目 录第1章 总 论11.1 项目名称及承办单位11.2 可行性研究编制单位21.3 研究工作的依据与范围21.4 可行性研究概要31.5 主要技术经济指标7第2章 项目提出的背景及建设的必要性92.1 项目提出的背景92.2 项目提出的背景122.3 项目建设的必要性14第3章 改造范围和开发条件163.1 改造范围163.2 项目用地173.3 开发条件18第4章 建设内容及规模224.1 东北片区建设内容及规模224.2 西北片区建设内容及规模234.3 西南片区建设内容及规模24第5章 规划设计方案265.1 拆迁范围及安置方案265.2 规划设计目标、指导思想及原则285.3 东北片区设计方案295.4 西北片区设计方案425.5 西南片区设计方案55第6章 环境保护、劳动安全与消防676.1 环境保护676.2 劳动安全716.3 消 防72第7章 节能方案分析747.1 用能标准和节能规范747.2 能耗状况和能耗指标分析767.3 节能措施和节能效果分析77第8章物业管理818.1 综合管理818.2 房屋及社区共用部位共用设施设备日常维护828.3 绿化828.4 保洁838.5 公共秩序维护838.6 停车管理848.7 消防管理848.8 供水848.9 装修管理服务848.10 物业管理机构主要职责85第9章建设项目招标方案869.1 招标内容869.2 招标组织形式869.3 招标方式869.4 标段划分879.5 对中标单位的要求87第10章项目实施计划8810.1 实施计划建议8810.2 项目实施计划88第11章 投资估算及资金筹措8911.1 投资估算8911.2 融资方案及使用计划95第12章 结论与建议9712.1 结论9712.2 建议97附图*市*新区回迁楼建设项目可行性研究报告第1章 总 论1.1 项目名称及承办单位1.1.1 项目名称*市*新区回迁楼建设项目1.1.2 项目建设单位单位名称：*市新城发展投资有限责任公司法人代表：* 电话：1.1.3 建设地点项目拟建*新区回迁楼项目位于*生态新城的北部城市建设区，该回迁楼项目为三个片区；西北片区：位于*生态新城北部西侧，日菏铁路以南，济安桥南路以东，荷花路以西，荣华路以北；西南片区：位于南外环路以南，大运河堤东路以东，荷花路以西，学苑路以北；东北片区：位于车站南路以东，思贤路以南，火炬路以东，礼贤路以北。1.1.4 项目单位概况1.1.4.1 *市新城发展投资有限责任公司概况*市新城发展投资有限责任公司是根据市政府(2009)66号文设立的，是市级五大融资平台之一，主要承担筹措管理*新城区建设资金的职能。公司注册资本4亿元，实收资本2亿元。经营范围包括项目投资、城市基础设施项目投资、酒店管理、劳务派遣(不含中介)、旅游资源开发及经营。公司作为市级政府融资平台，能够独立承担相应资质的各类工程项目。为满足各项目工程巨大的拆迁补偿费用和工程建设费用，公司作为市直五大融资平台之一，协调市内外多家金融机构和建设单位争取资金，有效地解决了各项工程前期建设资金问题。根据*市委、市政府对*生态新城的建设要求，更多的重点建设项目即将在*生态新城启动，对资金的需求量将急剧增加，对此，公司积极提高投融资工作力度，探索多种融资模式，破解资金瓶颈制约，为*区建设项目提供了有力资金保障1.2 可行性研究编制单位单位名称：*工程咨询资格证书编号：*资格等级：甲级发证机关：国家发展和改革委员会1.3 研究工作的依据与范围1.3.1 研究工作的依据1、中华人民共和国土地管理法；2、中华人民共和国城乡规划法；3、中华人民共和国建筑法；4、国家主席令第72号中华人民共和国城市房地产管理法；5、城市居住规划设计规范GB50011-2001；6、城市房屋拆迁管理条例；7、国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知(国办发20104号)；8、省建设厅、发改委、财政厅、国土资源厅、物价局等五部门山东省安康居住工程实施方案；9、*市城市总体规划(2008-2030年)；10、*市*生态新城总体规划(2008-2030年)；11、中华人民共和国国民经济和社会发展第“十一个”五年规划；12、山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要鲁政发200629号；13、*市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；14、*市住房建设规划(2008年-2015年)；15、项目单位提供的基础资料和数据。3.1.2 研究工作的范围本可行性研究主要包括：1、项目提出的背景及建设的必要性；2、改造范围和开发条件；3、建设内容及规模；4、规划设计方案；5、环境保护、劳动安全与消防；6、节能方案分析；7、物业管理；8、建设项目招标方案；9、项目实施计划；10、投资估算及资金筹措；11、结论与建议。