2016年下半年 xx 房地产估价师理论与方法：估价依据试题本卷共分为 2 大题 50小题，作答时间为 180分钟，总分 100 分， 60分及 格。一、单项选择题（共 25题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符 合题意）1、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房 地产项目达到 _的极限值。A. 允许的最低经济效益指标B. 最大费用C. 利润为零D. 最大利润2、负责本行政区域的房屋征收与补偿工作的部门为 _。A. 市、县级人民政府房屋征收管理部门B. 省级人民政府房屋征收管理部门C. 市、县级人民政府D. 省级人民政府3、某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不平衡沉降，该住宅楼总建筑面积100川。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下 的市场价格为5000元/川，平衡每套住房的市场租金为 1500元/月，在受损 情况下的市场价格为4500元/川；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为 150万元，并需居民搬迁和在外临时安置 6个月，搬迁费平衡每户每次 1300 元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是。 A：该损害在经济上是可修复的B：修复所能带来的价值增加额为 500 万元C：该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为 500 万元D：在不修复情况下平衡应给予每户的赔偿金为6 5 万元E：工业用地的监测点评估价格4、 某城市2000年和2005年普通商品房的平衡价格分别是 3500元/m2和 4800元m2,采用平衡发展速度法预测2008年的价格最接近于_元/m2。A4800B5124C5800D71245、某宗房地产1993 年 10 月建成,在2003 年 10 月预评估其现值,经估价人员判定认为该宗物业尚可使用 40 年,假若残值率为 0,按直线法确定其成新率为（）。 A60%B70%C80%D90%6、减价拍卖皆为。A：人工式拍卖B：电子式拍卖C：有声拍卖D：无声拍卖E：执行层的组织协调7、因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失， 故通货膨胀会导致折现率 _。A. 提咼B. 降低C. 无变化D. 为零8、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原 因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押 贷款的。A：操作风险B：信用风险C：市场风险D： 法律风险。E：借款合同9、在下列 _情况下，职工不可提取住房公积金。A. 购、建自住住房B. 购买商业门市C. 偿还购房贷款本息时D. 房租超出家庭工资收入规定比例时10、关于房地产位置不变性的说法，错误的是。A：房地产位置不变性决定了房地产市场是一个地区性市场B：房地产位置不变性意味着房地产的社会经济位置也不变不变C：房地产位置不变性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费D：房屋平移技术不能完全改变房地产位置不变这一特性E：工业用地的监测点评估价格11、在城市房屋拆迁补偿安置中， _。A. 产权不明确的房屋不予补偿B. 已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人C. 未解除租赁关系的房屋，暂不补偿D. 未超过使用期限的，临时建筑，应给予合适补偿12、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使 用权出让合同约定的土用途，必须取得 _同意，并依法办理相关手续。A. 原出让方B. 转让人C. 规划行政主管部门D. 原出让方和市、县规划行政主管部门13、某城市 2008年初家庭总数为 120万户，户均年可支配收入为 5 万元， 约有15%的家庭打算当年购房，平衡住房需求 80m2/户，则2008年该市新建商 品住房的市场潜量是（）万 m2。A.1260B.1380C.1440D.210014、已知某居住区的住宅用地面积和住宅建筑基底总面积，可以计算出该 居住区规划的技术经济指标是。A：住宅平衡层数B：住宅建筑净密度C：住宅建筑面积净密度D：住宅建筑面积毛密度E：执行层的组织协调15、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是_。A. 在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B. 在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C. 在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格 或收益价格D. 比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于 最高卖价16、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降 的数额大致接近时，宜采用 _预测房地产的未来价格。A. 数学曲线拟合法B. 平衡增减量法C. 平衡发展速度法D. 移动平衡法17、下列关于房地产投资信托基金（REITS特征的表述中，不正确的是 （）。A. 由专业投资管理者负责经营管理B. 收入现金流的主要部分分配给了股东C. 分为权益型和抵押型两种形式D. 投资流动性好18、房地产投资信托不包括的类型是 _。A. 经营型B. 权益型C. 抵押型D. 混合型19、_是一项政府行政职能，它包括城市规划编制审批管理和实施监察管 理两部分。A. 城市规划管理B. 城市监督管理C. 城市道路管理D. 