祥阁花园整体发展战略及首次公开发售营销推广报告前 言创新，有风险；不创新，则死亡。创新不仅指功能、环境等硬件的创新，是特指观念的创新！事实告诉我们：推销售产品的年代已经过去，现在是推销梦想的时代。祥阁花园的所要做的，已经超过了产品的本身，而是为消费者提供了一个明天的生活梦想。或许不难发现，有很多有梦想的生活方式、生活形态是一直潜藏在买家心里的东西，没有机会得到满足，也没有期待会得到满足，正如灰姑娘的梦一样。我们相信：祥阁花园正如一个有着魔杖的仙子，将这种生活的需求，这种生活方式变为现实，引导大庆人走进更高层次的生活，用高素质的居住环境、生活来回报自己。第一部分 “祥阁花园”整体发展战略一、祥阁花园核心战略九大原则1、 构筑品牌平台原则住宅品牌是住宅发展商向往消费者长期提供的一组特写的特点、利益和服务，良好的品牌传达了质量的保证。成功的品牌就是信誉，就是拥有一批“铁杆买家”，就是客户毫不犹豫掏钱买你的楼，为长远发展构筑坚实的平台。2、 “第一首选”原则根据对购房群体的分析，将产品打造成广泛消费群的购房目标，针对他们心目中所向往的居住环境、氛围，梦中的憧憬，成为中高档消费群的购房首选。3、 快速销售原则 根据市场状况，针对项目的自身特点与优势，制定超前创新的开发理念与全方位的营销管理体制，配以整合营销系统，从而达到快速实现阶段首期销售，为今后各组团的热销打下坚实的基础。4、全面领先竞争策略项目能够成为大庆文化中心的标志性、升级换代的产品，制造差异化不仅仅是为了提升产品的整体素质，而是全面领先的策略，保证产品创新而又能得到市场的认同。5、价格性能比原则主要是针对消费群体的心理而制定的核心策略，它从多方面着手，整合项目资源与优势，凭着其自身优势，全面提升祥阁花园的价格性能比值，有效地摧毁消费者的心理防线。6、环境决胜原则 祥阁花园无论是园林景观、销售现场环境都必须是大庆一流的，是其他楼盘无可以比拟的，通过环境的全面营造来取得胜利。7、强强联手原则 祥阁花园联合相关专业公司，整合各项专业资源组成专业开发的平台，实施细致分工，创造过程精品。8、亲民原则 祥阁花园提供的不再是简单的居住空间改变，而是通过居住环境的改变将更新了未来的生活模式，提供了一种全新的生活方式和享受模式。因此，必须让市场更多了解和认识，定期举办社区活动形成社区文化策动力。9、卖点不可一次推完原则 项目的不能提前透支卖点，必须结合推广节奏。同时，卖点不能一次推完，必须根据消费者的特点和市场的形势相应推出。10、细节完美原则 祥阁花园每一处细节都经过精心的设计打造。二、项目市场定位终极置业 终级置业，顾名思义，就是一生最求的好房子。而在大庆，正是由于购买群体大多是二次置业，因此，需要的是满足人生对于居住的最大化的愿望。祥阁花园，不仅仅是简单的一套房子，而是提供了一套完整的生活计划，满足对于居住的最顶级的要求。一）祥阁花园终极置业八大计划计划一：星级智能家居计划1、启动社区网络智能化小区智能化系统包括“安全防范系统”、“物业管理系统”、“信息网络系统”三部分。按照建设部“国家康居示范小区工程智能化系统示范小区”标准建设。将现人网络通迅技术、现代科技控制技术与建筑环境有机融合，实现资讯国际化和住宅综合自动化。计划二：精装社区计划1、全家居住计划配合送精装修方案，与知名大型品牌商，联合提供一体化套餐服务（1）全精装修发售样板房装修与精装修方案完美结合，所见即所得（2）提供家私超市及电器超市（3）与银行合作，为购买住房、家具和电器提供一体化按揭贷款2、与各行业商家建立商业联盟（1） 吸纳知名商家进驻一期商业街。（2） 由商家为祥阁花园会员提供专属的消费优惠，商业联盟应包括衣食住行各行业。（3） 业主在联盟商家消费可获优惠。