海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告目 录第一章 总 论31.1 项目名称31.2 项目建设单位及建设单位简介31.3 项目可行性研究报告编制单位41.4 项目可行性研究报告编制的依据41.5 项目建设地点41.6 建设目标、改造模式和建设内容41.7 项目总投资及资金筹措51.8 结论及建议5第二章 项目背景和建设的必要性72.1项目提出的背景72.2项目建设的必要性13拆迁目标、建设规模和内容173.1总体目标173.2 拆迁模式173.3 建设规模和内容17第四章 建设条件与场址184.1项目地点184.2自然条件184.3市政基础设施配套条件194.4 原材料供应与保障19第五章 工程技术方案205.1 拆迁补偿安置政策依据205.2补偿安置方式205.2.2 土地补偿办法215.3补偿范围与对象235.4拆迁总体设想235.5 拆迁示范区（M区）实际调查情况245.6 拆迁安置计划275.7 拆迁工程29第六章 环境保护与评价326.1 环境质量标准依据326.2 建设地点环境现状326.3 环境保护原则32第七章 组织机构与劳动定员357.1 机构设置357.2 劳动定员367.3 建设管理36第八章 项目实施进度建议388.1 建设进度计划388.2 项目建设进度表38第九章 工程招标399.1 总则399.2 招标内容及范围39第十章 投资估算与资金筹措4010.1 估算的范围和依据4010.2 项目总投资估算4110.3 资金使用计划与资金筹措41第十一章 经济效益评价4511.1 出让土地收入估算4511.2 效益测算45第十二章 社会效益与风险分析4612.1社会效益分析4612.2风险分析47附图1、项目区位图2、项目现状图3、项目回迁按置地块图4、项目拆迁及保留面积图3第一章 总 论1.1 项目名称海口市XX溪北岸旧城拆迁项目1.2 项目建设单位及建设单位简介项目建设单位：海口市城市发展有限公司法人代表：地址：海口市城市发展有限公司，是隶属于海口市人民政府的国有独资企业，于2000年5月成立，目前总资产规模为6.09亿元。公司主营市政项目建设，旅游资源开发经营和房地产开发经营。公司下设办公室、行政部、财务部、审计部、总工办、置地部、投资发展部、市政项目部、市政工程部、公路项目部、房产开发部、规划部、招商部、安置部，共14个部门，其中有5个部门主要负责旧城改造事务。公司现有员工94人，员工中89.5%具有大学以上学历，65%具有中高级以上职称。公司目前成功运作的土地开发项目有：黄金海岸花园、新国宾馆（一期）、贵族游艇会、水世界。市政建设项目有：滨海西路一期、西环路、海口火车站广场、滨海立交桥；目前在建的项目有：货运大道、西环路二期、滨海西路二期。旅游开发项目有：海南省旅游名牌项目“假日海滩”等。2001年起公司连续四年被海南省委、省政府、海口市委和市政府授予“先进基层党组织”、“海南省文明单位”、“海口市文明单位”、共青团中央授予“五四红旗团委创建单位”等荣誉称号。1.3 项目可行性研究报告编制单位建设项目规划设计研究院资格证书编号：1.4 项目可行性研究报告编制的依据1、海口市总体规划；2、中华人民共和国土地管理法；3、海口市XX溪北岸整体定位和发展方向；4、XX溪北岸概念性规划设计；5、XX金水岸规划深化设计；6、海口市XX溪北岸改造项目简介；7、海口市国民经济和社会发展第十一个五年规划期间旧城区和城中村改造拆迁补偿安置指导意见；8、建设单位提供的其它意见、资料等。1.5 项目建设地点XX溪北岸旧城改造区域位于海口市XX岛南端，即XX溪北岸、沿江二路以南片区，与长堤路隔河相望，东起XX溪与横沟河分叉处，西至海关码头，呈东西向狭长形状，全长2840米，宽约350米，用地面积约104公顷，合约1561亩。1.6 建设目标、改造模式和建设内容1、建设目标：完善社区功能及配套设施，改善居住环境，提高生活质量及生活水平，提高居民收入。提升城市环境品质，集约利用土地，实现土地资源价值最大化。2、改造模式：政府主导、市场化运作。即将土地的储备整理与房地产开发分离，土地储备整理阶段由政府主导进行土地的征用、拆迁、土地平整、大市政建设等；土地整理后以公开拍卖或挂牌形式出让，收回土地整理成本，按市场化方式进行建设。3、建设内容：XX岛沿江二路以南陆地片区1561亩旧城的拆迁改造。其拆迁总面积801455，拆迁户数6667户。1.7 项目总投资及资金筹措 项目总投资166177万元。其中工程费用1986万元，其它费用141980万元，预备费用14397万元，建设期利息7814万元。项目建设期3年半，一期投资45446万元，二期投资80133万元，三期投资40598万元。资金筹措方案为：总投资166177万元（含建设期利息）。申请开发银行贷款132000万元，其他资金由海口市政府配套、企业自筹或引进社会投资解决。贷款一次申贷，分三期滚动投入，一期投入36000万元，二期投入64000万元，三期投入32000万元。1.8 结论及建议结论：本项目是海口市旧城改造的重要组成部分，是提高XX溪北岸人民生活质量、整合土地资源、完善城市功能配套、提升城市环境品质的重要举措。项目的建设可为海口市旧城改造探索出一条新路子。