第四部分：客户的分析并不是能说会道就能卖楼，也并不是花言巧语就能卖楼。要成为职业化的地产 销售人员，个中的辛苦只有售楼员自己才能体会得到，要知道，一举手、一投足， 甚至是一个眼神，运用的不恰当，都有可能会招致客户的反感。我们要忠告各位，做事应从细微处入手，多观察、多留意，您将会有实实在在的收获！一、购买动机分析、理性购买动机、感性购买动机、理性与感性购买动机的区别与互相转化、感性购买动机的常见表现方式安全、方便舒适、健康、吉利、尊贵超前、投资升值、隐私、从众、人以群分二、消费层次分析、住宅安置型、安居型、小康型、豪华型、创意性、写字楼、商服用房、工业厂房三、购买决策人分析、分析客户购买行为、分析他购买商品的欲望，动机和习惯、分析购买行为、分析他对房子的设计、户型、位置、物业的要求、客户对开发商的信赖程度，让客户知道开发商的实力、购买行为的主要决策人和影响者、购买主体个性分析捕捉顾客心理方法、顾客心理分析表怕贪希望怕开发商实力不够怕开发商承诺不兑现怕合同、合约于已不利，不能及时交付使#怕质量不过关怕少面积怕不能按揭怕买得不划算希望开发商多送东西， 哪怕非常小的优惠也 !不嫌弃，认为发展商或多或少总会让一点因其目的不同，有的 为了自用，有的为投 资，期房阶段，这一 切对他们而言只是 个“梦，、接近顾客要诀孤傲型这类顾客生性高傲，说话居高临下，盛气凌人，容不得反对意见，大有拒人于千里外之 势。方法：应保持恭敬谦虚而又不卑不亢的态度，对其正确的见解不妨稍加恭维，以适应其心理需 求，但切忌轻易让步。挑剔型这类顾客往往既有合理的要求，也有过分的要求，喜欢无休止地诸多挑剔，售楼员只要 稍作解释就会立即以更苛刻的意见顶回去。方法：不必与他纠缠，一般情况下应尽量少说话；如果某些关键性的问题不给予澄清便会严重 影响信誉与企业形象的话，则着重以事实来陈述；如果对方挑剔之中提问题，售楼员则 可以抓住这机会有理有据地予以耐心解答，甚至可以附带澄清一些其他方面的不正确的 挑剔之处。急躁型这类顾客往往是性格比较暴躁，或心境、身体不佳，表现为说话急躁，易发脾气。方法：对这类顾客要单记一个“忍”字，尽量以温和、热情的态度及谈笑风生的语气创造 一个轻松愉快的气氛来改变对方的心态与情绪；对顾客提出的反对意见，不要计较对 方暴躁的态度，而应耐心地、合情地给予解释；即使对方因内心不服大发雷霆，售楼 员也不应以硬碰硬，而应婉言相劝，以柔制刚。自私型这类顾客私心重，往往会在各方面诸多挑剔的同时提出各种过分的要求，并且斤斤计较 寸利必争方法：售楼员要尤其有耐性，不要因为对方怎么言行而予以挖苦讽刺，而应就事论事，以 事实婉拒其无理要求，并要在说明商品的质量上下功夫，促使对方及早成交。多疑型这类顾客往往缺少经验和商品知识，甚至曾有过购物吃亏上当的教训。因而购物时对 一切都抱怀疑态度。方法：应针对其心理诚恳地鼓励其说出心中的疑点，然后诚恳详细地做好推销介绍，介 绍中着重以事实说话，多以其他用户向他作证。沉稳型这类顾客老成持重，一向三思方法：售楼员在介绍时应力求周全稳重，讲话可以慢一点，并留有余地，稳打稳扎。独尊型这类顾客喜欢自以为是，夸夸其谈方法：不妨心平气和地洗耳恭听其评论，稍加应和，进而因势利导地做出委婉的更正与 补充。率直型性情率直，褒贬分明方法：应保持愉快，避其锋芒，以柔制刚，设身处地为之出谋献策，权衡利弊，促其当 机立断。犹豫型患得患失，优柔寡断。方法：应边谈边观言察色，不时准备地捕捉其内心矛盾之所在，有的放矢，抓住其要害 之处晓之以利，促发购买冲动，并步步为营，扩大战果，促成其下定决心，达成交易。、对待客户的心态及态度（）从客户立场出发“为什么这位顾客要听我的推销？”所有的推销是针对客户的需 求而不是你的。