黑龙江房地产估价师 理论与方法：房地产分家析产的需要考试 试本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题 意）1、市场需求的预测一般需要从类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析工A :三B:四C:五D:六E:借款合同2、 建设单位征用的土地，其土地所有权属于A .集体经济组织B.国家C.建设单位D.使用单位3、一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8,楼面地价为690元/m2。现按规划 拟改为商业 用地，容积率为5.1,楼面地价为950元/m2；理论上应补地价（单价）为元/成。A. 552B. 3519C. 4293D. 48454、资质有效期届满，房地产估价机构需要继续从事房地产估价活动的，应当在资质有效期届满日前向资质许可机关提出资质延续申请。A: 5B: 10C: 15D: 30E:执行层的组织协调5、下列关于货币政策，表述不正确的是。A :货币政策是指国家通过中央银行控制货币供应量来调节利率，进而影响投资和整个经济以达到一定经济目标的措施B:货币政策通过利率的变动对总需求产生影响，是直接地发挥作用C:货币政策一般分为扩张性的和紧缩性的D:在通货膨胀严重时，多采用紧缩性货币政策E:执行层的组织协调6、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析工A .财务盈利能力B.清偿能力C.资金平衡情况D.营运能力7、如果某建筑物土 0. 000的绝对标高为38. 500nl，且设计楼顶标高50. 000m,则其楼顶 的绝对标高为moA: 38. 500B: 68. 500C: 88. 000D: 88. 500E:8、执行层的组织协调包括短期借款、应付票据、应付账款、未付利润和预提费用等。A,流动负债B .长期负债C.所有者权益D.永久负债9、当建筑物的维修养护正常时，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养 护比正常维修养护好或经过更新改造，实际成新率应直线法计算出的成新率。A:B:大于大于或等于小于小于或等于工业用地的监测点评估价格C:D:E:10、物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元 的可能性为50%,为900万元的可能性为50%,则2004年该物业的价值的标准差为10%:物 业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000万元，2004年末价值为1200万元的可能 性为50%,为800万元的可能性为50%,则2004年该物业的标准差为20%。由以上资物业甲物料，投资风险更大。A.业乙一样B.大无法判C.断D.城市或区域产业结构与布局人口数量与结构土地资源状况信息技术的发展和应用借款合同11、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是。 A:B:C:D:E: 12、城市房屋拆迁管理条例规定，房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应 当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以的形式式以公布。A：房屋拆迁公告 B：房屋拆迁通知 C:房屋拆迁通告 D:房屋拆迁报道E:房地产估价机构必须加盖公章13、证券是一种。真实资本虚拟资本实际资本能执行资本的职能执行层的组织协调 A:B:社会一般的收益率 收益法中的资本化率 投资者要求的满意收益率 投资者要求的最低 收益率15、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是未 加、需要求取的待开发房地产的价值投资者购买待开发房地产应负担的税费销售费用和销 旗税费开发成本和管理费用14、B.A.B.C.D.16、在评估投资价值时，折现率是_o A.C. D.某建设项目工器具及生产家具购置费用2000万元。建筑安装工程费用5000万元，工程建设其他费用3000万元，预计建设期为3年，年均价格上涨率为3%。基本预备费率5%, 则基本预备费为万元。A B CD E17、A：B:C:50081514451473执行层的组织协调物业服务合同属于我国合同分类中的。单务合同委托合同无偿合同D:非典型合同E:执行层的组织协调18、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛 收入为80万元，运营费用率为40%,安全利率假定为6%,风险补偿率为安全利率的 40%,该房地产的收益价格为。A:B:C:D:E:368552561920万元万元万元万元工业用地的监测点评估价格19、从事房地产经纪活动的基本条件是_。取得房地产经纪人协理从业资格取得房地产 A.经纪人执业资格取得房地产经纪人员相应职业资格证书取得房地产经纪人职业资格并经注 B.册生效 C.D.20、下列对法的概念理解不正确的是 法是 阶级矛盾不可调和的产物 法以国家集 体意志形式出现法用国家政权的强制 力来保证实现法是各种社会规范的总 称A.A：B：C：D：E：22、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷 款的实际年利率为7. 25%,则名义年利率是()oA.B.C.D.23、中华人民共和国宪法规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实并给予补偿。征收征用征收或者征用征购B.C.D.总投资估算表经营成本估算表投资计 划与资金筹措表销售收入与经营税金 及附加估算表借款合同21、下列关于价值类型的表述中，错误的是。