1.4 可行性研究概要1.4.1 项目建设必要性1、符合国家产业政策；2、符合*市城市总体规划(2008-2030年)；3、符合*市*生态新城总体规划(2008-2030年)；4、符合国家加快民生工程建设的要求；5、符合改善居民居住条件和环境的要求。1.4.2 项目建设范围和主要内容1、建设地点及范围项目拟建*新区回迁楼项目位于*生态新城的北部城市建设区，该回迁楼项目为三个片区：西北片区：位于*生态新城北部西侧，日菏铁路以南，济安桥南路以东，荷花路以西，荣华路以北；西南片区：位于南外环路以南，大运河堤东路以东，荷花路以西，学苑路以北；东北片区：位于车站南路以东，思贤路以南，火炬路以东，礼贤路以北。2、建设内容及规模项目总用地面积156公顷(2344亩)，其中建设用地135公顷(2028亩)；总建筑面积298.48万平方米，项目共分三个片区实施。东北片区总占地面积66.85公顷，其中建设用地58.87公顷。规划建筑66栋，总建筑面积为110.134万平方米，其中：回迁建筑面积86.65万平方米， 公建3.05万平方米，地下建筑面积20.434万平方米；西北片区总占地面积49.77公顷，其中建设用地42.86公顷。规划建筑66栋，总建筑面积为120.78万平方米，其中：回迁建筑面积97.27万平方米，公建1.95万平方米，地下建筑面积21.56万平方米；西南片区总占地面积39.62公顷，其中建设用地33.5公顷。规划建筑40栋，总建筑面积为67.57万平方米，其中：回迁建筑面积52.25万平方米，公建4.29万平方米，地下建筑面积11.03万平方米。3、项目建设期1年。各片区主要技术指标如下：表1-1 项目总技术指标表序号指标名称单位指标备注一项目总占地h156包括周围市政道路代征用地二建筑面积万298.481地上建筑面积万245.461.1回迁建筑面积万236.171.2公建建筑面积万9.292地下建筑面积万53.02三拆迁人数人30947四回迁户数人31853五绿化h56.44表1-2 东北片区技术指标表序号指标名称单位指标备注一项目总占地h66.85包括周围市政道路代征用地二建筑面积万110.131地上建筑面积万89.71.1回迁建筑面积万86.651.2公建建筑面积万3.052地下建筑面积万20.42.1地下停车建筑面积万m210.42.2地下储藏建筑面积万m210.0三拆迁人数人9950四回迁户数人10856五绿化h14.09表1-3 西北片区技术指标表序号指标名称单位指标备注一项目总占地h49.77包括周围市政道路代征用地二建筑面积万120.781地上建筑面积万99.221.1回迁建筑面积万97.271.2公建建筑面积万1.952地下建筑面积万21.562.1地下停车建筑面积万m212.492.2地下储藏建筑面积万m29.07三拆迁人数人12640四回迁户数人1264016.07五绿化h表1-4 东北片区技术指标表序号指标名称单位指标备注一项目总占地h39.62包括周围市政道路代征用地二建筑面积万67.571地上建筑面积万56.541.1回迁建筑面积万52.251.2公建建筑面积万4.292地下建筑面积万11.032.1地下停车建筑面积万m26.012.2地下储藏建筑面积万m25.02三拆迁人数人8357四回迁户数人8357五绿化h26.281.4.3 项目投资项目总投资744099万元，其中开发成本729507万元，开发费用14592万元。三个片区投资为：东北片区总投资为271504万元；西北片区总投资为288559万元；西南片区总投资为184036万元。资金来源：由*管委会和*市责任公司申请财政拨付。1.4.4 社会效益*新区回迁楼建设项目的实施，将充分发挥区域的自然环境优势，在统一规划，合理布局，综合开发，配套建设的原则下，合理利用土地开发建设，对于优化土地资源，提高土地使用价值，完善城市功能，改善城乡居民的居住条件，具有良好的社会效益和经济效益。项目的建设，符合党的十六届六中全会关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定提出的“加快城市化进程”的要求，是加强农村社会建设和管理的重大举措。符合山东省经济和社会事业发展规划的要求，是实践“三个代表”重要思想、落实科学发展观、加快三个文明建设的重要举措之一。符合*市委关于加快推进*生态新城建设的决议的精神，符合*市委、市政府对*新区“行政商务中心、教育文化基地、休闲度假胜地、生态宜居新城”的定位。项目的建成，将有力促进*生态新城建设，对形成合理的人口聚集规模，建成特色鲜明、环境优美、功能齐全、全国一流的生态新城起着重要意义。因此，本项目的建设是十分必要的、可行的。1.5 主要技术经济指标表1-5 项目总经济