河北省石家庄市商业地产市场调研分析报告 市场调研目的：根据对石家庄市区一环以内商业、公寓、写字楼市场基本状况调研，分析石家庄市区市场竞争对手及市场操作空间，方便开发商结合本项目自身地价及其他成本，准确推断本项目的市场操作可行性。市场调研内容：石家庄市区一环以内商业、公寓、写字楼市场现阶段基本状况重点调研对象：石家庄市区一环以内商业、公寓、写字楼项目市场调研时间：2010年10月27日10月30日调研负责单位：河北恒森房地产开发顾问有限公司目 录第一部分 石家庄市概况介绍第二部分 石家庄市区商业地产现状第三部分 现售城市商住综合体项目第四部分 区域内商住综合体解析第五部分 商业地产市场总体分析第六部分 未来商圈发展趋势与项目建议第一部分 石家庄市概况介绍家庄关键词：旧称“石门”；河北省省会位于河北省中南部，东与衡水接壤，南与邢台毗连，西与山西为邻，北与保定为界；该市区历史文化悠久，交通便利，旅游资源丰富；全国最大的抗生素生产基地座落在石家庄华北制药厂；1948年新中国成立之初全国第一个解放的省会城市。1999年石家庄时被评为“中国优秀旅游城市”。一、 地理位置石家庄市是河北省省会,全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心，是国务院批准实行沿海开放政策和金融对外开放的城市。石家庄地处河北省中南部，环渤海湾经济区，距首都北京283公里。位于北纬37273847,东经1133011520之间，东与衡水接壤，南与邢台毗连，西与山西为邻，北与保定为界。南北最长处约148.018公里，东西最宽处约175.383公里，周边界长760公里。石家庄市总面积15,848平方公里，其中市区面积455.8平方千米 。二、 历史沿革1947年11月12日石家庄市解放，成为全国解放最早的较大城市之一。同年12月26日，更名为石家庄市。当时，全市人口19万，有大小工厂27家，工业总产值2000万元左右。1948年5月1949年3月间，西柏坡是中共中央和中国人民解放军总部所在地，毛主席、党中央在此指挥了震惊中外的三大战役，召开了著名的中国共产党七届二中全会。1968年1月29日，河北省会迁至石家庄市。1993年6月30日，石家庄地区行政公署与石家庄市人民政府合并，成立了新的石家庄市人民政府。三、 政区划分及人口状况石家庄市辖6区17县(市)，即新华区、桥西区、桥东区、长安区、裕华区、矿区、辛集市、晋州市、藁城市、新乐市、鹿泉市、正定县、深泽县、无极县、赵县、栾城县、高邑县、元氏县、赞皇县、井陉县、平山县、灵寿县、行唐县和1个高新技术开发区。常住人口966万人，其中市区面积455.8平方千米，市区人口240万人，共有43个少数民族成分，64843人，占全市总人口的0.8%，少数民族中以回族为最多，占少数民族人口总数的76.8%。主要分布在市内五区和无极县、藁城市、新乐市、辛集市、正定县。全市有3个民族乡，18个民族村。四、 资源特点石家庄市旅游资源丰富，名胜古迹众多，其中国家级重点文物保护单位18处，省级重点文物保护单位105处，市、县级重点文物保护单位240余处，各类文物景点多达1200余处；有国家级风景名胜区2处（苍岩山、嶂石岩），省级风景名胜区2处（封龙山、天桂山）；还拥有国家历史文化名城正定，省历史文化名县赵县；以及省级旅游度假村4处（蟠龙湖、苍岩山、温塘、嶂石岩），国家级森林公园处（五岳寨），省级森林公园7处（仙台山、驼梁、南寺掌、赤支、龙州湖、西柏坡等），国家级和省爱国主义教育基地6处；独特的省会地位、繁荣的商贸更为发展商贸会展旅游提供了很好的条件。