是市委、市政府贯彻“以人为本，构建和谐社会”方针的具体体现。项目的建设符合国家的产业政策和社会发展趋势，项目的建成可大大改善海口市的投资环境，有利促进海南省及海口市经济的发展，具有良好经济和社会效益，项目的建设是完全必要和可行的。建议：1、本项目是海口旧城改造的龙头项目，希望市政府在资金筹措、规划及项目审批等方面予以大力支持，早日促成项目建成，发挥相应的作用。2、由于本项目投资较大，拆迁量大，项目建设需要一个比较长的时间过程，建议建设单位加强风险意识，通过积极有效的管理手段，防范各种风险。并且从项目建设起，就开展宣传工作，耐心细致地做好群众思想工作，以保证项目顺利实施。第二章 项目背景和建设的必要性2.1项目提出的背景自1998年以来，XX岛迅速崛起，成为海口市重要商住商贸科教育基地，特别是世纪大桥的建成，成片的高档楼盘纷纷落户其中。然而，作为XX岛之瑰宝的XX溪北岸，因历史原因至今仍未开发建设，致使沿江二路以南的这一大片滨水地带区域功能不健全、设施不完善、交通不顺畅、环境质量差，居民生活质量低下，形象衰败、妨碍景观，与“最佳人居”环境格格不入。2.1.1XX溪北岸现有人口、土地、建筑情况1、概述XX溪北岸旧城改造区域位于海口市XX岛南端，即XX溪北岸、沿江二路以南片区，呈东西向狭长形状，全长2840米，宽约350米，用地面积约104公顷，合约1561亩。用地从东至西分为三段，和平桥以东为东段，和平桥至人民桥之间为中段，人民桥以西为西段，包含9个自然村和驻地单位办公宿舍。XX溪北岸“城中村”现有村落9个（XX一至六庙、人民西里、过港村、新安村），住户7000多户，居住人中约29000多人。现状用地约1561亩，总建筑面积107万。基地内的建筑主要为住宅建筑。商业等公共建筑主要沿XX二路及和平大道展开。东、中、西三部分的建筑及其它条件相差较大。西段现状主要为单位用地，建筑主要为单位办公及住宅建筑，建筑质量较好，以砖混、框架结构居多，但周边沿河景观较差，整体居住环境不佳。中段大部分为渔村，但在沿XX二路建筑较好，区域内拥有海口二中、十三中及十八小学等学校，上下学高峰时段交通较为混乱。东段除东端的间乐小区外大多数为自然渔村，多为三层以下建筑，建筑及环境质量较差，但沿河的景观潜力较大。2、XX溪北岸区域现状普查数据（1）现状普查内容XX溪北岸东、中、西段所有地块面积汇总，其中包括国有土地、集体土地；北岸三段建筑总面积、拟拆迁建筑面积、拟保留土地建筑面积汇总及旧改区内人口普查数据统计汇总。（2）现状普查的必要性全面了解和掌握北岸片区所有土地、建构（筑）物、人口、户数等基础数据和材料。为北岸改造经济测算提供基础数据；为北岸规划编制、控规修规提供参考数据和依据。3、现状普查数据来源依据与普查方法（1）东段片区现状普查数据，来源于我司委托的新家园拆迁公司截止2007年7月13日对东段的民生调查，被调查地域涉及十八个区块，普查数据准确率为96%以上。（2）西段片区现状普查基础数据以原安置部和XX北项目部西段组前期调查数据为依据，并实地勘察、目测、控规对比、图纸作业抽样调查等方法进行调整校对，以单位建筑和用地汇总数据加上部分拆迁调查数据汇总而成。西段沿江一路以南滨河区域A-J地块及N地块共十个地块产权较为清晰或经过了拆迁调查，统计数据准确率较高；西段沿江一路以北共十三块（K、L、M、O、P、Q、R、T、U、V、X、Z、W）为规划保留区域，普查数据准确率在85%以上，西段综合数据准确率应在85%以上。（3）中段片区基础数据采用原美兰区、拆迁办联合摸底调查数据，结合实地勘察、目测、控规对比、图纸作业、抽样、对比分析、综合分析判断等方法进行调整校对，并向土地局、街道办及居委会、拆迁办、拆迁公司、派出所、房产局等多家单位索取现状数据资料综合汇总而成，准确率应在80%以上。4、普查结果经普查汇总统计，XX溪北岸旧城改造区土地总面积约为1561亩，其中，集体面积占941亩，国有土地占620亩；建筑总面积为1072832.85，拟拆迁建筑总面积为801455.78，拟保留土地面积为236亩；拟保留建筑面积271377.07；综合容积率为1.03；人口总量为29525人；其中常住人口23455人；流动人口6070人。详见表1-1，表1-2，表1-3。表1-1 XX溪北岸旧城改造区域数据统计表序号 区域 内容东段中段西段总计一土地面积(亩)355576.78（533.36）370720.64（556.08）314869.892（472.2）1041167.312（1561.64）1集体土地324995.65（487.49）289912.71（434.86）12472.559（18.71）627380.919（941.06）2国有土地30581.13（45.87）80807.93（121.22）302397.333（453.48）413786.393（620.57）二建筑面积 314648.853212154369691072832.85三拟拆迁建筑面积314648.85260112226694.93801455.781框架7870010027499035.31278009.312混合8700010032738195.55225522.553砖瓦67900466038791.46123294.464简易81048.851290827560.6112