目 录第一章 总论1第一节 项目名称及承办单位1第二节 可行研究报告编制单位2第三节 可行性研究的依据与范围2第四节 项目概况3第二章 XX县住宅市场分析6第一节 县域概况6第二节 市场分析与项目定位7第三章 发展规划、产业政策和行业准入分析10第一节 建设条件12第二节 建设内容及规模14第三节 规划建设方案15第四章 节能、节水方案分析22第五章 建设用地合理性分析26第六章 环境和生态影响分析28第七章 劳动安全卫生与消防33第一节 劳动安全卫生33第二节 消 防33第八章 项目实施进度与招标方案36第一节 项目实施进度36第二节 项目招标方案37第九章 投资估算及效益分析40第一节 投资估算和资金筹措40第二节 效益分析43第十章 不确定性分析46第一节 盈亏平衡分析46第二节 敏感性分析46第十一章 风险分析及对策47第十二章 项目结论与建议50附表附表1：项目总投资估算表附表2：前期费用分项估算表附表3：项目总投资使用计划与资金筹措表附表4：借款还本付息表附表5：销售收入、销售税费及附加估算表附表6：利润表附表7：敏感性分析表附表8：项目现金流量表XX县XX镇成教中心学员公寓楼项目 可行性研究报告第一章 总论第一节 项目名称及承办单位一、项目名称XX县XX镇成教中心学员公寓楼项目二、项目承办单位单位名称：XX县东信房地产开发有限公司法定代表人：项目联系人：联系电话：三、拟建地址项目拟建于XX县振兴街西首。四、项目承办单位简介本项目XX县XX镇成教中心学员公寓楼项目拟由XX县东信房地产开发有限公司开发建设。XX县东信房地产开发有限公司注册资本金1000万元，办公地点为XX县东环路中段西侧。公司现有职工10人，工程技术、销售、财务负责人均具有相应专业中级以上职称，公司内设开发部、行政部、工程部、财务部、物业管理部及销售部等部门。公司遵从“以人才为根本，以市场为导向，以社会效益和经济效益为中心”的发展宗旨，集合了一批多年从事房地产开发经营的专业技术力量和致力于房地产事业的有志之士，发扬求真务实、拼搏进取、无私奉献的创业精神。在已经实施开发的项目中，取得了显著的成绩，得到了社会各界的广泛认同，在社会上树立了良好的企业形象。第二节 可行研究报告编制单位一、编制单位名称二、工程咨询资格证书编号三、资质等级四、发证机关五、法定代表人第三节 可行性研究的依据与范围一、可行性研究的依据1、承办单位关于编制项目可行性研究报告的委托合同2、中华人民共和国城乡规划法3、民用建筑设计通则（JGJ37-87）4、中华人民共和国建筑法5、城市居住规划设计规范（GB50011-2001）6、住房和城乡建设部文件关于住房城乡建设系统贯彻落实中央扩大内需促进经济增长重大决策有关问题的通知7、山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要8、XX县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要9、国家有关法律、法规、规划及产业政策10、项目承办单位提供的基础资料二、可行性研究的范围根据项目单位委托要求，本项目可行性研究的范围主要是： 1、当地住房发展状况2、建设规模3、建设条件及地址选择4、建设工程方案5、环境保护和节能6、物业管理7、项目进度计划安排8、项目招投标9、投资估算及资金筹措10、经济效益分析11、社会效益评价第四节 项目概况一、项目名称XX县XX镇成教中心学员公寓楼项目二、项目承办单位XX县东信房地产开发有限公司三、建设性质新建四、项目选址拟建于XX县振兴街西首。五、项目主要建设内容与建设规模本项目规划占地面积2500.2平方米，项目建设公寓住宅楼1栋，层数为6层，建筑面积5880平方米。五、项目进度计划安排项目建设期为1年，计划2010年12月-2011年1月进行前期手续的办理，在2011年2月工程开工建设，争取在2011年12月完成项目建设。六、项目投资估算及资金来源本项目总投资963.0万元，其中土地费用139.0万元，工程费用597.4万元，前期费用167.3万元，建设单位管理费9.0万元，预备费38.7万元，销售费用11.6万元。资金来源：全部为承办单位自筹资金。第五节 主要技术经济指标 本工程主要技术经济指标详见下表。主要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注一项目居住区用地面积平方米 2552二总建筑面积平方米5880二容积率2.3三绿化率%35四项目总投资万元963.01其中：土地费用139.02工程费用万元597.43前期费用万元167.34管理费用万元9.032.125预备费用万元38.76销售费用万元11.6五资金筹措1全部企业自筹万元963.0100%六投资利润率%10.55七建设期年1第二章 XX县住宅市场分析第一节 县域概况XX县位于鲁西平原西部，北与冠县、东昌府区为邻，东以金线河为界与阳谷为邻，南以金堤河为界与河南省范县相连，西部和西南部分别与河北省大名县、河南省南乐、清丰、濮阳市接壤，处于冀鲁豫三省交界处，地处北纬35463625，东经1152011544。南北长68公里，东西宽32公里，总面积1387.74平方公里，约占聊城市全市面积的15.88%。