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天津市宝坻区汽车城项目针对性调研报告【序】 本次调研是在前一轮宝坻市场调研的基础之上,针对宝坻投资环境现状、宝坻现阶段购房需求和市场竞争情况,开展的专项调研。【调研内容】本次调研的主要范围为以下几个方面:(一) 宝坻区投资环境现状(二) 宝坻区611月房地产市场成交情况(三) 宝坻区在售项目销售现状(四) 宝坻区改善型住房需求调研 (五) 宝坻区乡镇进城置业需求调研 (六) 宝坻区商贸办公用房租金调研(七) 项目运作潜在风险说明:其中,第4、5项主要以问卷调查形式收集信息。第1、6、7项主要以人员访谈和实地走访形式收集信息。第2、3项主要以网络数据监控及实地踩盘形式收集信息。【调研时间】 2010年10月28日2010年11月2日【调研人员】鲁广辉 蒋 炯 信大鹏 闫林 徐培培【简单结论】结合本次调研及前三次调研成果,调研小组初步得出以下结论:(一) 宝坻当地投资环境较为复杂,政府官员吃拿卡要作风恶劣,公关成本高昂,费用可达江苏地区的56倍;当地政府部门人脉关系也较复杂,公关过程中应引起高度重视。同时,当地官员在公关成功的情况下,也较肯出力,解决障碍问题。总体来说就是当地官员的一句名言:来宝坻投资,肯定会让投资商赚钱,但有钱要大家花。(二) 宝坻区房地产市场5、6月份受新政调控影响较大,成交量减少,且价格回落;但随后,从7月份开始,成交量稳步攀升,一、二手房均成交活跃,且房价在4个月内不断上扬,目前在售项目的商品房售价普遍比5月底上涨5001000元/,市场成交均价突破6000元/大关,且上涨势头仍较迅猛。同时,购房人群已从蓝印户口购房为主,转变为本地改善型购房为主。出现上述情况的主要原因有三点:一是天津市的限购令中不包含宝坻地区,对当地购房起到了推动作用;二是宝坻本地的二次置业需求已被激发,改善型购房市场已逐步启动;三是当地严重缺乏投资渠道,市民抵御通胀贬值的投资型购房需求开始增加。(三) 宝坻区在售楼盘的品质,较前期有所提升,尤其是上海保集的玫瑰湾别墅项目和天津国泰融丰的龙熙帝景项目,在品质上均领先当地其他项目,并取得了良好的口碑效应和销售业绩,但上述项目的品质较华东地区的地产项目,仍有较大差距。我项目如规划设计合理,以适度的投入,即可创造较优的品质竞争优势。(四) 宝坻当地的改善型购房需求较四个月之前,有大幅增长,且该类需求对产品的品质要求日益提高,但目前仍处于半理性阶段,较易引导和激发,因此满足二、三次置业需求的改善型住房产品,在当地具有较强的市场潜力。(五) 宝坻乡镇进城置业的人群,虽存在一定程度的刚性需求,但一则受到宝坻房价上涨、置业成本门槛提高的限制;二则受到去天津、北京城区置业倾向的分流,因此并不旺盛。但今后若有低总价、配套全的规模项目在宝坻出现,应该能够拉动一批乡镇入城人群的购买。(六) 宝坻目前无商业办公楼项目,商贸办公场所较为分散,主要散布在各临街商铺,租金价格随地段位置的不同而参差不齐。初步判断,在当地推出少量的办公楼产品(12栋,体量不宜大),填补当地该类产品的市场空白,能够拉动一部分办公需求,具备一定量的销路。(七) 目前用地指标未能全部确定,引滦入津渠退让范围内的规划标准、汽车文化公园用地可行性等都有待进一步确认;同时,当地的蓝印购房政策,及天津市限购令等国家调控政策,均会对项目今后的运营产生影响。以上各项事宜,均使项目存在一定的经营风险,须在前期公关与规划设计中,予以重视和规避风险。【说明】本调研报告以反馈当地市场环境信息为主,仅做了初步分析,尚有待根据具体的用地指标及项目定位,做进一步深入的市场需求分析和探讨,从而给产品设计和竞争策略提供相应的依据和建议。【 提 纲 】第一部分 宝坻区投资环境现状- P5 第二部分 宝坻区611月房地产市场成交情况- P6第三部分 宝坻区在售项目销售状况-P10第四部分 宝坻区改善型住房需求调研-P13第五部分 宝坻区乡镇进城置业需求调研-P28第六部分 宝坻区商贸办公用房租金调研-P38第七部分 项目运作潜在风险-P40第八部分 其他分析-P42补充说明:问卷调研背景-P44第一部分 宝坻区投资环境现状1、 宝坻区政府官员吃拿卡要作风恶劣,且胃口较大,公关成本高昂,相关费用可达江苏地区的56倍。如公关不到位,则办事效率极低,会严重影响项目的正常运作。但若公关成功,则办事卖力,政策擦边球等均可操作。2、 当地政府部门人脉关系较复杂,对项目运作影响最大的官员,以贾区长、孟副区长(分管城建)为主,在公关过程中,找对目标很重要。3、 土地返款必须落到纸上,当地政府的口头表态都不能作数,就算落到纸上的东西也不一定执行,但是对商业项目当地政府很欢迎,政策比住宅要好些。4、 当地政府官员多有以家庭成员名义开办实体产业或皮包公司的情况,与他们达成默契的交易方式,主要是通过与其关联公司,以咨询费、材料供应等业务合作的方式进行。