.wd. 工程分析报告 五矿万科如园目录第一局部 项 目 概 况3一、 工程概况3二、 建设单位概况4第二局部 区域市场环境分析5一、 海淀区地域现状5二、 海淀区区域规划5三、 海淀区市场供求分析5第三章 工程详情5一、工程详情5二、工程周边交通及配套5三、 工程周边市场分析5四、 调研（初步）小结5第四局部 结论5第一局部 项 目 概 况一、 工程概况五矿万科如园位于中华龙脉、上风上水的西山板块。占地12万平米，总建筑面积约26万平米，总户数约为800户左右。是由具有27年人居经历的万科地产和实力央企五矿建设，联袂打造的城市高端精品住宅。工程将运用现代建筑的语言诠释中国传统人文精神，并将成为万科高端TOP系中又一力作。工程名称五矿万科如园宗地位置五矿万科如园位于北京市海淀区西北旺镇永丰路与后厂村路交界东南角，工程距离颐和园5.6公里，北五环4.7公里，北四环8.3公里。宗地详情工程位于北京市海淀区西北旺镇后厂村路与永丰路交汇处。该工程由西北旺C1、C3两块地块组成。C1地块四至：东至西北旺三街，西至永丰路，南至代征道路、规划绿地，北至后厂村路。C3地块四至：东至西北旺二街，南至西北旺路，西至永丰路、代征绿化，北至规划西北旺六号路。地价信息拍卖信息：2010年11月15日，土地市场最受关注的西北旺C1、C3两地块招标转让，合计有15家企业出价热捧，其中C1地块最终由北京五矿万科以37.44亿出价最高拍得，折合楼面价19998.1元/平方米。（网易数据）出售地块位置土地面积m2建筑规模m2出让底价/楼面价中标价溢价时间规划用途C1海淀区西北旺镇8509918721826.21亿 14000元/平米37.44亿 19998元/平米42.85%2010-11R2 二类居住用地C3海淀区西北旺镇5354592719（18480托幼和中学）10.4亿 14009元/平米15.144亿 16333元/平米45.61%2010-11R2 二类居住用地、R53托幼用地、R51中学用地工程地面现状工程分为三期建成，现已南区C3地块南区7栋C3-17#楼已经入住，北区开盘C1-3#、7#、11#、15#、2#共五栋楼，工程进度为3、7、11、15、2#已经封顶，正挂花岗岩外立面，涂米白色真石漆。C1-1#正在施工开盘时间不定。二、 建设单位概况1、开发商：北京五矿万科置业， 基本情况：成立于2010-12-29主要领导：刘小冰（董事长）、何剑波（副董事长）主营范围：房地产开发。股本构成：五矿51%，万科占49%。工程：五矿万科如园2、相关公司万科集团公司简介：万科企业股份成立于1984年，1988年进入房地产行业，万科企业股份，简称万科或万科集团，证券简称：万科A、证券代码：000002。经过20多年的开展，业务覆盖了珠江三角洲、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。产品涵盖了高端住宅、别墅、商业等多种类型。主要领导：王石（董事会主席）、郁亮（总裁）股东：2014年，华润股份（14.94%）、刘元生（1.21%）产品定位：城市主流住宅市场，主要为城市普通家庭供应住房开展：实行快速周转、快速开发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略万科动态：1. 2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元，同比分别增长15.0%和21.0%。2.万科今年上半年销售117亿，占据北京主导地位。3.万科B股转H股获得成功，6月25日在香港联合交易所挂牌交易，万科未来形成了“1A+2H”三方融资渠道。第二局部 区域市场环境分析一、 海淀区地域现状1海淀区地理海淀区是北京市的市辖区之一，地跨北纬3953-4009，东经11603-11623，地处北京市由低山向平原过度的地带，全区地势西高东低，西部山地为太行山余脉，林木浓郁；境内水系119.8公里，水资源较为充分。全区面积430.7平方公里，约占北京市总面积的2.53% 。 海淀区位于北京城区和近郊区的西部和西北部，辖区分别与朝阳区、西城区、宣武区、丰台区、石景山区、门头沟和昌平区接壤。其东部和南部是景象繁华的现代化城区，西部和北部是风光秀丽的旅游区和田园乡村。到2001年底，全区辖22个街道、1个镇、10个乡（含2个街道办事处）。年末总人口为219.18万人，户籍常住人口为1670424人,其中非农人口为1549917人，农业人口为120507人，居住半年以上的暂住人口521389人。 2海淀区的地位与开展方向旅游方面：海淀区地处北京的上风、上水，是著名的风景旅游区。区内名胜古迹众多，园林风光宜人，旅游资源丰富，人居环境良好。区内有各类文物点700余处，其中国家级文物保护单位10处，市级文物保护单位25处。西山山秀林密，古木参天。凤凰岭、阳台山、鹫峰、百望山并列其间；南沙河、京密引水渠、昆明湖、玉渊潭等水域点缀其中。海淀区“十二五”时期旅游产业开展规划，方案将海淀区大造成旅游大区，形成四区联动，构筑空间新格局。将主力打造两园片区、香山片区、温泉片区、大西山片区、稻香湖片区，让海淀区成为更加宜居生活的区域。