秦皇岛市容大房地产开发有限公司石河湾一期工程项目申请报告二一三年六月目 录第一章 申报单位及项目概况11.1 项目申报单位概况11.2 项目概况1第二章 发展规划、产业政策及行业准入分析272.1 发展规划分析272.2 产业政策分析272.3行业准入分析28第三章 资源开发及综合利用分析30第四章 节能方案分析314.1用能标准和节能规范314.2 项目能源消耗种类和数量分析334.3节能和节能效果分析334.4 节能分析结论42第五章 建设用地选址及合理性分析435.1 项目选址及用地方案435.2 土地利用合理性分析43第六章 环境和生态影响分析446.1 环境现状446.2 采用的环境保护标准446.3 项目对生态环境的影响分析446.4 生态环境保护措施456.5 地质灾害影响分析466.6 特殊环境影响46第七章 经济和社会影响分析477.1 经济效益分析477.2社会影响效果分析47附 表1-1 总投资估算表。1-2 营业收入、营业税金及附加估算表1-3 总成本费用估算表1-4 利润与利润分配表1-5 主要经济数据和指标表附 件1、企业法人营业执照复印件2、组织机构代码证3、房地产开发资质证书附 图1、场址区域位置示意图2、总平面布置图第一章 申报单位及项目概况1.1 项目申报单位概况1.1.1 项目申报单位名称秦皇岛市容大房地产开发有限公司1.1.2 项目申报单位概况秦皇岛市容大房地产开发有限公司成立于2008年8月8日，注册资金3050万元。公司经营范围为房地产开发、销售和建筑工程机械及配件的销售。2012年12月26日，容大房地产通过招拍挂方式获得位于山海关石河东路以东、规划山广大街以北、正兴街南侧，国土编号为09-01的土地使用权，用于“石河湾”住宅小区项目的开发。1.2 项目概况1.2.1 项目名称石河湾一期工程1.2.2 项目背景作为全国优秀旅游城市，秦皇岛市的旅游产业经过 30年的发展，已经摆脱了最初景点旅游、门票经济的狭隘羁绊，从城市整体功能和形象、旅游接待设施、旅游产品档次、直至客源结构，都有了大幅度调整、改善和提升。在实施城镇面貌三年大变样的进程中，秦皇岛市委、市政府于2009年作出决定：深入实施“旅游立市”战略，以此统领产业、城市、旅游发展等各项工作，加快打造以旅游业为中心的现代产业体系，从而为新阶段秦皇岛市的旅游产业发展设立了新的标杆：朝着现代休闲度假旅游的高端迈进，“打造宜游城市，建设最佳旅游目的地”。2009年10月22日，秦皇岛市委、秦皇岛市人民政府作出关于实施旅游立市战略加快旅游产业发展的决定，明确提出：全面落实科学发展观，深入实施“旅游立市”战略，加快打造以旅游业为中心的现代产业体系，整合资源要素，全市发展旅游、全年发展旅游、全方位发展旅游，全力构建以旅游业为中心的现代产业体系，力争5-10年，把秦皇岛建设成为休闲度假胜地、山海生态宝地、长城文化高地、健康长寿福地，整体打造“国际旅游名城”。2009年，山海关区人民政府决定对石河及其周边环境进行综合治理，力求改变石河的原来面貌，打造石河沿河景观带。通过4年多的治理，石河景观公园已基本形成，石河水系已成为山海关一道亮丽的风景线。石河沿岸也成为集旅游、商业、休闲、宜居、行政等于一身的城市新地带。借助石河景观公园的产生，周边部分居民社区已建成使用。但依旧未能形成更加便于观景、休闲、舒适的居民小区。秦皇岛市容大房地产开发有限公司于2012年12月获得位于山海关石河东路以东、规划山广大街以北、正兴街南侧土地的使用权。该地块临近石河最为优美的景观区域，是石河沿岸最佳宜居地带。1.2.3 建设地点本项目建设地点位于石河东路以东、正惠街以北、正合街以南，占地面积42387.4m2。1.2.4 建设条件1、地理位置山海关地处河北省的东北隅，地理坐标为东经119.37119.51，北纬39.5640.06，东西横距18.3公里，南北纵距16.92公里，位于东北、华北环渤海三大经济区交汇处，南临渤海，北倚燕山。2、地形地貌山海关区地势北高南低，东西平缓，北部为低山丘陵区，海拔在100-920m，坡度变化较大；京沈铁路两侧，海拔5-20m之间，坡度变化较小，为山麓平原区；南部沿海一带为滨海平原，地势平坦，海拔在5m以下。3、气象条件项目所在地属于暖温带半湿润季风型大陆性气候，冬季较长，春夏秋季较短。多年平均气温10.5，最热月为7月，平均温度25，最冷月为一月，平均气温6.5。多年平均降雨量为594.68mm（19802003）。因受季风影响，年内雨量分布不均匀，降雨多集中于六至八月份，降雨量占全年的70%以上。多年平均蒸发量为1400.83（19912001）mm。春、秋季多西南风或西南西风，冬季为东北或东北东风，夏季多西南风和南风。4、水文条件山海关境内有石河、沙河、潮河等地表河流9条，燕山内的石河水库容量大、年调剂量在1.2亿立方米以上；境内地下水分布广泛、水质优良，具有很高的开发、利用价值，用其酿造的啤酒享有盛誉；经国家水文部门化验分析和鉴定的圣水泉矿泉水，系富含锶、偏硅酸的重碳酸钙型优质饮用天然矿泉水，系富含锶、偏硅酸的重碳酸钙型优质饮用天然矿泉水，含有多种对人体健康有益的微量元素和化学成份。5、交通条件山海关区位于东北、华北两大经济区交界处，是进出关内外的交通咽喉要道。