房地产投资潜力城市分析(江苏省无锡市)目录 .宏 观 篇.一、 城市概况：二、宏观经济与政策环境1. 区域宏观经济运行情况：1.1、经济综合实力增强，生产总值突破1900亿元1.2、工业生产总值稳步增长1.3、固定资产投资增幅出现回落1.4、居民人均可支配收入明显增加1.5、城市化进程2、政策环境分析2.1、土地政策2.2、房产政策.土 地 篇.一、 无锡市土地市场概况：1、2004年土地市场出让情况2、净地与毛地出让面积基本持平3、外地企业纷纷加入开发热潮二、无锡市地价水平及变化趋势：1、住宅用地平均楼面地价较底，具有的上升潜力：2、土地投资额的增长与房地产开发投资的增长3、土地投资增长与经济增长4、土地投资与固定资产投资增长三、无锡土地市场变化趋势附录：无锡市城镇基准地价表（平均值）.房 产 篇.一、房地产开发投资增势强劲二、商品房预（销）售面积三、房地产价格持续上扬四、市场需求状况五、房地产发展趋势附录：2004年上半年无锡市区商品房预（销）售面积前10名楼盘无锡市房地产市场分析报告.宏 观 篇. 一、城市概况：无锡地处江苏省南部、长江三角洲中部，东距上海128公里，西离南京183公里，南抱太湖，北依长江，地理位置优越，是中国重要经济中心城市、区域性交通枢纽、著名的旅游胜地和江苏省重点发展的特大型城市。 无锡市总面积为4650平方公里，其中市区面积达1632.7平方公里，下辖江阴、宜兴二个市和锡山、惠山、崇安、北塘、南长、滨湖和新区七个区。至2003年末，总人口达438万。常年气候温和湿润，四季分明，水美土肥，物产丰富，素有“鱼米之乡”的美喻。作为中国民族工商业的发祥地之一，无锡目前已建成以轻纺、电子、机械、化工、医药为主，门类比较齐全，配套协作能力较强的工业体系，成为中国沿海地区具有较大规模、较高水平的现代化工业城市，并跨入中国城市综合实力五十强、投资环境四十优的行列。2004年无锡已跻身十大经济活力城市的行列，无锡正加快接轨上海的步伐，实现城际互联，建设一个以公路交通为纽带，铁路、公路、水路、航空等各种方式紧密配合的立体交通网。目前，无锡市高速公路密度达到世界发达国家水平。到年，无锡市将建成由无锡至南通的锡通高速、东干线、锡澄高速、锡宜高速、新沂至宜兴的新宜高速，以及沿江高速、锡宜高速延伸段、沪宁高速、跨太湖高速、宁杭高速组成的五纵五横主骨架，高速公路通达度大幅提升。此外，将打造主辅两条环城线，提高过境交通的通行能力，以东干线、南干线、太湖大桥、西干线、宁太等高速公路组成的主环长百多公里，由国道、苏锡路、环太湖公路、钱荣路组成的辅环，对疏导主城过境车辆具有相当重要的作用。今后，无锡将继续主打“太湖牌”，以这面“金字招牌”的文化内涵和现代风格激活无锡旅游业，进而彰显城市魅力；当选首届十大中国经济活力城市后，无锡的追求也更多，到国际市场去宣传、推荐无锡，是无锡旅游业今后的一个工作重点；提升旅游产业化水平，推出太湖、古运河“水上之旅”，实现运河与梁溪河、梅梁湖、太湖旅游线路的贯通；“旅游即城市”，市旅游局负责人表示，区域合作一体化，就是利用无锡旅游已有的基础，跳出长三角，在更为广阔的平台上施展才华。到年，无锡旅游将全面实现三大跨越：将旅游业从服务业支柱产业转变为国民经济支柱产业；将无锡从旅游大市转变为旅游强市；将无锡从华东地区一般旅游观光目的地，转变为国内外著名旅游度假胜地。 二、宏观经济与政策环境1. 区域宏观经济运行情况：1.1、经济综合实力增强，生产总值突破1900亿元2000年以来，无锡市GDP一直保持着12%以上的增幅， 2003年无锡市实现GDP总额达1901.22亿元，与2002年相比增长15.4%，总量占全省的比重达到15.3%，比上年提高了0.4个百分点。2004年无锡市生产总值达到2350亿元，同比增长17.4，总量居江苏省13城市第2位。1.2、工业生产总值稳步增长2004年无锡市实现工业增加值1088.88亿元，同比增长24.8，增速高于上年同期0.7个百分点，高于全省1.4个百分点，总量继续位居全省第2位，增速列全省第3位。分轻重工业看，重工业快速增长，重工业累计完成增加值777.73亿元，同比增长36.2，增速高于平均水平11.4个百分点；轻工业完成增加值311.15亿元，同比增长22.0。1.3、固定资产投资增幅出现回落2004年无锡市全社会固定资产投资完成1114.13亿元，同比增长24.7，其中城镇投资754.22亿元，同比增长26.2。从投资注册类型来看，投资已由前几年的政策推动逐步转为市场推动。非国有投资增势强劲，民间投资活跃。规模以上投资中国有经济投资192.21亿元，三资经济投资236.58亿元，其他类型投资643.95亿元，三者之比为17.9：22.1：60。其他类型投资增长最快，达到34.1。 1.4、居民人均可支配收入明显增加2004年无锡市居民人均总收入为13589.06元，同比增长17.5，其中：人均可支配收入为12402.64元，同比增长16.4。收入结构中人均工薪收入为8134.39元、人均经营净收入为1110.4元、人均财产性收入为467.99元、人均转移性收入为3876.28元，占居民家庭总收入的比重分别为59.9、8.2、3.4、28.5。而上年同期的比重分别为61.2、6.9、1.9、30.0。从收入构成看，居民收入呈现多元化的趋势愈加明朗。