在用 价值为市场价值投资价值属于非市场价值市场价 值的前提之一是继续使用同一估价对象可能有不同 类型的价值工业用地的监测点评估价格7. 02%7. 04%7. 50%7. 85%建设项目工程项目工程项目建设项目A.B.C.D. 24、 A：下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是。B：C：D：E：25、是一的组成部分，是指具有独立设计的施工图个相应的概预算书，能够单独施工，但 竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程。A .单项工程；B.单位工程；C.单项工程；D.单位工程；二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意， 至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、长期趋势法是 运用预测科学的有关理论和方法，特别是和回归分析，对房的未来价格作出推测、判断的方 法。A .指数平滑分析B.趋势拟合分析C.时间序列分析D.相关分析2、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是。A.未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政 主管部门责令 其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款B.房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以 上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款C.中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重 的，处5年以上10年以下的有期徒刑，并处罚金D.中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处5年以 下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金3、下列情形中，应当办理房屋转移登记的有。A:部分房屋拆除B:法人名称改变C:划拨房屋D:继承房屋E:分割房屋房地产的行政法规包括。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例城市房 地产转让管理规定房地产估价师执业资格考试实施办法住房公积金管理条例城市房地产中介服务管理规定4、AB:CDE:5、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成 建筑物功能折旧的主要原因有等。A .意外破坏的损毁B.市场供给的过量C .建筑设计的缺陷D.人们消费观念的改变E .周围环境条件恶化6、下列关于个人住房公积金存款利率的说法中，错误的是_。A .职工当年存缴的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计算B.上年结转的按结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率计算C.职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息D.每年6月30日为职工住房公积金存款的结息日7、物业管理的核心工作是。A :根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工 作B:对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在 正常的运行状态C:执行资产管理所确定的战略方针，以满足房地产组合投资管理的目标D:拥有一个管理有序、高效率的办公环境E:借款合同8、下列关于施工图中的轴线，说法正确的是。A:施工图中的轴线是施工中定位的重要依据B:施工图中的轴线是施工中放线的重要依据C:凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号D:E：轴线用点画线表示，端部画圆圈，圆圈内注明编号轴线水平方向用英文字母由左至9、右编号，垂直方向阿拉伯数字由下而上编号在下列情形中，通常会引起房地产价格A：降低的有。B：农用地改为非农建设用地在写字楼旁新建大型游乐场住宅区道路禁止货车通行在C：住宅区旁新建一条全封闭的高速公路常常遭受洪水威胁D:E:房地产开发贷款土地储备贷款个人住房抵押贷款个人住房公积金贷款在建工程抵押 贷款10、与房地产开发项目相关的债务融资，主要包括。A：B：C：D：E：11、下列价格阐述正确的是 _。A.市场价格抵押价值征用价值课税价值市场价格征用价值抵押价值课税价值市 B.场价格课税价值征用价值抵押价值市场价格征用价值课税价值抵押价值C. 12、 A市B房地产开发公司通过出让方式，取得了一块建设用地使用权，该项目总投D.资5000万元。B房地产开发公司投入开发建设的资金达万元以上，才有 可能取得商品房 预售许可证。A: 500B: 750C: 1000D: 1250执行层的组织E:协调13、 确定各级支路的红线位置、控制点的内容。A.B.C.D.14、超过出让合同约定的动工开发日期满2年未开工的，可征收相当 于出让金征收相当于出让金征收相当于出让金无偿收回坐标和标高属于城市总体规划控制性详细规划修建性详细规划居住区规划A.B.C.20%的土地闲置费30%的土地闲置费40%的土地闲置费D.15、下列对于信托的性质叙述有误的一项是A .信托是受托人按委托人的要求全权代为管理或处理有关经济事务的信用行为B.信托合同生效后，信托财产的所有权仍属于委托人C.受托人不收取信托财产所产生的利益，其在管理和处理信托财产中产