百货商店管理商场选址的原则和程序一.商场选址的原则1以便顾客购物满足顾客需求是商场经营的宗旨，因此商场位置的拟定，必须一方面考虑以便顾客购物，为此商场要符合如下条件：(1)交通便利。车站附近，是过往乘客的集中地段，人群流动性强，流动量大。如果是几种车站交汇点，则该地段的商业价值更高。商场开业之地如选择在此类地区就能给顾客提供便利购物的条件。(2)接近人群汇集的场合，可以便顾客随机购物，如影剧院、商业街、公园名胜、娱乐、旅游地区等，这些地方可以使顾客享有到购物、休闲、娱乐、旅游等多种服务的便利，是商场开业的最佳地点选择。但此种地段属经商的黄金之地，寸土寸金，地价高费用大，竞争性也强。因而虽然商业效益好，但并非适合所有商场经营，一般只适合大型综合商场或有鲜明个性的专业商店的发展。(3)人口居住稠密区或机关单位集中的地区。由于此类地段人口密度大，且距离较近，顾客购物省时省力比较以便。商店地址如选在此类地段，会对顾客有较大吸引力，很容易培养忠实消费者群。(4)符合客流规律和流向的人群集散地段。此类地段适应顾客的生活习惯，自然形成“市场”，因此可以进入商场购物的顾客人数多，客流量大。2有助于商场开拓发展商场选址的最后目的是要获得经营的成功，因此要着重从如下几方面来考虑如何便利经营：(1)提高市场占有率和覆盖率，以利公司长期发展。商场选址时不仅要分析目前的市场形势；并且要从长远的角度去考虑与否有助于扩大规模，如有助于提高市场占有率和覆盖率，并在不断增强自身实力的基本上开拓市场。(2)有助于形成综合服务功能，发挥特色。不同行业的商业网点设立，对地区的规定也有所不同。商场在选址时，必须综合考虑行业特点，消费心理及消费者行为等因素，谨慎地拟定网点所在地点。特别是大型百货类综合商场更应综合地全面地考虑该区域和多种商业服务的功能，以求得多功能综合配套，从而创立本公司的特色和优势，树立本公司的形象。(3)有助于合理组织商品运送。商场选址不仅要注意规模，并且要追求规模效益。发呈现代商业，规定集中进货、集中供货、统一运送，这有助于减少采购成本和运送成本，合理规划运送路线。因此在商场位置的选择上应尽量地接近运送线，这样既能节省成本，又能及时组织货品的采购与供应，保证经营活动的正常进行。3有助于获取最大的经济效益衡量商场位置选择的优劣的最重要的原则是公司经营能否获得好的经济效益。因此，网点地理位置的选择一定要有助于经营，才干保证最佳经济效益的获得。二.商场选址的程序选择商场位置，一般可按如下环节依次进行：(一)选择区域、方位选择商场店址，先要找出目的市场、找准服务对象，然后再根据目的市场、服务对象选择店址设立的区域。另一方面，要根据公司的经营规模和档次，测算公司投资回收率，在此基本上认真加以选择，拟定方位。(二)制图找出最佳位置在拟定店址后，应绘制出该区域的简图，并标出该地区既有的商业网点，涉及竞争对手和互补商场，还应标浮既有商事构造、客流集中地段、客流量和客流走向、交通路线等，以保证店址决策的对的性。(三)市场调查在商场店址基本区域方位拟定后，必须进行周密的市场调查，论证选址决策的精确性。在市场调查过程中，应注意将调核对象分类记录，并对调查时间和内容进行必要的抽样调查，以保证调查资料的可靠性。(四)具体实行方案的制定和贯彻 拟定店址的具体位置后，需要抓紧时机投资兴建商场。如何启动则需要拟定切实可行的实行方案并加以贯彻贯彻。商场最佳位置选择的方略选择商场最佳位置时，既要进行定性分析，又要进行定量测算，是一件复杂而又耗费精力的事情，要做好选址工作需要制定多种有效方略。1地理位置细分方略地理位置细分的方略是指对气候、地势、用地形式及道路关联限度等地理条件进行细微分析后，对商场位置做出选择的方略。重要可从如下几方面进行细分：(1)商场选址与路面、地势的关系。一般状况下，商场选址都要考虑所选位置的道路及路面地势状况，由于这直接影响着商店的建筑构造和客流量。一般，商店地面应与道路处在一种水平面上，这样有助于顾客出入店堂，是比较抱负的选择。但在实际选址过程中，路面地势较好的地段地价都是很高，商家在选择位置时竞争也很剧烈，因此在有些状况下，商家不得不将商场位置选择在坡路上或路面与商店地面的高度相差诸多的地段上。这种状况，最重要的就是必须考虑商场的入口、门面、阶梯、招牌的设计等，一定要以便顾客，并引人注目。如果商店位置不得不设在空间，例如二、三层楼上，则应使入口处的楼梯设计位置尽量在建筑物的表面，而不能在店内，应对楼梯加以装滨，如以电动滚梯替代楼梯、外罩玻璃罩等，外观既要美观又要醒目，具有吸引力。(2)商场选址与地形的关系。地形、地貌对商店位置的选择的重要影响表目前：方位状况。方位是指商场坐落的方向位置，以正门的朝向为标志。方位的选择与商场合处地区气候条件直接有关，如：风向、日照均对店面的朝向有很大影响。以国内北方都市为例，一般以北为上，因此一般商业建筑物坐北朝南是最抱负的地理方位。走向状况。走向是指在商场合选位置顾客流动的方向。例如国内的交通管理制度规定人流、车流均靠右行驶，因此人们普遍养成右行习惯，商场在选择地理位置进口时应以右为上。如商场合在地的道路如果是东西走向的街道，而客流又重要从东边来时，则以东北路口为最佳方位；如果道路是南北走向，客流重要是从南向北流动时，则以东南路口为最佳位置。交叉路口状况。交叉路口一般是指十字路口和三叉路口。一般来说在这种交接地，商场建筑的能见度大，但在选择十字路口的哪一侧时，则要认真考察道路两侧，一般要对每侧的交通流向及流量进行较精确的调查，应选择流量最大的街面作为商场的最佳位置和店面的朝向。如果是三叉路口，最佳将商场设在三叉路口的正面，这样店面最显眼；但如果是丁字路口，则将商场设在路口的“转角”处，效果更佳。