销售员自己要了解客户的目的，明确自己的销售目的：当客户一进 门，销售人员第一时间的动作是递上一杯水或茶，令客户坐定，清楚自己的出发点， 使他彻底放弃“看一看就走”的逃避心理，在与客户交谈时，应对症下药，配合客 户的思路，介绍他的所需，迎合客户的心态，训练有素的销售人员一般都会主动了 解对方现在居住状况和他对其他楼盘的看法，从中了解对方选择楼盘的倾向性，为 进一步沟通创造良好的条件。（）大部分人对夸大的说法均会反感世界上没有十全十美的东西，销售员过分的夸张，会引起顾客的不相信和不满，适当 的一些不足，但作及时的补充和说明，做到自圆其说，并帮助客人作对比，让客人有 真实感，加深对销售员的信任感。对不同消费者个性的对策对不同个性的消费者，销售员可采用不同的对策，获得较高的销售成功率。具体见下表类型特 征采取对策理性型深思熟虑，冷静稳健， 不轻易被销售人员说 服，对不明之处详细追 问。说明房地产企业性质及独特优点和产品质量， 一切介绍的内容须真实，争取消费者理性的认 同。感情型天性激动，易受外界刺 激，能很快就作决定。强调产品的特色与实惠，促其快速决定。犹豫型反复不断态度坚决而自信，取得消费者信赖，并帮助其 决定。借故拖延型个性迟疑，借词拖延，推三拖四追寻消费者不能决定的真正原因，设法解决， 免得受其“拖累”。沉默寡言型出言谨慎，反应冷漠， 外表严肃。介绍产品，还须以亲切、诚恳的态度笼络感情， 了解真正的需求再对症下药。神经过敏型专往坏处想，任何事都 会产生“刺激”作用谨言慎行，多听少说，神态庄重，重点说服。迷信型缺之自我主导意识，决 定权操于风水。尽力以现代观点来配合其风水观，提醒其勿受 一些迷信迷惑，强调人的价值。盛气凌人型趾高气扬，以下马威来 吓唬销售人员，常拒销 售人员于千里之外。稳住立场，态度不卑不亢，尊敬消费者，恭维 消费者，找寻消费者“弱点”。喋喋不休型因为过分小心，竟至喋 喋不休，凡大小事皆在 顾虑之内，有时甚至离 题甚远。销售人员须能取得信任，加强其对楼盘的信心。 离题甚远时，适当时机将其导入正题。从下定 金到签约须“快刀斩乱麻”。购房客户心理分析 要想更好地掌握客户需求，进而更好地满足客户需求，必需对客户的心理有足够的了解。因为“心”支配 了一个人的思想、意志，同样也支配了一个人的购买行为。俗语云：“攻心为上”，因此，经营策划和销售都要紧紧围绕客户的“心”展开。同样，透析客户心理会对掌握客户心理和客户心理规律有极大的帮助，对提高销售人员质素有也很大帮助。（一）消费群分析、女性消费群分析职业女性的消费需求巳日渐超过男性。 相对缺乏理性与男性相比，女性对物业选择更具有感性、易受他人左右的特点。购买意识、消费方式也很容易在女性消 费之间传播并相互影响。 忌妒心一般来说，女性思虑更细，很容易被引发“忌妒心”，攀比心理比较强烈，在生活追求上易与周边熟人比较。但对于知识文化水平较高的女性来说，这一点并不是很明显。、单身贵族消费群白领阶层的消费意识随着社会进步发展迅速，单身一族对住宅物业要求日益强烈，对住宅的功能要求较高。该群体多为高收入、高学历的单身者。 由于多是知识阶层的消费者，所以对物业的要求相对苛刻，有时愿花较多的钱，也不愿买回廉价粗糙的 物业。 要求稀有、精致由于“单身贵族”们独立独行的意识较强，对珍贵、稀有、精致的物业有浓厚兴趣，以体现其“贵族”风 范。 理性不受折扣影响他们的购买理性，冷静而客观，对大减价方式不屑一顾。他们更相信专家，与这类客户接触要掌握足够的专业知识，并力求表现得高雅而富有内涵。、老年消费群中国老年人消费市场日益扩大，其消费心理和消费能力与年轻人相比，更加理性和开放，尤其是在古城绵 阳，随着人口老龄化的加快，老年人的消费力资源会比较充裕。