提供专业建议，使发展商在项目的投入上既能准确把握未来业主的实际需要，又有利于日后物业管理的成本控制及提高管理质量。1、建筑设计（如地下、地面、裙房、标准层、屋面），是否满足物业管理需求；2、门窗、楼梯、走廊等的设计是否充分考虑业主的心理及和生活需求；3、设备机房的环境、通风是否满足要求；4、管理用房的位置、大小、分配、装修标准、布局等的专业建议；5、室外空调机位置、尺寸的确定，冷凝水的排放处理问题；6、垃圾房的建造位置、空间、价格等的专业建议；7、在不增加投资的情况下，为配合国际环保理念的推行，对适当设置环保设施（如感应式开关、自闭式水喉、分尖垃圾箱等）提出专业建议；8、 消防设施的设计、布局、产品、材质等方面的专业建议；9、 根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见，对设计中的缺陷提出纠正及修改建议；10、 根据气候特点、业主群体的特点及业主居家生活的要求，审查园林和植物设计图纸，选择因地制宜的环境绿化植被，使其既美观又方便长期养护；11、 根据建筑材料的选用情况，提供清洁标准和程序的初步建议；12、 对建筑外墙的选材、设计和清洗保养提出专业意见；13、 对商业的规模、结构、经营模式、装修、格局、器材选配等进一步提出细致的专业建议；14、 公共部分装修材料选用的专业建议；15、 物业周边围栏、岗亭等的位置、规格及标准等；16、 从业主居家生活私密性、重点部位、成本等角度，科学合理的设计安保消防的布局、岗位设置、防护设施、产品选择等；17、 其他在材料设计、功能规划等方面与物业管理相关的专业建议及方案。第三节 工程建议期服务期限：*别墅一期施工图和总体工程阶段服务方式：工程机电专业人员短期驻场1、 施工阶段进行物业管理专业的参