房地产开发项目评估方法 (2)房地产开发项目评估方法一、房地产开发项目建设程序二、项目策划方法三、项目评估参数的确定四、市场分析方法五、财务评价方法六、举例分析一、房地产开发项目建设程序 获得土地阶段（初步可行性研究） 土地报价的可行性研究报告 董事会批准参加土地竞买重大事宜 参加土地竞买 前期管理阶段 产品方案优化 规划设计与方案优化 可行性研究与项目融资（前期终点，三证评估，四证放款） 经营计划阶段 经营实施阶段（动态管理与控制） 开工准备 项目开工 开盘销售 竣工验收 后评价阶段二、项目策划方法策划的真谛：优化方案，确定参数策划的内容： 1、优化产品方案 2、优化项目分期开发方案 3、优化规划设计方案（总平面） 4、优化融资方案（范围、金额、时机） 1、优化产品方案（1）优化准备市场研究宏观趋势分析，得出产品的数量空间和价格空间；产品定位分析，确定产品档次及价格；价格预测，确定未来若干年的产品价格。（2）产品方案优化以利润为目标，用线性规划方法确定每种产品用地面积、开发数量；产品方案优化必须在在项目规划前完成，在项目可行性研究和评估阶段进行优化意义不大。2、优化项目分期开发方案分期开发与利润每期开发规模与期数每期衔接与项目开发周期3、优化规划设计方案规划设计方案的作用 满足政府用地规划要求、满足用户的需求、满足开发商效益最大化要求需经过政府审批，审批后不能轻易变动方案优化方法 主要从开发商效益最大化角度，在满足政府要求和用户需求的前提下，用动态指标和方案比较方法优化。4、优化融资方案（1）满足项目融资条件：资本金要求：权益资金占总投资比例不低于35%四证要求：拿到土地证、土地规划许可证、建设规划许可证、施工证等四证才能放款。（2）资金需求规律：前紧后松（3）融资范围与方法：分期融资：保证本期项目资本金占本期工程总投资的比例达到规定要求，由本期工程经营收入还款。项目融资：一次承诺整个项目贷款，还款周期跨越多期工程，多期工程滚动开发。保证项目资本金占项目总投资的比例达到规定要求。土地抵押贷款，以抵押物的价值作为贷款决策依据。（4）融资方案优化结果贷款金额、用款时间、还款计划三、项目评估参数的确定（1）基本参数（2）项目分期开发计划参数（3）开发产品经营计划参数（4）投资估算及使用计划参数（5）资金筹措计划参数财务评价参数汇总表71.20 %年利率3056.90 万元各种利息支出4.123.60 %占建安费用比例1105.00 万元不可预见费4.114.00 %占收入比例5247.05 万元销售费4.12.16 %占建安费用比例663.00 万元管理费4.9%占建安费用比例万元开发间接费4.81.44 %占建安费用比例442.00 万元其他工程费4.71.00 %占收入比例1311.76 万元开发期税费4.60.72 %占建安费用比例9221.00 万元公共配套设施4.5155.43 元/单位建筑面积3400.00 万元基础设施费4.43.60 %占建安费用比例1105.00 万元前期费用4.34661.70 元/每平方米地价39780.00 万元土地费综合4.2800.00 元/单位造价450.00 万元二期地面车库4.1.51300.00 元/单位造价7800.00 万元二期住宅4.1.4800.00 元/单位造价375.00 万元一期地面车库4.1.32200.00 元/单位造价7425.00 万元地下车库4.1.21200.00 元/单位造价6600.00 万元一期住宅4.1.130725.00 万元建筑安装工程费用4.187056.71 万元总投资45687.39 元/平方米二期地面车库出售3.56824.89 元/平方米二期住宅出售3.45170.39 元/平方米一期地面车库出售3.32068.15 元/平方米地下车库出售3.26204.44 元/平方米一期住宅出售3.1产品平均价格35625.00 平方米二期地面车库2.560000.00 平方米二期住宅2.44687.50 平方米一期地面车库2.333750.00 平方米地下车库2.255000.00 平方米一期住宅2.1218750.00 开发产品数量285333.76 平方米以平方米为单位128.00 亩用地面积1指标指标单位指标名称合计数量单位项目名称序号（1）基本参数开发周期3期项目分期开发期数94%土地契税税率810%项目基准收益率7控制项目开工的最早季度3季土地交付使用季度6控制项目开工的最早年份2005年土地交付使用年份5签定土地合同季度或开始项目前期工作季度1季项目起始季度4签定土地合同年份或开始项目前期工作年份2005年项目起始年份3签定土地合同年月至最后一笔销售款收到为止20季项目周期（计算期）21-按月/2-按季/3-按年2项目周期单位1备注数据或选项单位项目名称序号（1）基本参数-税率利率%短期借款年利率12%经营资金年利率11130%最低偿债备付率1010%公积金93.75%所得税预征税率82%商铺写字楼土地增值税预征税率72%别墅土地增值税预征税率61%普通住宅土地增值税预征税率525%所得税税率44%教育附加税率37%城建税税率25%营业税税率1指标单位项目名称序号(2)项目分期开发计划参数420093200832200812007212007420051竣工季度竣工年份开工季度开工年份项目分期单项工程（产品）开发计划参数420094200832008420084687.5配套工程三期地面车库324200942008320084200855000普通住宅三期高层住宅3220082200712007220075625配套工程二期地面车库222200822007120072200760000普通住宅二期高层住宅2120071200642005120064687.5配套工程一期地面车库11200742005420051200633750配套工程地下车库121200712006420051200655000普通住宅一期高层住宅1容积率竣工季度竣工年份封顶季度封顶年份开工季度开工年份开盘 季度开盘 年份开发面积()产品类型单项工程项目 分期（3）开发产品经营计划参数70303052008.4同比1250004687.5三期地面车库出售70303052008.4同比12720055000三期小高层出售70303062007.2同比1250005625二期地面车库出售70303062007.2同比12660060000二期小高层出售70303062006.1同比1250004687.5一期地面车库出售70303062006.1同比12200033750一期地下车库出售70303062006.1同比12600055000一期小高层出售付款比例(%)二次付款间隔(天)合同首付比例(%)销售周期（季）开盘年.季变化方式变化周期(季)增减幅度(%)开盘单价(元)收款比例(%)销售计划参数价格参数数量()产品名称（4）投资估算及使用计划8075.00 合计否375.00 元/平方米800.00 平方米4687.50 按建筑面积三期地面车库3.2是7700.00 元/平方米1400.00 平方米55000.00 按建筑面积三期小高层3.1三期工程费用38250.00 合计否450.00 元/平方米800.00 平方米5625.00 按建筑面积二期地面车库2.2是7800.00 元/平方米1300.00 平方米60000.00 按建筑面积二期小高层2.1二期工程费用214400.00 合计否375.00 元/平方米800.00 平方米4687.50 按建筑面积一期地面车库1.3否7425.00 元/平方米2200.00 平方米33750.00 按建筑面积一期地下车库1.2是6600.00 元/平方米1200.00 平方米55000.00 按建筑面积一期小高层1.1一期工程费用1计入取费基数估算价值(万元)指标单位估算