2潜在商业价值评估方略潜在商业价值评估是指对拟选开业的商场位置的将来商业发展潜力的分析与评价。评价商场位置的优劣时，既要分析现时的状况，又要对将来的商业价值进行评估，这是由于某些现时看好的商场位置，随着都市建设的发展也许会由热变冷，而某些以往不引人注目的地段，也也许在不久的将来会变成繁华闹市。如国内的北京市这样的古老都市，在旧城区改造过程中，在城区的四周建起了现代化的居民社区，许多居民乔迁新居，致使本来僻静的城外街道目前车水马龙十分热闹，构成生意旺盛的新商业街，而昔日远近闻名的老式商业街，例如前门大樱栏，虽然位于市中心区，也随形势的变化逐渐失去了光彩。因此；新商场在选址时，应更注重潜在商业价值的评估。重要应从如下几方面评价：(1)拟选的商场地址在城区规划中的位置及其商业价值(2)与否接近大型机关、单位、厂矿公司。(3)将来人口增长的速度、规模及其购买力提高度。(4)与否有“集约效应”，即商场建设如果选在商业中心区，虽然使公司面对多种竞争对手，但因众多商家云集在一条街上，可以满足消费者多方面的需求，因而可以吸引更多的顾客前来购物，从而产生商业集约效应。因此“成行成市”的商业街，也是公司选择位置需重点考虑的目的。3出奇制胜方略商场选址时既需要科学考察分析，同步又应当将它当作一种艺术。经营者有敏锐的洞察力，善于捕获市场缝隙，用出奇制胜的方略，与众不同的眼光来选择商场位置，常常会得到别人意想不到的收获。如全美洲最大的零售公司“沃尔玛”联合商场的总经理萨姆沃尔就是采用“人弃我取”的反向操作方略，把大型折价商场迁到不被一般商家注重的乡村和小城乡去。由于那里的市场尚未被开发，有很大潜力，同步又可回避城区商业日益剧烈的竞争。再例如新加坡出名华商董俊竞创立“诗家董”百货集团，在商场选址问题上，力排众议，选择一块人们普遍觉得风水不好又面对坟场的乌节路地段作店址。后来这块地方不久成为商家云集之地和世界上租金最昂贵的地段之一，“诗家董”的生意也越做越红火。董俊竞之因此不信风水选这块地作店址，重要是注意到每天均有不少外国人通过乌节路到城里去，乌节路有也许发展为交通要道。4专家征询方略对于较大型商业的投资来说商场位置的选择是重要战略决策。为避免重大损失，经营者应聘任有关专家进行征询，对所选择的商场位置进行调查研究和系统分析，如对交通流量、人口与消费状况、竞争对手等状况逐个摸底分析，综合评价优劣，再做出选择，使商场地址的选择具有科学性。影响商场选址的因素商场设立地点的选择是极其重要的。同步选择合适的商场设立地点受众多因素的影响，应综合考虑各方面的因素。归纳起来，重要应从如下几点入手分析：(一)顾客的数量和质量通过商圈调查，对商圈内的顾客的消费能力和商业动向予以分析。对顾客的消费能力调查分析，重要涉及如下内容：1有关该地区消费者的生活特性、消费习惯的资料；2人口构造，涉及既有人口的年龄；性别、职业、文化限度及人口密度、增长速度等基本状况；3家庭户数及构成，涉及家庭户数总数的变动状况、家庭人口的增减状况；4消费者的收入水平，涉及个人及家庭的收人状况；5消费者的消费状况，涉及消费者的消费水平、消费购买力状况及消费意识。(二)商场合在地区客流状况重要调查分析商场合在地的客流量、客流的状态、方向、速度、客流的目的以及本店的吸取量。(三)交通状况商场选址必须调查交通状况，要考虑距离车站的远近、道路状况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况及流动人员的数量和质量等。(四)竞争状况重要理解市场竞争对手的状况，涉及竞争对手的商场类型、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营商品及服务对象的阶层等等(五)商场周边状况着重调查商场周边有无市场、娱乐街，是不是商业集中区或居民区，这些因素影响着商场店址的选择。(六)商场合处地区的基本设施状况，涉及道路设施状况，水、电、气等的供应状况等。对以上这些因素，商场在设立之前，必须进行详尽的调查研究，掌握所有也许对商场产生的有利或不利影响因素，并以发展的观点分析商场布局的选择，以对的预见将来。选址调查:人口与购买力分析有关人口数和家庭人口之构成，可参照选址地区街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的项目涉及：1常住人口数2家庭及构成 3人口密度4教育限度5从事行业6自然增长率7社会增长率8家庭人均收人9白天流动人口数10年龄构成1家庭年支出及支出构造现就某些重要项目分述如下：1家庭人口及收入水平家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点涉及：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分派，会明显地影响将来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增长家庭对选购商品数量、质量和档次的规定。家庭的大小也会对将来的商店销售产生较大影响。例如一种两口之家的年青人构成的家庭，购物追求潮流化、个性化、少量化；而一种三口之家的家庭(有一种独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。例如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有小朋友的家庭则重点投资于小朋友食品、玩具等。2人口密度一种地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来