经济型连锁酒店选址分析目录1.概述51.1.背景51.2.项目目的51.3.调研的范围52.选址要素的设计62.1.交通变量62.1.1.概述62.1.1.1.到达交通工具72.1.1.1.1.数据获取方式和变量标准72.1.1.2.周边交通环境82.1.1.3.公交站点以及线路82.2.地理环境以及市政规划92.2.1.概述92.2.1.1.酒店大堂正门与主干道的距离92.2.1.2.七天外墙侧面的可视距离102.2.1.3.目标店所在地的道路性质以及道路宽度102.2.1.4.治安状况112.3.市场条件以及社会环境122.3.1.概述122.3.1.1.商务人士经过的数量132.3.1.2.人流量132.3.1.3.生活店铺和超级市场132.3.1.4.事业单位142.3.1.5.周边人口的收入水平142.3.1.6.周边方圆100米范围内食肆的数量152.3.1.7.目标店所在区域未来商业发展前景判断152.3.1.8.步行10分钟内柜员机（ATM）的数量152.4.区域内密集人群聚集程度162.4.1.概述162.4.2.变量具体描述162.4.2.1.旅游景点162.4.2.2.商业中心172.4.2.3.商品集散地或物流集散地182.4.2.3.1.概述182.4.2.3.2.数据获取方式和变量标准182.4.2.4.医院规模182.4.2.4.1.概述182.4.2.4.2.数据获取方式和变量标准192.4.2.5.学校的描述192.4.2.5.1.概述192.4.2.5.2.数据获取方式和变量标准212.4.2.6.会展中心212.4.2.6.1.概述212.4.2.6.2.数据获取方式和变量标准222.4.2.7.办公区域和写字楼222.4.2.7.1.概述222.4.2.7.2.数据获取方式和参数标准232.4.2.8.娱乐休闲场所232.5.同业竞争环境232.5.1.概述232.5.2.数据获取方式253.回归模型的运行263.1.衡量回归模型准确性的评判标准263.2.回归方程求解步骤273.2.1.相关性分析273.2.2.调整变量274.项目检讨和建议314.1.项目检讨314.2.项目日后工作建议324.2.1.前台信息反馈系统324.2.2.市场细分战略335.项目总结34附录：初始选址要素表错误！未定义书签。图表目录图表 2.1.217天会对经济型酒店关注的要素7图表 2.4.2.21 对广州开房率排名靠前的分店进行统计17图表 2.4.2.5.11对当前7天会会员的年龄段分布图19图表 2.4.2.5.12对7天会员所处行业背景的分析调查20图表 2.4.2.6.11对第101届广交会开房率的统计21图表 2.4.2.7.11对环市路写字楼附近一带开房率的比较22图表 2.5.11开房价格与房源供给的坐标分析图24图表 2.5.12 7天会对注册会员关于住宿预算的问卷调查241. 概述1.1. 背景7天连锁酒店集团是一家覆盖全国的经济型连锁酒店网络，拥有近200家分店，是中国连锁酒店行业的领导品牌之一。近年来，公司一直在快速发展壮大，新开分店数量不断增多，而与此同时近年来连锁酒店市场竞争日益激烈，运营成本不断上升，促使公司决策层重新审视以往的选址模型，修改过去通过主观经验判断的选址模型，期待寻找到一份更科学合理的选址评分模型，以便为投资发展部的市场决策与发展战略提供有力的支持。1.2. 项目目的在之前的选址分析中，主要是考察商圈的影响，不同的商业地段的价值，租金成本，人力成本，地段人流量，车流量以及竞争对手的开房率，市场占有率来制定新开店的标准。但由于七天成立的时间只有短短三年，之前并没有原始数据积累支持去分析一个通用的选址模型。现在通过调用内部管理信息系统中积累的开房率数据作为因变量，能够进行选址模型的分析，该项目可以有两个方向或目的： l 尝试对现有模型进行分析，或者修改现有选址模型。l 运用多种数据分析方法来进行新的尝试，尝试建立新模型。要成功建立模型必须占有准确和详细的数据库资料，并在此基础上进行分析。通过两个方式采集相关数据。1. 对广州现有24间分店进行现场考察，访问店长或店员，并采集外围数据资料。2. 利用网络地图寻找与目标店关联建筑物的距离，并采集部分宏观经济数据。1.3. 调研的范围7天连锁酒店目前将全国的城市划分为四类。其中广州，深圳，北京和上海属于一类城市，截止现在为止广州共有27间分店，其中24间已经投入运营，3间正在筹建中，由于本次调研的24间目标店范围全部位于广州，最后的选址适用性可能仅适合于华南地区的一类城市或仅仅适用于广州市。2. 选址要素的设计本次选址要素的设计考察了多家连锁型酒店的选址经验和方法。同时参考了最新出版的经济型酒店标准化管理手册以及经过多方调研，计划将选址要素分为以下五个主要模块。1. 交通变量2. 地理环境以及市政规划3. 市场条件以及社会环境4. 区域内密集人群聚集程度5. 同业竞争环境2.1. 交通变量2.1.1. 概述关于酒店选址的交通变量研究的是到衡量和判断目标客人到达方式以及进入方式的难易程度。从另一个角度也可以观测到该地区经济要素聚集和发散的程度。