1999年石家庄时被评为“中国优秀旅游城市”。五、 政情概况 石家庄是一个极具发展潜力的城市。自然资源丰富，交通通讯便利，基础设施配套，工商业发达，市场前景广阔，投资环境较为优越，是国内外客商投资兴业的理想之处。在全球经济一体化迅猛发展的今天，石家庄依托自身优势，正在全力打造“中国药都”、“全国纺织基地”、“华北重要商埠”、“北方特色农业区”和区域性高新技术产业中心为主导的支柱产业。六、 农业石家庄市地处河北省中南部，跨华北平原和太行山地两大地貌单元，具有良好的农业生产条件，是全国粮、菜、肉、蛋、果主产区之一，农业集约化和产业化水平较高，生产规模位居全国36个重点城市第一位，被国家确定为优质小麦生产基地，素有“北方粮仓”之称。七、 工业石家庄工业发展迅速，预计到2012年，省级以上企业技术中心由目前的45个增至55个；中国驰名商标由目前的22件增加到25件；国家高新技术企业达到200家以上；发明专利总量达到9000项以上。四是主导产业打造新优势：到2012年，生物（医药）、装备、化工、电子信息、纺织等5个主导行业规模以上工业增加值达到1487亿元，比2008年增长161%。八、 财贸金融石家庄市经济总体回升向好。2009年地区生产总值跃上3000亿元台阶，达到3114.9亿元，同比增长11.1%。第一产业实现增加值305.3亿元，增长0.2%；第二产业实现增加值1558.5亿元，增长11.6%；第三产业实现增加值1251.1亿元，增长13.0 %。年末全市城镇单位从业人员83.5万人，比上年同期减少1.5，其中在岗职工80.2万人，比上年同期减少2.1；全市在岗职工平均工资27372元，比上年增长16.7。年末市区单位从业人员为52.8万人，其中在岗职工50.0万人，在岗职工平均工资30649元，比上年同期增长16.4。九、 交通通讯2010到2015年前后，将建成城区东北部的滹沱新区的总体设施和城南的铁路入地工程（新客站），到2012年中旬，新客站完工，1、2号线也将完成初步通车条件。石家庄火车站有京广铁路、石太铁路、石德铁路交汇于此，朔黄铁路横穿该市北部；京深、石太、石黄、青银、石济、张石高速公路和107、307、308等到国家级公路在市域内纵横交错；地方道路基本实现县县通油路，村村通公路，形成了以国省干线公路为骨架，地方道路为支脉，纵横交错，公路交通网络。主要航空枢纽是石家庄正定国际机场，位于石家庄市区东北方向，距市区32公里，是经国务院批准的国际口岸机场。2008年吞吐量已突破100万。北京奥运会期间，石家庄正定机场是北京首都国际机场的主要备降机场之一。 石家庄已与世界众多国家和地区以及国内各大中城市开展互办特快专递业务，通信便捷；全市电话总容量超过50万门.。十、 文教科技 石家庄是河北及华北的教育中心，有很多所大学，如河北师范大学、河北经贸大学、河北科技大学等等；并且还有很多重要的军事院校，如石家庄陆军军官学院、石家庄陆军参谋学院、石家庄军械学院，装甲兵指挥学院等等，石家庄共有高校135所。总结：1、石家庄市是河北省省会,全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心，是国务院批准实行沿海开放政策和金融对外开放的城市；2、辖区内有华北制药、中国石化集团、石家庄卷烟厂等几十家全国大中型国有企业；3、市区历史文化悠久，交通便利，旅游资源丰富；4、各种丰富的资源和迅速大发展的经济吸引了大量的外来人口，推动了商业地产消费的不断发展；5、人口数量持续性增加，带来了巨大的商业、医疗、文化消费，市区投资环境与水平与日俱增；6、市区建设干净整洁，道路宽平，交通顺畅，居民素质较高。