东与辽宁省绥中县毗邻，西侧即为山海关古城。西南距秦皇岛市中心区和秦皇岛港20公里，距北京、天津和沈阳的距离分别为300公里、260公里和380公里。港口：山海关港年吞吐量1000万吨以上，专用铁路线2000米，日装船能力2000多吨，货场储存能力20多万吨，码头年吞吐量60多万吨。山海关港续建工程已开工建设，续建完成后山海关港将能停靠3.5万吨级大型船舶，成为环渤海地区重要港口。铁路：山海关站是集散海陆货流的交通枢纽，客货运输可达全国各地及俄罗斯、蒙古等国家，货运装卸能力每年9000万吨，是欧亚大陆桥的主要通道之一。公路：由此通往全国各地的高速公路和国道有：京哈高速公路，102国道，河北省沿海公路。空运：山海关机场已开通至北京、上海、哈尔滨、西安、广州、成都等国内主要城市的多条航线。1.2.5 建设规模与内容本项目占地面积42387.4 m2，总建筑面积89080 m2，其中地上建筑面积63580 m2，地下建筑面积25500m2，设计容积率1.499，绿地率35%，设计居住户数618户，停车位625个。项目主要经济指标情况见下表：主要经济指标表表1-2序号项目单位指标备注1占地面积m242387.42总建筑面积m2890803地上建筑面积m263580其中住宅建筑面积m260330商业建筑面积m22500配套公建面积m27504地下建筑面积m225500其中地下车库m2255005容积率1.4996建筑物基底面积m28477.487总建筑密度%20.008绿地率%369居住户数户61810居住人数人197811户均人口人/户3.212建筑层数层2、3、16、1113建筑高度m33、4814停车位合计辆625其中地上辆50地下5751.2.6 总体设计方案1.2.6.1 建筑规划设计指导思想与设计标准1、指导思想（1）按照山海关区规划局规划设计条件通知书的各项指标进行规划设计。（2）按照国家现行规范及标准、规定；结合现状实际对小区进行规划设计及施工图设计。（3）积极采用新技术、新工艺、新材料，最大限度的满足功能要求。（4）在提高土地经济效益的同时，因势利导地提高社区内的环境标准，创造出具有现代特色与个性的景观环境。（5）要注意室内外环境的渗透及景观视线的效果，合理布置绿地、花草、亭廊，结合本地气候特点，创造出满足使用要求的建筑空间环境。（6）适应当前经济发展水平，在满足需要的同时考虑将来发展的可能。2、设计标准商店建筑设计规范JGJ 48-1988民用建筑设计通则GB50352-2005无障碍设计规范GB50763-2012人民防空工程设计防火规范GB 500982009人民防空地下室设计规范GB50038-2005住宅建筑规范GB50368-2005城市居住区规划设计规范 GB 50180-93(2002年版)居住建筑节能设计标准 DB13(J)63-2011公共建筑节能设计标准GB/T50189-2005公共建筑节能设计标准DB13(J)81-20091.2.6.2 总体规划1、定位本项目的规划建设不仅有美观的视觉效果，更重要的是其间蕴存着健康、文明、优雅、秩序的文化氛围，建成具有独特建筑风格和经济适用的居住小区。追求唯美、简约而又不失现代气息的建筑造型，使每位生活其间的业主都可以感受到浓浓的人文亲情和淡淡的建筑文化脉络，在享受物质文明的同时，更可体味由建筑文化传递给自己的精神文明。2、扬长避短、立足实用规划在充分考虑现状条件的基础上，结合实际情况，在兼顾经济、社会、环境效果的前提下，力求实用、经济与景观美的要求和谐有机的结合。强调规划布局的完整统一，在有限的用地空间和多种现实条件的制约下合理的组织内外部空间，创造舒适宜人的居住生活环境，满足人们的生理及心理需求，适应不同的家庭生活模式。3、人本主义、功能齐全以“人”为主体，构筑和谐的生活环境。以住宅、基础设施、教育设施、绿化、环境管理、服务的全方位设计为出发点，做到意识超前、布局有序、设施配套、功能齐全、环境优美。4、自然、文化贯彻“尊重自然”与“可待续发展”的思想，在充分保持原有地形的前提下，贯彻生态原则，文化原则与效益原则，力求塑造一个具有优雅环境、丰富文化内涵、经济效益显著的“绿色”居住空间。体现居住文化底蕴，并与现化生活充分融合，展现现代开放的新世纪的文化、生活艺术的新境界。5、融合追求建筑与整体规划布局的融合，居住行为与商业、游憩行为的融合，建筑与绿化、水环境的融合，人与环境的融合。6、安全适当的人车分流，既消除人车混流的不安全因素，又避免由此造成的时段性消极空间，确保车行与步行系统的合理利用率，避免交叉干扰。加强物业管理，确保居住的安全性。1.2.6.3 规划设计要点1、规划布局项目内的各种建筑物采用简约现代的新都市主义风格，不同功能的建筑物要根据体量、用途和所在位置的功能分区进行具体设计，努力实现与环境的协调一致。建筑造型从整体到细部都体现出建筑所独具的特点，使它辉煌的轮廓线成为所在地区的地标。远观有壮丽的整体轮廓，近观又有经典耐看的细部。所有建筑充分利用原有地形地貌的特点，采取灵活布局、高低错落的手法；建筑体型的设计避免建筑物与环境的不协调，营造丰富的居住空间环境。在公共建筑和小区整体规划设计上，强调单体建筑与环境、布局与整体的有机结合；坚