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精品文档XXXX大厦营销推广方案一、项目概况阐述本项目总承揽租赁面积 平方米左右(以实际测绘面积为准),招商内容以商务办公为主,并配以 1-2个餐饮/休闲/康体类型业态。根据甲方提 供的项目情况,目前A楼的23层作为甲方自用,B楼的89层作为电信公司 的办公用房。项目整改主要内容为:群楼及主楼的外立面做整改,A楼写字楼入口做调整并做高标准装修,其他主要以翻新为主;目前,对项目租赁有较大促进性的行 车动线、车位未能调整到位。具体整改的工程进度暂不明确。其他事项:要求聘请物业顾问为一家国际性的专业公司,经营公司为中都物业公司,初步设定的物业管理费用为 _元/平方米/月(不含公共区域能耗)。二、工作目标简述招商价格及年度递增幅度租金区间: 元/平方米/天(含税价)第二年起每年环比递增5%招商任务,截止年月日,完成全项目95%的招商。分解如下:截止年月底,完成全项目40%的招商;截止年月底,完成全项目95%的招商。第三方押金与付款全项目30%的面积为付12押1, 40%的面积为付6押2; 30%面积付 3押3小结:|根据项目现有的硬性条件和整改情况,结合目前市场行情,项目要达到 元 /平方米/天含税租金均价以及到12月完成全项目出租率的40%是有较大阻力的, 且在配套不明朗和物业收费标准明显偏高的情况下,完成既定的招商任务将有较 强的抗性和风险。三、营销策略(推广/招商)论述:项目实际存在的抗性和风险是显而易见的,且项目要实现招商目标是 非常不易的,故把握项目的招商节奏,有的放矢投放各类推广,以及拟定具有一 定吸引力的招商优惠政策,为项目的成功招商做好各项准备。具体策略如下:1、强化项目核心竞争力大业主,并通过多种针对性非常强的媒体渠道集中、 强势的发布项目信息,以此铺面打点,各个深入;主要媒体投放为:项目宣传单张、网站(O571/FC571/0571xzl)、电台(交通 之声/西湖之声)、短信、夹包(钱江晚报)、报纸广告(钱江晚报)等。2、主动招商,以最短的时间引入具有一定影响力和号召力的企业,以此作为项目价值的反应和样板效应,为项目后续的招商工作买下坚实的基础;建议引入:保险、金融、贸易类巨头;3、以各种优惠方式促进成交,实现既定目标,减少项目的空置损失;优惠方式有:加长免租期,即年 月 日前签约的客户,租赁起始日期都可定为年 月日; 月 日以后的客户,也可适当享受 30-40不等的免租期;(免租期应按面积大小与租赁面积来定的,以下的是对外的标准,很多还是需要 再谈的)200平方米以下,免租期天;200- 500平方米,免租期天;500 - 1000平方米,免租期 天;1000平方米以上,免租期 天一 天;优惠政策1)根据面积优惠500- 1000平方米以上者,享受97%的优惠;1000平方米以上者,享受95%的优惠;2)根据付款方式优惠按半年付租者不优惠,按年付租者享受 95%的优惠;3)根据租期优惠一次性租期为2-3年者享受租赁期内不递增;减免年度环比递增:签约租赁期期限为 3年的,递增幅度不变;签约租 赁期限4及以上的,即可享有第三年开始环比递增的优惠(即减免的二 年的递增);4、积极有效的推进2、3级代理合作,并促进目标的实现;实现与杭州各大实力商业的工作的合作,促进项目的招商目标,如戴德梁行/中原地产/新杭商业地产等机构和个体;根据市场了解杭州地区的写字楼佣金 收费标准为一个月租金。5、重视现场接待,不断提升工作人员的专业水平,以专业、体贴、人性化的服 务模式得到客户的信任,以次促进项目的招商成功率,并通过客户关系的维 系,促进客带客的成交;6加强通路营销,即招商人员主动拜访(电话/实地)目标客户,积极开展招商 工作;(需要拟定详细的通路营销计划)7、与区域政府协商,制定政府人员积极为本项目客户代办各类注册、更名、税 务等级等各类工作;其他:建议项目案名不做调整原因 1、“XX大厦”已有近10年的扎根经营,楼宇名称和地理位置已深入人心,具有非常强的识别性和惯性认知;2、因楼体上的“ XX大厦”四字最好不摘除,且地名办不做更 名处理,故为了保持楼体识别的统一性和协调,建议不调整案名。