科技创新方面：中关村是我国科教智力和人才资源最为密集的区域，拥有以北京大学、清华大学为代表的高等院校40多所，以中国科学院、中国工程院所属院所为代表的国家（市）科研院所206所；拥有国家级重点实验室112个，国家工程研究中心38个，国家工程技术研究中心（含分中心）57个；大学科技园26家，留学人员创业园34家。2013年中关村示范区实现总收入超过3.05万亿元，同比增长20%以上；高新技术企业增加值超过4100亿元，占北京市GDP比重超过20%；企业实缴税费1506.6亿元；企业利润总额2265亿元，同比增长26.6%；实现出口336亿美元，同比增长28.5%，约占全市出口总额四成；企业科技活动经费支出1165亿元，同比增长27%。3海淀区的经济环境分析（2）海淀区的经济环境分析（信息来源国家统计局）2010年2011年2012年2013年经济增长27713179.83514.83835.2总增长率12.86%9.53%8.35%第三产业2371.22765.43057.43327.5增长产业率14.25%9.55%8.12%占比85.57%86.97%86.99%86.76%可以看出海淀最近四年来一直以超过9%的增长率高速开展，其中增长中海淀第三产业经济的增长对于是举足轻重的，第三产业产值占据着海淀85%87%。科技园产值如下：区内科技园的产值总量占据了海淀区经济增长的一半以上，同时海淀园的经济增长一直保持在年增长率8%以上，海淀区以后能否继续保持快速开展，从某些方面讲是离不开科技园的高速增长。从2011年到2013年海淀区的GDP为3145.8、3497.9、3831(亿元)，增长率为11.2%、9.52%。2013年海淀区560.2万人，增长率为2.94%。海淀人均GDP增长分别为2.6%（2011-2012）、7%（2012-2013）。海淀区固定资产投资比例（固定资产=安装费+设备、工具、购置费+费用）从以上可以看出，海淀区在最近几年有了很大的开展。2011年到2013年，海淀区GDP排名北京市各县区第二，并且保持着高速的增长率，由此可以看出海淀区在宏观经济的大环境中可以优先考虑投资。二、 海淀区区域规划海淀区大区规划如以以下图，北部打造综合城市新区，南部现代服务区，西部休闲旅游区，东部科技园区。1北部新区规划海淀区北部区域功能规划图海淀区北部规划从2011年，开场村落腾退，2012年底，一开场实行。02片区主导功能：以湿地生态修养、农业生产功能为主。04片区主导功能：以产业、地区级公共服务中心、居住及配套功能为主。4-1街区主导功能：高技术产业、综合服务、居住。4-2街区主导功能：高技术产业、综合服务。4-3街区主导功能：高技术产业、居住及配套。4-4街区主导功能：居住及配套。4-5街区主导功能：高技术产业。05片区主导功能：以居住及配套服务、浅山生态修养、农业生产为主。 北部北部新区空间开展策略“一轴一心一圈层，规划将形成“一轴、一心、一圈层”的城市空间形态。“一轴”指北清路产业开展轴，串联沿线的多个产业园节点，“一心”指以翠湖国家湿地公园为主呈十字状延伸的生态绿心空间，“一圈层”指以西北旺镇中心区、温泉镇中心区、南安河、北安河、聂各庄、苏家坨镇中心区、上庄镇中心区为节点的城市化圈层。2南部地区南部地区空间开展策略“一心四轴半圈层”功能定位：海淀区城市功能核心区，高度城市化地区，主要开展现代服务产业、旅游产业、文体产业、高科技研发产业、教育产业、医疗保健产业和房地产业。未来需要大力开展的产业是现代服务产业（包括文体娱乐、商贸流通、金融保险、中介咨询、会展旅游、住宿餐饮）和旅游休闲产业（包括皇家园林旅游、大学校园旅游、都市休闲旅游、高科技商贸旅游）。 未来需要完善、提高的产业是高科技研发产业、现代教育产业、医疗保健产业、房地产业。 3 西北望工程周边土地性质规划本案本案C2地块A3商业用地在上图规划中， 本案北面和东面的A3商业地块和C2二类居住地块都还没有开发地面还有绿化，切查不到传让消息。三、 海淀区市场供求分析 1、供应方面根据搜房网数据监控中心最新的统计数据，截至6月26日，北京楼市库存为80237套，这是2013年初库存跌下8万套后，再次回归8万套以上。住宅房屋库存数量创下近18个月的新高。数据显示，截至6月26日，北京市期房住宅库存45407套，现房住宅库存34830套，合计库存80237套。今年春节过后，北京楼市住宅库存为5.5万套左右，4个月内，库存快速上涨2.5万套左右。海淀区2012年到2013年市场供应销售情况表：数据来源国家统计局单位：万平方米海淀区商品房施工面积本年商品房竣工面积2013年2012年增长率2013年2012年增长率10561126.8-6.30%214.4208.92.6%本年商品房销售面积住宅销售面积2013年2012年增长率2013年2012年增长率80164-51.2%49.4130.9-62.3%从表中可以看出海淀区商品房施工面积下降，并且和2012年相比，商品房销售面积下降51.2%，住宅销售面积下降了62.3%，对于海淀而言住宅市场很不乐观。2、价格方面据国家统计局公布数据显示，5月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅0.16%，是自2012年6月份以来首次由涨转跌，相比4月份大幅回落1.2个百分点。北京楼价也是如此从2月份开场北京楼价也开场下降。其中海淀房价走势如以以下图经过201