海南文昌市商业调查报告海南文昌市主城区商业调查报告2013年5月9日#目录、文昌主城区商业运行现状1、文昌主城区商业体量分析1）文昌主城区商业数量分析2）文昌主城区经营面积分析2、文昌主城区商业业态分析1）文昌主城区总体业态分析2）文昌主城区主要商业街道业态分析3、文昌主城区商业租金和租约简析1）文昌主要商业街道租金分析2）文昌主要商业街道租约分析4、文昌主城区主要商业网点简析5、文昌主城区商业的基本判断6、文昌主城区商业总结二、文昌主城区商业楼盘调查1、文昌主城区商业楼盘简述2、文昌主城区商业楼盘总结、文昌主城区商业运行现状1、文昌主城区商业体量分析此次文昌商业市场调研以主城区主要商业街区作为重 点，分别对文昌主城区东风路、谷鸿路、和平北路、和平南 路、教育路、庆龄路、文建路、文建一横路、文建二横路、 文建三横路、文建四横路、文南老街、文蔚路、文霞路、文 新路、文中路、新风路、沿江西路、沿江东路、云逸路进行 走访调研，并将有效信息进行汇总分析。据市场调研数据汇总分析，文昌主城区商业规模较小， 据不完全统计文昌主城区约有1316家商铺（除转租铺、零散街巷小铺外）。主要以文建路为中心向四周街道延伸。1）文昌主城区商业数量分析商铺数量（个）商铺数量(个)东风路香鸿路和平北路和平南路 救育路庆龄路文建二橫路文建路文建三據路文建四啸路文建一慣路文南老衙 文蔚路文霞路文新路文中路新风路沿江西路沿江东曙 云逸路从上图可知，文昌主城区商业以文建路为中心向四周延 伸，其商铺数量占比为 24%，约占整个文昌主城商业的四分 之一，其次是文南老街数量占比为10%，再次是教育路、谷鸿路、文新路、庆龄路，分别约占8%左右。文霞路和文建三横路商业数量相对较小，占比不足1%。2)文昌主城区商业面积分析商铺面积(nf)沿红球路 沼江匡路 新凤路 文中路 文断玮 文建一慣路 工理二憤跑和平雨路 和早北歸 东凤路0100(X120000300004DD0050000a oom商铺面积(tnJ)云逸畴和平北時丈旌路 2%文菌路文罐路3S%2冬建四躺路0% 丈崖三横略丈連二議務丈南老街文建-檢略通过扫街调研目测，文昌主城区沿街商业体量约为14万平方米(不含大型百货、酒店等面积)。从上图可知，文建路商铺面积占比为 38%，约占整个文昌主城区商业的五分 之二，其次是文新路面积占比为9%，再次是东风路、教育路、谷鸿路、文新路、庆龄路，分别各约占6%左右。文建三横和文建四横路商业面积相对较小，占比不足1%。2、文昌主城区商业业态分析此次市调将文昌主城区业态分为以下种类，分别是办公 用品、保险、博彩、餐饮、茶行、超市、打印、灯饰、电摩 车行、电脑、电器、电玩、儿童用品、服饰、机电、家居用 品、建材、金融、酒店、酒行、康体、快递、麻将机、美容美发、摩托配件、农机、汽车美谷、汽车配件、汽车养护、 汽车专卖、汽车租赁、燃气、日杂、饰品、通讯、网吧、五 金、相馆、药行、医疗、幼儿园、娱乐、珠宝、自行车、其 他，共45类。1）文昌主城区总体业态分析总体业态占比分析从上图可知，文昌主城区商业以建材、服饰、餐饮业态 为主，其次是日杂、通讯、酒店、电器、药行等、汽车配件 等，博彩、娱乐、珠宝等业态相对较少。2）文昌主城区主要商业街道业态分析文昌主城区主要商业街道分别是文建路、东风路、文南 老街、教育路、文新路。文建路业态分析表粽舟 兰罷出虻 鐸曜辟 M 军ft-re-氏知空东风路业态分析表文南老街业态分析表T-I-囲儀L -也刚 rn UE 2辰炯 f I吐卑 ;烁口 g I弼槪铀獄 b - s-淫! ;衆期 L -韓!s E唱匪观勰睾屋E昭吐册=-臨tfP 遛卯rj&匸rj柜眾寸塔密7凝軽1-|”吧旺34:教育路业态分析表0文新路业态分析表 I归媒寸巴辱-I寸辰凹 堞tn5 士离卅疋 寸担KI灵躱医辜瞻 n B翟I唱旺制二 1-1丨皐即心卅毎tf&忙通过以上图表分析可知，文建路主要业态为建材，其次 为电器、餐饮服饰；东风路主要业态为服饰、其次为通讯、 餐饮、服饰等；文南老街主要业态为服饰，约占整个街区业 态的一半，其次为通讯、餐饮、美容美发等；教育路主要业 态为餐饮、日杂，其次为服饰、美容美发、通讯、饰品、办 公用品等；文新路主要业态为餐饮、 电摩车行，其次为日杂、 酒店、建材等。3、文昌主城区商业租金和租约分析1）文昌主要商业街道租金分析街道租金区间（元/月/ m2）东风路70-140谷鸿路30-70和平北路40-80庆龄路25-50文建路80-200文新路40-90文中路70-120新风路25-40沿江东路40-90沿江西路40-80云逸路30-70通过上表格分析可知，主城区最低租金为25元/月/ m2,最高租金为200元/月/ m,主干道文建路主要租金跨度区间 较大80-200元/月/ m,租金最高与最低差额为 120元/月/ m。 