*惠安栖水珑庭商品房建设项目可行性研究报告第一章 总 论1.1 项目概述1.1.1 项目名称*惠安栖水珑庭商品房建设项目1.1.2 项目单位1.1.3项目建设内容与规模本项目主要建设内容为*惠安栖水珑庭商品房建设项目，本项目占地面积118038.3平方米，约177亩。其中住宅、商铺占地面积115163.1平方米，幼儿园占地面积2875.2平方米。*惠安栖水珑庭商品房共有居民3040户，总人口约11000人；商品房、幼儿园、商业、公寓、公共服务用房建筑面积、地下车库及储藏等总建筑面积443033.8M2，建设居民集中区内的道路、给排水、供配电等工程。主要建设内容与规模详见下表：项目建设一览表序号项目单位数量备注一总占地面积亩177118038.3平方米二总建筑面积m2443033.81住宅建筑面积m2316411.82商业建筑面积m239281.73公寓建筑面积m227363.94幼儿园建筑面积m22653.35社区物业建筑面积m22145.2A卫生服务站m2500B小区管理及文化活动m21345.2集中布置C市政公用工程m2200供电、燃气、公厕、垃圾中转d大门m21006地下建筑面积m284600汽车车库建筑面积m271637自行车车库及储藏建筑面积m2129627人防建筑面积m214437.6三道路工程小区内道路工程四绿化率%35五机动停车位辆3100六容积率3.63住宅户型面积涵盖60平方米到144平方米，也有少量144平方米以上的豪华户型。（2）居民小区配套工程：参考*市关于新建住宅区配套建设教育设施的通知要求，根据新区实际情况，新建住宅区配套标准为：3）其他配套服务设施建设;4）道路、给排水、供配电等工程。5）幼儿园建设。幼儿园设9个班，采用多露台的设计手法，主入口设置在烈山路上。1.1.5 项目建设期2年1.1.6 投资估算与资金筹措，投资估算：项目总投资85000万元。其中工程费用64900万元，设备购置费5410万元，安装工程费770万元，土地费用7732万元，项目工程建设预备费及其他费用770万元，建设期银行贷款利息4500万元，项目前期工作费用及其它770万元。资金筹措：本项目总投资为85000万元，建设单位自筹。1.1.7 项目建设选址*惠安栖水珑庭商品房建设项目位于*镇城北工委濉东社区碱河路北，淮海路东，刘桥专用线南，符夹线西。规划总用地面积177亩；合118038.3平方米。地块用地相对平坦。建设用地平衡表序号项目面积（平方米）所占比例人均面积（m2/人）1规划总用地118038.32小区用地118038.3100%10.59其中：住宅用地4013334%4.03公建用地9950.68.43%0.99道路用地2658222.52%2.65公共绿地41372.435.05%4.061.2项目编制依据*市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要*市资源枯竭城市转型发展规划*市城乡一体化发展规划*市城市总体规划城市居住区规划设计规范（GB50180-93）(2002年版)住宅建筑规范（GB50368-2005 2005年版）城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）*市城市总体规划（20062020）*市城市规划技术管理规定(试行)城市给水工程规划规范（GB50282-98）城市排水工程规范（GB50318-2000）城市电力规划规范（GB50293-1999）城市工程管线综合规划规范（GB50289-98）城镇燃气设计规范（GB5002893）公共建筑节能设计标准（2006）工程建设标准强制性条文*市城市规划管理技术规定1.3 主要经济技术指标（1）项目总投资：85000万元（2）项目占地面积：177亩（合118038.3平方米）（3）项目建设期：24个月（4）建设规模：总建筑面积443033.8m2，其中建设商品房3040套，建筑面积316411.8m2；商铺建筑面积39281.7平方米、公寓建筑面积27363.9平方米、幼儿园建筑面积2653.3、人防建筑面积14437.6平方米、社区物业建筑面积2145.2平方米；地下建筑面积84600。建设内的道路、给排水、供配电等配套工程。（5）建设规模：本项目建设商品房3040套。（6）车位数：3100个（7）银行贷款55000万元。（8）建设期利息：4500万元主要经济技术指标一览表项目建设一览表序号项目单位数量备注一总占地面积亩177118038.3平方米二总建筑面积m2443033.81住宅建筑面积m2316411.82商业建筑面积m239281.73公寓建筑面积m227363.94幼儿园建筑面积m22653.35社区物业建筑面积m22145.2A卫生服务站m2500B小区管理及文化活动m21345.2集中布置C市政公用工程m2200供电、燃气、公厕、垃圾中转d大门m21006地下建筑面积m284600汽车车库建筑面积m271637自行车车库及储藏建筑面积m2129627人防建筑面积m214437.6三道路工程小区内道路工程四绿化率%35五机动停车位辆3100六容积率3.631.4 研究的范围和研究工作过程简述1.4.1 研究范围参照省内外居民小区工程建设的成功经验，结合*市经济发展水平与客观实际，研究工作的范围为：（1）项目提出的背景及建设的必要性；（2）项目建设条件及需求预测；（3）项目构成与建设内容、规模；（4）工程技术方案；（5）环境保护、安全卫生、消防和节能；（6）组织机构和劳动定员；（7）项目运营与实施计划；（8）投资估算与实施计划；（9）效益分析与风险预测；（10）国民经济评价；（11）可行性研究结论与建议。