城市房屋管理20、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方 法是.【 2005 年考题】A：过去数据简单算术平衡法B： 过去数据加权算术平衡法C： 未来数据简单算术平衡法D： 未来数据加权算术平衡法E： 工业用地的监测点评估价格21、长期趋势法应用的假设前提条件为 _。A. 过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在B. 房地产市场无明明季节性波动C. 忽略了政府宏观调控因素对价格的影响D. 市场上能够找到充分的房地产历史价格资料22、下列行为中，应征土地增值税的是。 A：继承房地产B：赠与房地产C：出售房地产D：出租房地产E：执行层的组织协调23、下列不属于股票与公司债券相同之处的是A：都是有价证券B：同属于资本证券C：都是投资手段，都是融资工具D： 投资性质和各自所包含的权利相同E：执行层的组织协调24、开发投资的投资者主要是（）。A. 赚取利润B. 保值增值C. 获得收益D. 消费25、目前我国城市住宅的供给主要有三类，即 _、经济适用房和市场价商 品住宅。A. 廉租房B. 二手房C. 一手房D. 期房二、多项选择题（共 25题，每题 2分，每题的备选项中，有 2个或 2个以 上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、 框架结构厂房的柱下基础大凡采用的基础形式是 _。A. 独立基础B. 条形基础C. 整体式筏式基础D. 箱形基础2、房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从 _之日起计算。A. 工程竣工B. 物业验收合格C. 购房人实际入住D. 开发企业向购房人交付房屋3、住房公积金属于 _所有。A.缴存住房公积金的单位B. 缴存住房公积金的职工C. 缴存住房公积金的单位和个人共同D. 住房公积金管理中心4、在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定 优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优 先受偿款通常包括。A：拖欠建设工程价款B：已抵押担保的债权数额C：房地产变卖处置费用D：诉讼费用E：其他法定优先受偿款5、房地产置业投资的清偿能力指标大凡有（）。 A.借款偿还期B. 利息备付率C. 偿债备付率D. 资产负债率E. 速动比率6、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租 赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。合同法规定，租赁期限不能超过 _年。A30B20C10D57、下列风险中，属于个别风险的是 _。A. 购买力风险B. 市场供求风险C. 政策风险D. 比较风险8、利用平衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价 对象的.【 2007 年考题】A：最佳规模B：最佳经营手段C：最佳集约度D：最佳管理方式E：最佳投资渠道9、下列有关统计学基础知识的表述中，不正确的有 _。A.随着研究目的的改变，统计总体和总体单位可以相互转化B.反映总体单位属性或特征的统计术语称为指标C. 调查对象就是被调查和访问的详尽单位D. 调查单位与报告单位可以一致也可以不一致E. 相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比10、（）为房地产正常成交价格的形成条件。A. 公开市场，交易对象本身也具备市场性B. 理性的经济行为C. 合适的期间完成交易D. 买者和卖者众多，且具有完全信息E. 卖者对价格具有控制力量11、下列需要到资质许可机关办理房地产估价机构资质证书变更手续的 有。A:房地产估价机构的名称事项发生变更B：房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙人事项发生变更C：房地产估价机构的注册资本或者出资额事项发生变更D：房地产估价机构的组织形式、住所事项发生变更E：房地产估价机构的经营额事项发生变更12、房地产开发企业的经营成本主要包括。A：土地转让成本B：经营管理费用C：配套设施销售成本D：商品房销售成本E：房地产出租经营成本13、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性 进行比较，则比较的基础是该项目的（）。A. 损益表B. 资金来源与运用表C. 资本金现金流量表D. 全部投入现金流量表14、我国现行房地产税包括等。A：房产税B：城镇土地使用税C：土地增值税D：农业税E：车购税15、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本 市场的 （2007年试题 ）A：分离B：独立C：对立D：融合E：借款合同16、基准地价是城市中均质区域内的土地 _。A. 最低价格B. 最高价格C. 平衡价格D. 成交价格17、下列关于住宅专项维修资金的交存标准，说法正确的是。A：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的价值交存住宅专项维修 资金B：直辖市、市、县人民政府建设 （房地产 ）主管部门应当根据本地区情况，合理 确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整 C：出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为业主按照所拥有物业的建 筑面积交存住宅专项维修资金D：出售的公有住房，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为 当地房改成本价的 3E：售房单位按照多层住宅不低于售房款的 20、高层住宅不低于售房款的 30，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金18、某房地产投资项目