第二部分 石家庄市区商业地产现状石家庄商业房产关键词：三大商圈商业经营混杂城市经济高速发展，人们购买力在不断增加商业格局以“点”向“线和面”发展经营管理水平有待提高传统百货经营业态仍占主导地位，现正趋向多面业态形式发展一、 三大商圈从目前石家庄市的项目分布及影响效应综合考虑，石家庄市区现阶段已成型商圈可以划归为如下几个商圈：东购-新百商圈、北国商圈、怀特商圈。（如图）其中东购-新百商圈、北国商圈为市区老商业区，也是整个石家庄商业分散最密集、配套设施最完善、人流量最集中的地段；而怀特商圈是04年才开工建设，至今经过5年经营带来不断的发展，已经成为现阶段市区三大商圈之一。石家庄市现有商圈分布图1、 东购-新百商圈：位于繁华的中山路段，交通便利（距火车站不足10分钟路程），易达性强。东购-新百商圈以东方城市购物广场和新百购物广场两大百货商场为主，集天元名品、金百利时尚广场、国美电器、大中电器、苏宁电器、国贸酒店及写字楼、乐仁堂药店、世纪大饭店、民族路步行街、尚品南花园步行街、大众剧院、人民影院、KFC、McDonalds、华银大厦写字楼等多种综合商业业态共同构成。凭借其独特的地理优势和多年的历史沉淀形成石家庄位列首位的A级商圈。东购商业区平均日人流量为25万人，其中东购的客流量为10万。业态商业名称规模档次消费群体经营情况百货商场东购4.5万平米中高档辐射石家庄，主要是桥西中高收入者先进管理模式、一流商场、省会零售业龙头惠普生数码广场3.8万平米中低档中低消费群业态转型，运转良好新百广场4万平米中高档桥西中高收入者按MALL模式升级、属省会三大巨头之一华联商厦4万平米中档工薪中等收入群体倒闭主题商场天元名品4万平米中档年轻时尚群体南国时尚服饰广场、经营状况良好，有赶超福兴阁之势专业市场福兴阁2万平低档低收入及工薪阶层一度风靡省会、以低价取胜、而今仍有市场太和电子城4万平米批发为主电子产品的集散地专卖店国美、苏宁2万平电器知名家用电器零售商李宁、班尼路、以纯各约100平米时尚年轻群体名牌休闲服饰配套商业肯德基、必胜客西式快餐连锁时尚饮食消费2、 北国商圈：和东购新百商圈同为石家庄最早，也最具优势的核心商圈。以北国商城为主，还有北国超市、彩虹国际名品、西美国际商务酒店、三利国际名品、图书大厦、长安大厦（含商业和写字楼）、新燕春集团（新燕春花园酒店、新燕春饭店）、福满楼、欧贵客、KFC、M等。北国商业区及辐射区人流量经过测算日均人流量在10万人，其中北国商城客流量为8万人，占整体的80%。业态商业名称规模档次消费人群经营情况百货商场北国商城5万平米中高档桥东中高收入北国品牌深入人心，定位明确，销售额属省会百货业之最西美名品0.9万平米高档高收入群体提升了省会形象，丰富了省会高端市场，满足了高收入群体的需求世贸名品1万平米高档高收入人群世贸皇冠酒店底商，构成高消费区，状况良好专业市场运动大本营2200平米中高档时尚休闲体育用品专营专卖店三信300平米中档工薪，白领消费本土品牌，定位准确，有固定的本土客户群体云水方舟3000平米中高档各消费层体育名品NIKE专卖店、餐饮店等，经营很好配套商业业态影乐宫1万平米中档工薪，白领省会知名娱乐场所聚集地，餐饮KTV酒吧影院等3、 怀特商圈：石家庄二级商圈。石家庄商界后起之秀, 除传统百货等购物场所外, 以数家家居形象店、灯饰店、茶叶城在此汇集。保龙仓槐底店、怀特国际商城、怀特家居城、体育大街饮食一条街、易初莲花超市等已建成项目，其他餐饮、娱乐项目如西美美世界、龙世界、河北人家、大宅门等也引人关注。以及大石门饮食文化街和香港铜锣湾购物广场等陆续建成，将使这里成为最具潜力和商