1.4.2 研究工作过程简述受项目单位委托，我所与各有关方面共同配合进行本项目的可行性研究，通过深入细致的调研、实地踏勘等工作，结合城市总体规划、*镇发展规划，充分注意到*市社会经济发展的现状及*市国民经济和社会发展“十二五”规划以及2020年远景规划纲要、投资估算、经济分析，提出本项目的可行性研究报告。1.5 结论本项目符合国家产业政策、符合*市资源型城市转型有关政策，符合安徽省加快皖北经济发展扶持政策等有关政策精神，符合*市城乡一体化发展要求，项目建设有利于加快*镇建设，发展煤炭接替产业，促进工业强市战略实施，有利于改善城乡居民生产生活条件，提升*城市化水平，增强集聚人口、集聚产业的综合功能，有利于城乡居民共享城市化文明的发展成果，充分体现社会公平的原则。项目建设充分体现了城区居民及农村居民的迫切要求，对于进一步落实国家宏观政策，规范城乡居民拆迁安置，加快城镇化进程，具有重要意义。项目建设可为农民拆迁安置提供示范与引导，促进资源开发与保护城乡居民利益的有效途经。由此可见，项目建设势在必行。第二章 项目建设背景及需求分析2.1背景分析近年来，*市紧紧围绕城镇化发展战略目标，精心组织编制城市发展规划，不断优化城市结构布局，完善功能，加快城市转型和产业结构调整。提出了城市“东延、西进、南扩”的规划指导思想，加快南部城区建设，构筑城市发展框架；促进农村人口向城市集中转移，增加人口总量，增强城镇人口集聚功能。为实现这一目标，*市积极开展城镇改造，扩大城区规模，加快*市经济技术*镇新区规划建设，把提高居民生活条件作为民生工程，对改善城乡居民家庭住房条件，构建和谐社会具有重要意义。*市因煤而建，缘煤而兴，是全国重要的煤电能源基地，近40年来，*市为国民经济建设和社会发展提供了10亿吨以上的煤炭资源，在煤炭资源开采的过程中，承担了沉重的社会压力、环境压力。随着国民经济的持续、快速增长，国家对煤电能源的需求逐年增加，*市不断增加煤炭开采产能规模，由此带来了采煤沉陷区失地农民安置、就业，经济发展与环境保护等一系列社会、生态问题。为此，*市积极争取成为全国第四批资源型城市转型试点市，按照资源城市转型的试点要求、参考煤炭基地成功转型的经验，*市实施城市转型的重点是加快城镇化进程，加快发展煤碳资源接替产业。通过提高城镇化水平，不断提高居民的生活水平，通过加快经济技术*镇新区建设，发展非煤产业，逐年增加劳动就业岗位，让居民充分享受经济发展和社会进步的文明成果。*市位于安徽省东北部，地处苏鲁豫皖四省之交，作为一座新兴的能源城市，*市既有工业城市的整洁开阔，又有江南水乡的旖旎婉约，凭借相山、龙脊山和众多的采煤塌陷湖形成的独特的地理条件，创造了依山傍湖的园林城市，并先后获得了“全国创建文明城市工作先进单位”、“国家园林城市”等称号。*市1960年建市，现辖三区一县，全市总面积2741平方公里，总人口212.2万人。*地处北温带台属半湿润季风气候，气候温和，日照充足，四季分明。雨量较适中，年平均降水量862.9毫米；多集中在六、七、八月份，占全年降水量的50.8。*市城市总体规划确定城市性质为：“皖东北地区的中心城市，国家的重要能源基地”。城市呈组团式发展，在主城区内，形成三个城市组团和一个城市“绿心”的布局结构，由依山建城向依山傍水的城市空间结构形态转变。至2020年主城区规划人口为94万人，城市规划建设用地达96.25平方公里。*市农业资源优势明显，肥沃的土地、温和的气候，为*农业产业化的发展提供了得天独厚的条件。随着国家促进中部崛起战略、安徽省加快皖北地区经济发展、*城市转型等一系列重大战略的实施，*市正以前所未有的生机和活力，大力实施工业强市战略，优先发展工业经济，加快*镇建设，为承接产业转移打造基础条件，积极开展招商引资，全面推进工业化、城市化和农业产业化进程。*镇地处安徽省北部*县，座落县城，毗邻*市区，下辖5个村，23个居委会，面积73.8平方公里，总人口13.6万人，是著名的“酒乡”，绵延千年的口子美酒盛产于此。承东启西，区位优越。地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，*平原腹地，是徐州经济圈的重要组成部分。距徐州机场50公里，距连云港入海口200公里，2小时经济圈辐射南京、合肥、济南、郑州等大城市群。是抢滩中西部，拓展黄淮海，占领大中原市场的战略要地。交通便捷，货通八达。境内两条铁路，东连京沪线，西入九线，北接陇海线；连霍、京福、泗许三条高速公路近在咫尺，三条省道穿境而过；水运可直达上海港。历史悠久，资源丰富。素有“千年口子古镇”之称，文化底蕴丰富。中央电视台热播的系列亲情电视