济宁2012年商务写字楼市场趋势发展报告一、地块A、B的情况分析（一）、地块A基本情况1、 地块A位置 地块位于，吴泰闸路与英萃路的交汇处，距离济宁市中心稍远（市中心东北端），距离高新区较近（开发区西端）。2、 地块面积地块面积，土地面积约10458。3、 地块容积率地块初步容积率不大于3.04、 建筑密度地块初步的建筑密度不大于40%5、地面现状地块目前尚未拆迁，不具备七通一平 地块A6、SWOT分析外部环境内部能力 S优势 W劣势政府重点规划发展区域交通主干道，高起点的交通优势地块方正、平整，便于开发升值潜力巨大后期建设会对项目周边的环境造成影响。地块长度较长，宽度较窄，产品规划受到限制 O机会SO（发挥优势，利用机会）WO（利用机会，克服劣势）高新区作为新规划的CBD区域，市场空间巨大。本区域的写字楼公寓市场不成熟，产品创新的空间较大利用优越的资源与地段价值认知度，抓住济宁新CBD的大力建设和全面升级的机会，做济宁最为高端的产品利用城市升级和更新的机会，在商业配套等资源上加大投入，树立项目地段的规划和远景，从而弥补其不足 T威胁ST(差异化路线，回避威胁)WT（克服劣势，回避威胁）济宁市的写字楼市场和公寓市场异常火爆，潜在的供应量较大。高端项目的日益竞争激烈根据市场供需结构的不平衡和市场发展的状况，迅速的进入高端市场抢占市场份额。利用都市高端人群对于政务资源以及区位价值稀缺性的渴望，做文章。引起客户对此区位的价值认同。进入市场的空白空间，超出技术层面最富有内涵的高端产品（二）、地块B的基本情况 1、地块B位置 地块B位于供销路东侧，机电路南侧，小洸河的沿岸。距离城北核心圈较近。2、地块面积地块面积，土地面积约3445。3、地块容积率地块初步容积率9.584、地面现状地块目前已经拆迁完毕，具备七通一平地块B5、SWOT分析外部环境内部能力 S优势 W劣势紧邻金宇路和供销路，高起点的交通优势距汽车北站步行5分钟。环境优势突出，毗邻小洸河景观带土地面积较小地块周边的生活气氛不浓厚紧邻金宇装饰城，生活环境嘈杂 O机会SO（发挥优势，利用机会）WO（利用机会，克服劣势）汽车北站商圈，商业氛围浓厚，配套设施完善，还有一定的投资潜力。片区内的土地供应日益稀缺利用优越的资源与地段价值认知度，抓住济宁的大力建设的机遇，依托并挖掘地块的强势资源，强化并扩大项目的特殊性利用片区改造和城市升级的机会，把握土地的稀缺性，树立项目地段的规划和远景，从而弥补其不足 T威胁ST(差异化路线，回避威胁)WT（克服劣势，回避威胁）济宁市的写字楼市场和公寓市场异常火爆，潜在的供应量较大。高端项目的日益竞争激烈强调不可复制的地段价值，充分的展示项目的资源和附加值。从消费者的角度出发，解决客户的实际需求。引起客户对此区位的价值认同。进入市场的空白空间，超出技术层面最富有内涵的高端产品。利用都市高端人群对于商业资源以及区位价值稀缺性的渴望，做文章。二、济宁宏观环境调研分析（一）济宁社会地理状况济宁市位于山东省的西南部，是山东省重要的对外开放城市、工业中心城市和四大区域中心城市之一。现辖曲阜、兖州、邹城、微山、梁山等12个县、市、区，面积11000平方公里，总人口822.29万。北依泰山，南临淮河，东靠沂蒙，西傍黄河，辖区东部是山区，中西部是平原、洼地和湖泊，河流纵横交错，京杭大运河贯穿南北，交通十分方便。京九、京沪、新石铁路交叉穿越，京福、日东高速公路和四条国道、八条省际干线公路纵横境内，是连接华东、华北两大区域的重要交通枢纽。