如一定要更名可为 XXXXXX (名字一定要气派,一定要叫的响) 推广费用建议本年度总推广费用为总租赁金额的 4% 即万元*4 % 为: 万元各阶段目标分解月份:08.10111209.12345目标:5% 12%23% 15% 10% 10%15%5%4“畑4阶段:公开期强销期持续期收尾四、阶段工作内容第一阶段公开期:完成目标:总面积的5%物业状态:启动整改中招商工作:1、划分单位,确定面积,拟定价格;2、制定明确的优惠政策;3、租赁合同拟定;3、确定2-3代理公司/个人的合作;4、接待来访客户,并做登记和回访;5、主动拜访金融、保险巨头;6、确定餐饮休闲类配套业态;7、 确定办公场地,确定招商电话的号码。(可以正常办公)推广工作:1、铺开网站广告和信息的发布,以O571的投入为主,再配合FC571、0571写字楼,以及争取一些免费发布信息的网站;2、电台广告启动,以交通之声为主,西湖之声为辅;3、项目宣传资料成品到位;4、短信(10-15天1次)5、夹报投放1次(钱江晚报)6、在大楼上挂招租横幅,以及晚上 6点30分到10点把整幢大楼的 照明电灯全部打开,或用霓彩灯把北面墙与西面墙全部悬挂,开 灯时间一致。第二阶段强销期:完成目标:总面积的35%物业状态:全面整改,并到12月底施工完成招商工作:1、根据招商计划,落实招商工作;2、提升现场接待的成交,促进 2-3级代理的成交;3、落实合同签约及租金收取等各类具体事项;4、主动拜访各类目标、意向客户;推广工作:1、延续第一阶段的各项推广工作,保持 3大网络、2个电台的广告 和信息发布,短信和夹报的投放适当的加大力度和频率;2、派工读生到目标客群所在的楼宇做宣传单张的派发;3、根据集团公司和百货公司广告的发布,跟进招商信息的发布;第三阶段持续期:完成目标:总面积的50%物业状态:商业部分整改到位,百货装修,并于 4月开张招商工作:1、随着推广工作的展开,此阶段的咨询客户增多,故作好登记和回访,以及邀请来实地看楼的工作要落实到位;2、通过与老客户的关系维系,促进老客户带新客户的成交,并给老客户一定的回报;3、接待和拜访2方面同时开展,完成指标;推广工作:1、以网络为主持续项目的信息发布热度,同时配合短信和夹报推广;2、根据工程进度,百货在这一阶段开业,建议在百货广告中跟进项 目招商信息;第四阶段收尾期:完成目标:总面积的5%物业状态:楼宇全面整改到位招商工作:1、积极完成既定的招商目标,处理完成招商方面的突发事件;2、必要的潜在客户拜访和业主拜访;推广工作:1、持续网络信息的发布,以及节假日短信的发布;精品文档月份媒体08年10月20日启动11月12月09年1月2月3月4月5月-11月费用总计目标任务5%12%23%15%10%10%15%5%、跟进网站0571年度发布68000网站FC571年度发布40000网站 0571xzl年度发布25000交通之声91.8每天 8、8: 30、9、17、17: 30、18时报时广告(周六日除外)降低频率保持热度170000西湖之声105.4每天 8、8: 30、9、17、17: 30、18时报时广告(周六日除外)160000短信1次3次3次2次2次2次2次2次30000夹报1次1次1次1次152000宣传资料3000 份到位根据需要派发及增印20000报纸(钱江)1/4黑半板黑110000工读生派发1次1次1次10000群楼立面灯箱发布大堂/购物中心内展架发布5000楼体电子屏滚动发布其他不可预测推广注:以上预算为咨询价格,具体以确定合作协议为准费用总计五、媒体发布明细/预算
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