工薪收入作为家庭主要收入来源的地位比较稳固，占了近六成，但与2003年相比，比重下降1.3个百分点；人均财产性收入同比增长1.14倍，主要是有居民住房拆迁，获得货币补贴导致财产性收入大幅上涨；人均经营净收入同比增长38.9，占总收入比重扩大1.3个百分点。个私经济的发展进一步拓宽了就业渠道，每百户从事个私经营和个体被雇者比上年增加6人；转移性收入稳步提高，同比增长11.7，占总收入比重缩小1.5个百分点。其中人均离退休金为3145.24元，同比增加10.7。1.5、城市化进程随着无锡工业生产总值的稳步增长，大大加快了城市化进程。预计到2005年，市区面积将达到140-150平方公里，城市人口达到140-150万人；到2010年，建成区面积达到180-200平方公里，城市人口达到180-200万人。2、政策环境分析2.1、土地政策国务院办公厅下发的关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知充分显示了通过土地政策参与国家宏观调控的土地供应政策结构性特征，无锡市国土局发表的相关言论表明，今后无锡的土地供应将严格按照城市总体规划、土地利用总体规划、土地供应中长期计划、土地供应年度计划等进行运作，因此城市土地收购储备制度和供应计划体系将日益完善，用地思路将向集约发展，供地结构也将进一步优化。2.2、房产政策2004年上半年，无锡市政府在针对当地商品房市场上存在的一些不规范行为，专门出台了无锡市商品房销售管理实施细则。其中特别规定，已办理了预售备案的商品房，在未交付使用及领取房屋所有权证之前不得转让。另外细则还规定，房地产开发企业和销售代理企业，不得制造虚假的涨价信息，不得人为组织排队及以其他任何方式哄抬房价；不得以违反劳动管理部门规定的方式支付工资致使销售人员提价售房；不得随意提价，在物价部门允许的价格调整幅度内需调整房价的，应提前一个月公布调价方案。严禁销售人员利用职务之便炒卖房地产。 这类“期房限转”政策，能够改变买卖双方的信息极不对称的局面，从而有效的抑制了炒房行为，使市场更趋理性、透明性和公平性。 .土 地 篇.一、 无锡市土地市场概况：1、2004年土地市场出让情况无锡市国土资源管理部门按照“全面、协调、可持续发展”的总体要求，进一步深化土地使用制度改革，积极实施城市土地资产化经营，根据中国地产投资网最新统计，截止至2004年12月31日止。无锡市共成交土地67宗，总成交面积达8278938.07平方米，成交金额约1122861万元，分别比上年增长29%和33.17%。其中一些区位好、环境美、配套齐的地块更是受到本地与外地众多开发商的追捧，一些地块的拍卖价被不断追高，远远超出既定底价。土地出让的市场化程度越来越高，土地的价值得到充分的体现，土地市场向着规范与成熟有序推进。 单从供给数字上看，供地总量与2003年全年基本持平，但对每个公开出让地块的用途和相关指标进行分析不难发现，用于住宅建设的土地增量供应并不高，仅成交14宗，合计面积约763961.63平方米，仅占出让土地总面积的10%，成交金额达147546万元，主要投放于副市中心和目前正在着力建设的滨湖生态城市。相比之下商住用地推出力度就明显要大得的多，2004年共出让商住综合用地32宗，合计面积约5020474平方米，占推出土地总面积的61.82%，成交金额达775505万元。其中2004年3月份推出的，面积为1443.17亩和1100.83亩的滨湖新城2号、3号地块成功吸引了地产界知名企业深圳万科房地产有限公司和天津顺驰地产有限公司，并分别以194813万元和137400万元成交，大大推进了无锡城市建设“南拓北展”战略的实施。同时，为了满足近两年城市化进程步伐加快以及旧城改造力度加大的需要，同期推出的商业用地商业、办公、酒店用地为22宗，合计面积约2339415.3平方米，约占推出土地总面积的28%，成交金额达198720万元。2004年成交的土地涵盖了住宅、商住、商业、办公、酒店及市场等多种用途的地块，从其区域分布、成交地块的规模来分析，主要具有以下特征： 成交的地块相对较为集中，主要是集中在副中心区域、城东区域和城西区域。共成交了41宗地块，成交面积达4885153.5平方米，约占成交土地总面积的64%。同时，市中心区只成交3宗地块，面积为73914.7平方米，只约占总成交面积的0.9%。从土地供应的区位来看，在兼顾区域平衡性的同时，为充分发掘和利用城市环境资源优势，有效地改善城市生态环境质量，突出无锡的山水特色，提升城市形象品位，政府十分重视对西南片区特别是临东西蠡湖地带的环境整治和基础设施建设。因此，滨湖片区住宅、商业的开发用地倍受各地开发商们的关注。2、净地与毛地出让面积基本持平从出让方式来看，今年以来无锡市出让的净地28宗，成交面积约4054515.6平方米，占成交总面积的47.11%，主要集中在副中心区域、城东区域和城南区域。3、外地企业纷纷加入开发热潮2004年到无锡来投资的外地开发商有9家，其中除了房地产业的巨头深圳万科和天津顺驰以外，还有北京嘉友房地产开发有限公司、浙江温州温博投资有限公司和福建新新房地产开发有限公司等，共竞得土地3663100.9平方米，占成交总面积的47.99%，成交金额达445828万元。二、无锡市地价水平及变化趋势 1、住宅用地均价较低，具有上升潜力长三角各大城市中，无锡的住宅用地每亩成交价格处于中等偏低的价位具有上升潜力。根据本网有关数据统计显示，2004年无锡住宅用地成交均价约为128万/亩，而南京、杭州和宁波分别是132.5万/