XX县辖20个乡镇，4个街道办事处，1154个行政村，24万户，99.6万人，总面积1416平方公里，是聊城市面积最大、人口最多的县。全县有汉、回、壮、朝鲜等20个民族，汉族人口占98.89%。近10年来，XX县人口自然增长率相对稳定且较低，平均维持在0.314%，开始进入人口较低增长阶段。XX县2006年人口平均密度为704人/km2，高于聊城市平均水平，是全国平均人口密度的4倍多。2008年，全县生产总值达到140.4亿元，增长13%；地方财政收入完成2.1亿元，增长14%，税收占财政收入的比重达到80%；全社会固定资产投资完成49.2亿元，增长30.9%；社会消费品零售总额达到56.6亿元，增长23.2%；城镇居民人均可支配收入达到10292元，农民人均纯收入达到5115元，分别增长9.3%和14.5%；全县金融机构存款余额达到67.5亿元，比年初增加13.6亿元。在县委、县政府的领导下，坚持重质量、建精品、求效果，推动县城建设再上新水平。完成徒骇河两岸和莘亭路两侧控制性详细规划，编制了诺德茂商业步行街、如意公园的前期规划。燕塔主体和夜景工程竣工，徒骇河公园三期工程和莘州大桥已经开工建设。县污水处理厂平稳运行，实现了城区集中供暖，启用了新水厂，伊园街东段改造形成了路基。改革了城市环卫体制，开展了环境综合整治活动。乡镇驻地一条街规划建设取得新的进展。大力加强城乡基础设施建设，全县新修改造农村公路281公里，新建乡镇客运站8座，农村通油路率、通客车率分别达到95%和98.5%；新增通自来水村庄33个，沼气用户达到1万多户。 第二节 市场分析与项目定位一、XX县住宅市场情况近几年随着当地经济的迅速发展，房地产业在XX县的发展较快，但也存在几个方面的问题。一是现房总量小。目前，已经在前几年开发成熟的小区仅有伊园小区、莘府花园、福佑花园等。近两年开发成片的小区也只有宏运、永安等为数不多的几个小区。从最近几年住宅建设的速度来看，XX县每年的建设量均较小。XX县是一个近百万人口的农业大县，随着养殖、大棚种植等农村经济的快速发展，农民进城务工经商、投资置业人口越来越多，他们也将占有本来为数不多的住宅房源，进一步拉大了住宅缺口。二是在建住宅工程的数量不能满足当地的消费需求。据统计，XX县在建和批准住宅开发工程5个，面积在十几万平方米，但一开盘就被抢购一空，消费者选择的空间很小。三是XX县房价开始攀升。前些年，XX县住宅价格一直处于聊城各县市较低水平，2007年前，每平方米在1300元以内。随着需求量的不断增加，土地、建设等各项规费逐步正规征收，各种建筑原材料价格上涨的影响，XX县房地产住宅价格开始节节攀升，目前平均成交价达到了每平方米1800元，最高成交价达到每平方米2200元，是历年来增幅最大的一年。综合各方面来看，XX县房地产价格在短期内回落的可能性很小，或者说仍有小幅的上升空间。因此，XX县在房地产发展仍有有较大的空间，整体市场较好。二、本项目区域情况分析本项目具有较好的区位优势，项目区毗邻XX县巾被厂，安庄干沟东侧，项目周围设施较为齐全，交通便利，建成后将会成为当地环境优美、舒适宜居的精品社区；并且项目位于燕塔办事处郝庄，基于建设新农村的号召，当地很多村民已经与项目承办单位达成了购房意向，项目的销售情况较好。三、物业等配备服务情况分析由于XX县整体房地产的发展落后于其他县市，当地的物业管理起步晚、发展速度慢，零星的住宅区和临街商住楼的物业管理存在空白。多数房地产开发商房子销售完了，不注重后期的物业管理服务，给业主造成很大的不便。本项目计划引入较好的物业管理公司对小区物业进行全方位的物业管理，达到XX县当地的最高档次。现在房地产开发项目的物业管理服务，不仅仅是传统意义上的保安、保洁服务，而是更加细致周到的全方位服务。业主在选择楼盘时，具有优质的物业管理往往会吸引更多的消费者的眼光。四、项目定位本项目计划打造XX县城区西部住宅的亮点，争取成为XX县房地产业的领军项目；把项目建设成为XX县优质精品工程，成为居住证的优美家园、温馨港湾，形成以人为本、和谐共处、自然健康、富有朝气的小区文化。凭借项目设计理念的新颖，住宅质量的放心，物业管理的周到，给消费者营造一个舒适、舒心的居住小区。第三章 发展规划、产业政策和行业准入分析一、发展规划分析拟建项目严格按照XX县城市总体规划明确的城市定位，依据XX县城市发展“十一五”规划纲要，在XX县城市建设发展总体规划框架下，精心完成区域规划，规划力求体现“以人为本，创建和谐社会”的主题，设计中考虑与周围环境的协调性，达到借用周围环境烘托主题的目的。二、产业政策分析整个国家产业技术政策共分五大部分，其中第四部分重点产业技术发展方面中对建筑业明确要求要大力提高工业化、现代化水平，加强技术攻关，着力发展城市规划、勘测、设计和城市地下空间开发利用技术；隔震、减震和振动控制等抗震防灾技术；住宅结构体系技术、建筑节能技术、建筑智能化技术；高效建筑施工机械与装备技术；先进的施工工艺、技术及混凝土新技术、钢结构技术；城市供水、燃气关键技术和装备技术；开发适应环保要求和城市大运量需求的新型城市交通工具及其系统运行的高效能管理技术；开发密封性能好、防腐蚀、防水的化学建材产品。随着我国住房制度改革进一步深化,以及福利房逐步退出市场，商品房将大行其道，而根据建设部发改委发布的经济建设用住房管理办法的通知（建住房20047