东风路的租金次之，最高租金为140元/月/ m：最低租金为70元/月/ m,租金跨度区间相对较小。庆龄路与和平北路租 金较低维持在25-50元/月/ m,是主城区租金最少路段。2）文昌主要商业街道租约简析地址:tt1：?let 二县：玛送3仆耳-：汪兰在.年连h二芟吕、垂支忖、工胃史童丘=隔万271. ；ae*i. as w. ijjf z： soft.-s1!11 57!39万二喫路皿玛全1万元、：洱圮走-天谨母把i兀乏=:万BOOT1：押金：率-三革总毛-柜金目疋-云塔运宜-逅运土弓亡奄:同元,H八Y110es-KJt =勺SS7JW7J-疋 W、二牙珞2夫拎生口工二1M0理殳4咛月-:竺兰毛 主金耳一.：儿卫三：,2*兰主龙工：3：1巧疋 J.航。万苗罚万50W兰兰宝.：年士卡一先宁；主一 ；-.产逅花主：；：:?元f;旳万tom厘号:120 iiT- .:意土 墮.担*；岸-!.-*+- (15?5.；:25.2广二港辛，二三r:三三二尹話D乙至二3030尹殳2个耳琴三王.壬年圮硅.卡汇一弓圭兰年一忙-；空壬迴直啤：）壬=；：J： b通过上表格分析得知，文昌主城区商铺一般三年起租，押金3个月，个别押金半年，租金递增区间5%-10% （除个别铺外）。4、文昌主城区主要商业网点分析亿嘉广场面积月租金经营品种业态租约情况2700吊（一层）150-200 元/n?超市、餐饮、首饰超市为主3-5年签一次合同、一季度一交租2700rn（二层）120-140元n男装、包包、鞋类男装为主3年签一次合同、一季度一交租2700用（三层）130-140 元/n?女装、包包、鞋类女装为主签一年、一个月一交租诒喜广场面积月租金经营品种业态租约情况10000m45-60 元/m2五金、家俬、陶瓷、油漆、灯饰五金、陶瓷为主3-5年签一次合同、一个月交一次租（一年交一次租）、押金一季度亿嘉广场和诒喜广场是文昌较为大型的商业广场，由于 地段、经营业态的不同，其租金差异较大。5、文昌主城区商业的基本判断通过以上分析得知，文昌主城区商业不成规模，没有城 市商业中心，虽然其核心街道文建路商业业态较全，但其业 态分布散乱，商业档次较低，远远满足不了文昌人日益增长 的消费需求。其他街区商业规模较小，业态分布不均，缺乏 一定的消费人气。因此文昌迫切需要一个新的商业中心，来 满足文昌日益增长的消费需求。6、文昌主城区商业的总结（1）文昌市人口颇多，尤其是航天城将带来人口暴增，新增人口将占据绝对比例，近来文昌主城的置业人群迅速增加，这对刺激整个文昌商业地产市场绝对是一个有力信号。（2）文昌市社会零售消费总额增长迅速，人民生活水 平逐年提高，消费能力逐步增强。(3) 文昌市GDP逐年持续增长，房地产处于快速发展 阶段，潜力很大，发展前景看好。(4) 由于水平生活的不断提高，城镇置业人群将逐渐 提升，农村人群将不断涌入市区置业，对主城区商业消费的 需求将日益加大。二、文昌主城区商业楼盘调查1、文昌主城区商业楼盘简述项目名称昌瑞铭城位置文成文建路与文建八横路交汇口价格一层起价 29800元/平米，均价约 31000,二层15000均价，三层 9800 均价；租金约9000平米自留，租金未定。层咼一层层高6米，二三层4.5米商业总套数约四十套左右面积区间面积区间为57-120平米之间销售情况4月10号一期已售10套左右，二期未售；项目分析截止4月10日已卖10套商铺，多为本地人，有两三个为外地人，本地 人贷款居多。离老城区较近，周边市政配套较齐全项目电话王欣 13700485711项目名称时代新城位置位于文昌大道与文建三横路父汇口价格商铺部分销售，销售均价 28000兀；租金租金55元，保证金10000到20000之间，层咼层咼4-6米之间商业总套数现有商业套数约60套面积区间共一层，80-100平米之间销售情况商铺约卖20套左右项目分析项目处于文建路与文建八横路交叉口北侧，距离老城区较近，配套齐全， 但地势处于下风坡，风水不好；项目电话0898-36885666海南文昌市商业调查报告项目名称东方豪苑位置文昌大道与文件四横路交叉口附近价格一层均价 20000元，二层12000元租金层咼一层5.8米，二层4.2米商业总套数一期约十套商铺，二期未知；面积区间一层为90-100怦，二层 900多平米销售情况一期商铺已售完项目分析该项目6栋住宅，一期住宅还剩十几套住宅，二期开两栋住在，和一栋 五星级酒店，位置据老城区较近；项目电话陈科贤 13617566848项目名称义方家园位置文成文建路与云逸路交汇口往东600米价格一层均价16000兀/平米，二层不卖租金二层租金未定层咼层咼4米，开间