如果目标官员没有经营项目,则以送现金的方式进行,为了规避风险,可采用小金额(单次万元左右)频繁送礼的方式进行。5、 土地拍卖时,当地政府有可能会找“托儿”参与竞价,抬高成交价格,一则使协议退款数额较高,使开发商为了求其帮忙退返款项时,索取更多好处,二则使退返款只能部分兑现,以再投资新项目时一并退返的方式,捆绑住开发商继续在当地经营,从而实现“长期有肉吃”的目的。6、 当地规划部门办事效率极低,卡要环节较多,属于“重灾区”,公关过程中须重点进行。7、 当地建安成本较高,主要与气候寒冷有关,每年12月中下旬至次年3月初,气温较低,无法实现正常工程施工,就算强行施工,效率也有较大折扣。同时,因为建设周期的延长,竣工与交付时间都较南方滞后,有可能带来财务融资成本的增加。8、 当地风沙较大、气温较低,因此对住房的保温隔热要求极高,阳台、露台、花园等开放式空间实用性较低,门窗要求较高,在当地的建筑规范中均对上述项目有地方性强制规范,需在产品设计过程中予以考虑。9、 当地人员招聘不易开展,有能力的当地人,均流动至天津、北京就业,且当地的人员工资标准并不低。因此,在项目运营时,中层干部及技术骨干人员,应以集团公司前期储备人员异地派遣为主。10、 当地政府官员推荐的关系单位,如设计院、监理公司等,均会造成项目运营的较大障碍,能不用尽量别用,在前期公关中应予以重视。第二部分 宝坻区611月房地产市场成交情况2010年6月1日至2010年11月10日,历时163天,天津宝坻区商品房总计成交3151套,平均每日成交19.3套;合计成交面积298547平方米,折合每套面积94.75平方米;合计成交合同金额16.9亿元,折合成交均价5661元/平方米,折合单套平均总价53.64万元。其中,10月为成交高峰期,当月成交1046套,最高日成交80套;11月的销售均价创历史新高。同期,天津宝坻区二手房总计成交1564套,平均每日成交9.6套;合计成交面积131160平方米,折合每套面积83.86平方米;合计成交金额4.7亿元,折合成交单价3582元/平方米,折合单套平均总价30.04万元。具体数据详见以下图表:2010年6月11月(至11月10日)天津宝坻商品房及二手房成交套数统计表2010年6月11月(至11月10日)天津宝坻商品房及二手房成交面积统计表分析:由上可见,近几个月以来,二次置业或是改善型购房需求占据了成交的主导地位。2010年6月11月(至11月10日)天津宝坻商品房及二手房成交均价统计表分析:商品房与二手房价格相差明显,平均相差20003000元/,此为典型的房地产市场初级启动阶段的消费特征。2010年6月11月天津宝坻商品房成交面积区间分布预估表分析:140以上因供应量以及产品特色不足的原因,致使成交量偏少,高档改善型住房潜力有待挖掘。现主要成交面积集中于80100区间,初次改善型需求(即二次置业)已全面启动。2010年6月11月天津宝坻商品房成交总价区间分布预估表分析:40万总价以下的成交量,仅占3%,一则说明当地的购买力还是较为强劲的,二则与当地市场现阶段供应的商品房,面积均在80平米以上有关。以上信息来自搜房网,从中分析可知,:1、受新政调控影响,2010年6月,天津宝坻商品房成交暂时性进入销售低谷期;其后,逐渐恢复销量,趋于平稳;而随着天津限购令的推出,宝坻暂不列入限购令范围,加上通货膨胀加速的压力,以及传统销售旺季的来临,使宝坻房地产市场快速升温。桃源印象(9月18日开盘,发售128套,均价5500元/)、原筑、龙熙帝景等多个楼盘,相继集中放量,使得10月份总计成交1046套,成为本年度单月最高成交月;目前的11月份,依据前十天成交量预估,月成交量将有所回落,但仍将高于之前数月的平均水平。2、环比天津宝坻6月商品房成交均价,天津宝坻7月、8月、9月、10月商品房成交均价,受到城郊地区几个低价项目的相继开盘放量影响,略有下浮,至11月恢复至6月水平;而城区的楼盘的销售均价则一路上扬,目前城区各在售楼盘,售价较6月份已普遍上涨了5001000元/平米。3、结合以上图表初步预估,2010年6月11月,天津宝坻区商品房成交主要以80100户型为主,达到总销量的76%;100120户型为辅,达到总销量的18%。以上两个面积段产品占据绝对的市场主导地位,达到总销量94%,其他面积段户型占据总销售量的比例十分有限。4、结合以上图表初步预估,2010年6月11月,天津宝坻区商品房房屋成交总价主要集中于4060万区间,接近总成交份额的80%,并有继续扩大的趋势。虽然,目前4050万总价的房源仍然占据最主要的比例,但可以看到,5060万总价的房源正在逐渐加大比重,并隐隐有成为第一消费主流的倾向;而另一方面,总价60万以上的房源与前两者相比,仍然属于小众消费,但需特别注意的是,已经开始有部分楼盘,开始批量向6080万总价的梯度跨进;受蓝印户口房屋总价门槛限制,以及目前市场小户
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