（）经济自主自立现代都市里知识型老人巳基本脱离了要子女代劳的传统，在选择住宅物业时喜欢按自己的意志和喜好。（）态度谨慎老年人多在金钱使用时谨慎小心，不会过分的奢侈，除特殊例子外。、本地居民消费群本地居民较多，他们是极有购买能力的，是不可忽视的客户群体。（）投资心理由于该群体是在绵阳发展机遇下致富的，多有自己物业在出租，收益非浅，投资意识强，但是属自己的土 地巳越来越少，拥有物业有限，在持有大量货币的情况下，再投资空间只有商品房，如住宅、商服等。（）追求现代生活方式虽然这些群体拥有大量的自己物业，但由于设计落后，配套有限，居住环境差等因素，使他们对现人都市 生活向往，由于文化素质有限，附庸风雅心理较重，因此高档住宅小区对他们的诱惑力较大。、老板一族是老板不一定是企业家，据最近的统计资料显示，中国私营企业家中，农民出身的占。因此这一群体素质 差异性较大，有文化素质高的，也有没有文化的，但多数是指有较强消费能力，拥有大量财富，但文化素 质较差的一族。对于这一族，价格越高，广告做得越多，包装得越多的楼盘才最能成为他们炫耀的依据， 也是他们购房的决定因素。（）炫耀心理由于该群体有大量财富，巳超出一般市民的消费心理，选择物业时，要体现其“高档”身份，以示自己与 常人不一样的“差异性”，故楼盘标榜的越高档越好。（）附庸风雅心理尽管该群体文化素质较差，但拥有大量财富，可呼风唤雨，追求时麾、现代，附庸风雅心理较重，喜欢用 “文化”包装自己。由于这些群体的富有，处处要体现“身份”，因此，在购买物业时，好面子心理较重。此种心理是可以利 用的。、企业家企业家与老板是质的不同，这类群体具有较高的文化素质，购买理性，冷静而客观，相信自己的判断。（）追求文化品味由于该群体文化素质较高，对生活质量、生活素质要求也高，尤其是追求高品味的物业。（）购房理性该群体中多数计划较强，判断力强，具有足够的专业知识，不易受别人诱导，因此销售人员要力求具备综 合素质。、工薪族目前在发展中都市的工薪族，有置业能力的多数是属白领层及少数的高级蓝领人，该群体多数具较高的文 化素质、专业知识，由于年轻及社会阅历较少，综合素质相对低。（）新潮型这一群体来自天南海北，有来自的城镇、有来自都市的，但多数来自经济较落后地区，面对现代化都市生 活，跟潮流心理较重，追求生活品味，追求生活质量，文化品味高雅精致。（）理性型这一群体除了收入因素，更重要的是文化素质较高，有判断能力，但由于社会经验缺乏，对物业方面的专 业知识不一定很多，只要销售人员能从专业角度理性的介绍，他们也会理性的接受。、生意人生意人是指有店铺或开小餐馆，食杂店等人士，这一消费群体构成较复杂，文化素质良莠不齐，消费观念 差异性较大。这一群体多表现出精明，会算账，但这类群体中真正具有的知识者很少。因此，面对这类客户，要认真的 从专业角度多介绍，并且要表现出诚恳的态度。、知识分子、专家该群体是指具有较高学历，而从事着专业性较强、并且多数巳具有事业基础，或专业成果，职业相对较稳 定。就绵阳而言，具有高学历人群占城市总人口近，而这一类人多在重要的科研机构及大型企业的重要岗位。 还有是随着绵阳的发展，引进了一大批外资，外地企业，在这些企业界里也拥有一大批知识分子一一或高 级白领，这一类人属绵阳科技城的“白、骨、精”。（）高职群体在绵阳有位院士，每位院士身边会有一大批博士后、博士、硕士等具有多项科研成果，而身居要职的高级 知识分子。这批人有的把毕业的精力贡献给了中国的国防科研事业，较年轻的也工作十几年或二十几年，为国防科研 事为作出了很大的贡献，这一群体有事业成就感，有较丰富的物质积累，但也有一种心理不平衡感。也就 是说，事