（4） 定期印刷精美的祥阁花园会刊供联盟商家刊登广告，并免费向会员派发。计划三：运动健身计划1、 硬件建设（1）多功能大型运动城（会所）项目会所作为一个能够体现“五星级生活”的主旨，因而成为项目中的一个焦点。项目的会所设计建议邀请著名的规划设计公司进行规划设计，保证会所的品质。在会所功能的设置上必须与对周边楼盘会所功能进行系统的调查，在功能的设置上建立一种区隔，形成差异化，营造项目本身的特色。会所的特色项目建议：恒温游泳池、高级壁球室等（2）各组团间设户外健身设施全面体现社区健康运动的理念，实施“泛会所”设计，增强社区内人文生活色彩。（3）充分利用水景资源，在黎明湖边设立游艇码头，成立游艇会。2、 软件建设（1）建立社区体能测试中心，为业主科学运动提供指导（2）为每个业主建立“健康档案”为业主建立业主健康档案、跟踪业主家庭成员健康动态、组织业主心理及身体健康状况评估服务，定期组织体检及体质测定，根据业主身体健康状况适时提供健康预警、提供在饮食、起居、运动选择等方面的合理建议。（3）举行业主运动会通过业主间交流与组织活动，增强社区内人文文化、居住氛围。（4）举行各种健康讲座。体现社区对居住于新城的每一个业主无微不至的关怀。（5）承接各类比赛活动。增强社区名气，增加社区品牌附加值，并有效为项目形象作宣传。计划四：国际英才计划1、祥阁花园的全面推行国际“学城”概念针对国人购房一半为子女的心理需求。充分利用祥阁学校，建立“祥阁班”与著名的国际学校联办“学城”推出直通车式教育配套体系。业主入住祥阁花园，其子女享受到不仅仅就读重点的中、小学，同时还享受到国外留学的机会。2、建立青少年素质教育基地，举行青少年思想道德、文化教育活动。3、 “祥阁国际学城”为业主提供不断充电的机会，提供各类培训与学习。4、 提供专业家教服务祥阁花园与重点中、小学、大庆大学合作建立祥阁家教中心，为业主提供服务。如音乐、文化、美术、心理辅导、语言培训、计算机、数学、电脑培训。计划五：安全居住计划1、提供24小时智能化保安系统 提供国际性现代智能化的生活配套设施，24小时智能化保安系统，确保每一位住户住得安心，放心。4、 建立品质保证体系，组织“生活顾问”与业主代表组成 “业主工程质量监督小组”，对工程进行监督。客户鉴证体系。邀请生活顾问、前期的客户，成立祥阁花园业主品质鉴证组并作为日后业主委员会的前身。工程师监控体系。邀请前期的客户，成立祥阁花园业主品质鉴证组，并作为日后业主委员会的前身。计划六：绿色健康计划1、联合大庆人民医院建立社区配套医院，为业主提供完善的医疗保健体系。祥阁花园与大庆人民的医院建立“绿色通道”计划。业主可在社区配套医院挂号就医。2、提供上门医疗保健服务、家庭病床服务、定期体检服务。全力保证每一位业主的健康。计划七：天长地久计划（一）真心三承诺（1） 包退（出现产权、工期问题）a. 保证所销售的房屋权属清楚。权属清楚是指发展商取得合法的预售许可证，无出现一房多售和导致购房者无法办理产权登记的情况。 b.保证年销售的房屋按期竣工。房屋按期竣工是指所购房屋路通、水通、电通，具基本居住条件。房屋竣工后的小区综合验收等手续办理不在此限。 c.保证广告宣传与实际一致，做到不夸张，不虚假。如经政府主管部门认定权属不清，延期竣工，虚假广告的可以退房。 （2） 一年包换保证房屋工程质量合格。如经房屋鉴定部门认定房屋主体结构出现严重问题的，可以退房。 a.房屋主体结构出现严重质量问题是指因发展商组织的设计及施工原因造成，并经大庆市房屋鉴定为危房。其余情况不在此限。 b.换房的期限为一年，即房屋交付购房者使用之日起计一年内，被鉴定为危房的可换房。一年后则按住宅质量保证书的保修责任处理。 c.