选取了以下变量作为对目标店外围交通环境的描述：l 目标地和最近公交车站的距离l 距离地铁站，轻轨的距离l 机场大巴上下客点距离目标地的距离l 出租车单位时间（一分钟）经过临近主干道的数量l 距离目标地最近的主干道上单位时间（一分钟）车流量l 目标地附近50米内停放车辆的数量l 目标地附近的公交总线路l 到达该地区5公里范围内核心区域的公交线路数2.1.1.1. 到达交通工具到达目标店最主要的交通工具包括了公交车，地铁或轻轨，以及机场大巴和出租车，遗憾的是，在对店长或店员的访谈中不确定到达客源到底采取何种交通方式，建议7天会在以后的消费者行为分析中加入这方面的调查。图表 2.1.1.117天会对经济型酒店关注的要素根据图表显示的数据标明，交通便利程度在7天会员最关注的经济型酒店选择要素中排在第二位。因此7天连锁型酒店选址必须因应7天会员的需求在交通便利的区域选址，靠近主要交通枢纽站以及交通节点将确保可以提供客人所需的必要便利。2.1.1.1.1. 数据获取方式和变量标准前三个变量（公交车站，地铁站，机场大巴上下点）与目标店的距离可以通过网络地图（无忧地图）获得详细信息。设计单位为百米，选取的标准距离是目标地与各交通节点之间的曲线距离。比较符合实际情况。机场大巴上下点与目标店距离的远近在调查中并没有十分明显的反应。但留意到7天网站上每个分店都明确指示出机场或火车站到店方法。相信对长途旅客有指示作用。2.1.1.2. 周边交通环境三个变量（ 单位车流量，单位出租车流量，以及停车场车位容量）都分别描述了目标店交通环境状况，车流量和出租车流量反映了目标店附近交通的畅通状况，而停车场车位的容量则为滞留本地客源提供了必要的便利。现场访谈显示，过夜旅客停放车辆的概率并不是很大，根据08年8月14号晚8点在位于天河公园店外的踩点显示，容量为50台车的7天自带停车场，其停车存量不足20台。显示本地客源自驾车过夜的消费习惯不明显。 如果在场地紧张或土地价格昂贵的情况下，7天可以考虑节省停车场地的费用或者借助于外界环境的停车容量。因为停车场车位容量的相关作用不大（广州地区）。值得注意的是，如果目标店附近有高架桥或内环路，则不计算有效车流量或出租车流量。2.1.1.3. 公交站点以及线路回归分析显示，目标店500米周边范围内公交总线路以及到达该地区5公里范围内核心区域的公交线路数对开房率有直接影响。这里体现的消费者行为分析包含有两种含义:l 客源的到达方式值得细心研究l 公交车站本身就是一个人群疏散和停留的节点，可以吸收和扩散人群l 城市内发达的公交网络覆盖了广阔的地域，如果亦能辐射到附近的商圈，将可能对开房率起到拉动作用。l 如果目标店当地的公交线路越多，则说明该地区的人口聚集程度比较稠密其商业活动亦会比较频繁。例如天河城周边商圈，环市路商圈，三元里易初莲花附近的美博城商圈等。由此可以看到，公交线路的数量以及到达核心商圈的线路数量是反映该地区商业活动以及人口聚集的极好的指示器。2.2. 地理环境以及市政规划2.2.1. 概述初步模型选取了以下变量作为对目标店外围地理环境和市政规划的描述：l 酒店大堂正门与主干道的距离l 七天外墙侧面的可视距离：从主干道上观测l 目标店所在地的道路性质定位l 目标店大门所正对的街道宽度l 外围道路的通向，单行还是双行道l 目标地所在街道管辖区域内的治安状况2.2.1.1. 酒店大堂正门与主干道的距离该指标考察的是项目与主干道的距离与开房率的影响。选取的长度单位是米。测量的方式的根据网络五一地图，找出酒店正门与主干道的步行曲线距离。考察的目的是为了测试项目与主干道的距离是否会左右旅客的入住决策，以至影响开房率。位于广州的多家分店，例如康王路店，岗顶路店，北京路店等都位于大街内巷，有的甚至位于次级干道上的二线临街，值得关注的是由于7天品牌的巨大影响力和渗透能力，经济型酒店已经不像传统酒店行业一样需要占据在显眼的道路枢纽位置以此来吸引客源。特别是会员制的营销手法更是大大淡化了落点对目标客源的吸引和影响。随着适用于经济型酒店开发的建筑物业的稀缺，现在已经很难在目前的成本要求下找到合适的项目选址。2.2.1.2. 七天外墙侧面的可视距离即使不是占据一线临街位置，但如果能够利用巨幅墙体以及明显清晰的品牌标志，可能会对会员和目标客源产生吸引作用。该项指标同样以距离作为判断依据。根据现场目测，共划分为三个不同的等级：l 200米范围内可视-3分l 50至200米范围内可视-2分l 50米范围内可视-1分根据观测，24间分店中大约三分之一的酒店是可以打2分，三分之二的酒店打1分，少部分的酒店，如客村店，天河公园店可以打到3分。有的二线项目虽然地址比较偏内街，但由于侧面的标识相当明显，所以反而取得了比一线正面临街更好的视觉效果，特别是从远距离上观测。撇开酒店选址要素之外，清晰，易于识别的酒店标识对品牌的宣传和推广也起到了极大的带动作用。2.2.1.3. 目标店所在地的道路性质以及道路宽度根据现场目测判断，单向四车道或以上的称之为主干道，二车道的称之为二级干道，其他的称之为次级干道。单行线一般定义为二级干道。其打分的标准是：单行线-1分双行线-