经认定后，购房者选择换房时，所换房屋的选择按以下顺序选择相近档次的房屋：同幢 同小区 同区域 其它区域。d. 所换房屋与原来房屋的价值评估，可采购购房者与发展商协商或由大庆市房管局估价所估价的方式进行。如所换房屋价值大于原房屋的价值，其差价由购房者补给发展商；如所换房屋价值小于原房屋的价值，其差价由发展商退给购房者。（3） 五年保修保证提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，并严格按住宅质量保证书的内容兑现有关承诺。购房者一经入住，即提供五年保修服务。 a.在住宅质量保证书规定的保修期内的房屋维修，发展商负责免费包修，如购房者自行装修或使用不当引起的维修不在此限。 b.保修期过后，所有维修只收成本费，不加收任何附加费用。（二）英式管家服务提供全方位的尊贵服务物业管理是提升整个小区的重要指标。现在，大众化、普遍的服务已远不能满足现代家庭的需求，必须将传统的“物业管理”向深层次的“服务”过渡，以私人化、个性化、完善的服务，彻底让业主从生活的桎梏中解放出来，从容享受悠闲的生活。人们提到“管家”，首先想到的就是英国，其实并不是只有英国才有管家，而是英国人将此职业发挥得淋漓尽致，臻于艺术化。因此，“英式管家”成为世界上家政服务领域的经典名词。祥阁花园引入“英式管家”，为住户打理生活琐事，让住户与家人写意地享受生活的闲逸。（1） 各组团设独立的管理中心（2） 每200户设立一个“管家“，业主全天24小时可以随时与自己的“管家”进行电话联系。（3） 业主在生活上遇到的一切问题都可以直接找该“管家”，由该“管家”负责跟踪协商解决。（4） 家政服务由“专业家务专员”，为业主提供各类家庭琐事之钟点服务，如提供熨洗、订购、送餐、家庭宴会、代订杂志、鲜花速递等家政服务。（5） 儿童托管服务设立专门的儿童托管中心，为忙于工作的知性阶层解除业主子女放学后无暇顾及，无后顾之忧。（6） 超值会所服务各业主/住户均可以非常优惠的价格享受社区配套及尊贵会所设施。（7） 财务服务a推动成功服务：邀请专业人士就社会热点，经济热点，经济管理等举行专业讲座。b物业理财服务：提供租凭代理专业服务，帮助业主获得超值的物业投资收益。 （8） 物业理财服务跟踪管理业主私家物业的使用情况，建立私家物业的管理分类分档、居家设施设备的维修保养记录档案、定期进行房屋健康诊断和评估，提交屋宇健康管理报告，为业主提供私家屋宇安居管理服务。计划八：人文居住计划1、成立“祥阁置业会”，提出“泛客户服务理念”。“祥阁置业会”的宗旨不仅仅是客户提供祥阁地产开发楼盘资讯，也向客户提供优先定购祥阁花园，享受会员优惠政策及精选商号的购买折扣等。2、定期举行社区文化活动，加强往户之间的交流，培育人文氛围。创造良好的社区居住氛围，是通过定期举行社区文化活动，加强往户之间的交流来实现的，以达到让居住于此的每一住户相处得更和睦、更融洽。三、构筑核心竞争力1、本项目核心竞争优势分“大中小”三重1）大环境大庆文化中心2）中环境学府人文，优越环境3）小环境过程精品，细节完美2、终极置业背后的地域、人文、产品的复合优势 祥阁花园代表着代表着高品质和高档次，是财富和身份的象征。所有负责任、有追求的开发商都在思考一个问题，如何才能建造出既有时代特点，又能经得起时间考验的建筑？祥阁花园不仅卖楼盘，更卖一种生活方式。因此，我们赋予祥阁花园的不仅仅是简单的“终极置业”概念，更是为楼盘赋予独有的生活方式，使祥阁花园拥有长久的吸引力。有文化的楼盘才有长久热销的可能性，祥阁花园位于大庆文化中心，这里的文化，不是附风弄雅的弄几幅字画、书馆来自我标榜与陶醉，而是对社会、历史及人们居住理想的一次次挖掘与引导。为楼盘赋予文化价值及生活方式影