（二）济宁总体经济环境：1、在全国经济发展大好形势的带动下，济宁市总体经济状况在2008年度表现较为突出，全年经济发展制定的各项目标均顺利实现，2008年全市GDP达到2000亿元，社会消费品零售总额682.1亿元，城镇居民人均可支配收入15670元。工业经济成为全市经济加快发展的重要支撑，固定资产投资继续保持对全市经济增长的强劲拉动。消费品市场稳中趋旺，财政收入持续增长，城乡居民收入增长较快，预计2009年全市GDP将达到2240亿元，社会消费品零售总额791.2亿元，城镇居民人均可支配收入16923.6元，预计济宁市总体经济状况将在较长时间内呈现持续、稳定的发展状态。2003-2009年济宁市GDP数值统计表 年度参数2003200420052006200720082009GDP（亿元）882.611021266.21456.1173020002240增长率（%）16.7%17.2%17.3%16.4%16.6%13%12%房地产发展基本规律揭示，当一个城市（地区）人均GDP数值达到3000美元后，其房地产市场发展将呈快速成长态势；人均GDP数值达到8000美元后，房地产发展将趋于平稳，市场空间接近饱和状态；现阶段济宁市人均GDP已突破4000美元，房地产业正处于快速发展阶段，未来的发展形势看好。 在宏观经济持续良好发展，面临多种发展机遇的前提下，只要政府调控得当，济宁市的房地产将在未来的五年内保持较好的发展，今后几年济宁市的城区面积将不断扩大，城市人口将不断增多，居民收入水平也将大幅提高，这无疑将给房地产业的发展提供更大的发展空间。2、社会消费品零售总额随着济宁社会经济高速发展，社会各项事业的突飞猛进，近年来经济发生了巨大变化，人均收入有大幅度上升，人均可支配收入达到16923.6元，社会消费品零售总额连续几年都有较大增长幅度，其中08年增长15%达到679.8亿元。3、2010年1月-10月份固定资产投资额 山东济宁全市规模以上固定资产投资 873亿 元 ， 同 比 增 长24.6%，超过全省平均增幅1.4个百分点，其中城镇投资670.5亿元，同比增长26.8%，农村投资202.5亿元，同比增长7.9%。三、济宁市写字楼、公寓市场基本状况(一)、济宁房地产市场的现状及发展趋势 1、房地产市场的总体形势： 今年以来，全市房地产开发投资规模持续扩大，增幅呈现由低到高梯度攀升之势。2010年1月至9月完成投资101.9亿元，突破百亿元，超过去年全年房地产投资总量，创历史新高。占全市规模以上投资比重9.2%，同比提升2.2个百分点，比1至8月高出0.2个百分点。1至9月全市房地产同比增长80.4%，超过去年同期增速70.6个百分点。据悉，房屋施工规模不断扩大，施工面积与竣工面积平稳增长。1至9月，全市房屋施工面积1394.5万平方米，同比增长28.4%，同比提高14.1个百分点，比1至8月增幅高出2.6个百分点。1至9月，全市竣工面积52.2万平方米，同比增长52.2%，同比提升12.6个百分点。1至9月，全市商品房销售面积为217.1万平方米，同比增长31.1%。 9月份单月商品房销售面积41.3万平方米，环比增长24.0%，环比下降49.4个百分点。全市商品房销售额60.0亿元，同比增长34.2%。9月份单月商品房销售额11.3亿元，环比增长8.7%，环比下降27.7个百分点。 9月份，全市房屋销售价格同比增长3.7%，涨幅比上月回落1.7个百分点，下降幅度创4月份以来新高，居全省9个城市房屋销售价格同比涨幅比上月下降幅度之首。自4月中旬实施楼市新政以来，4至9月，全市单月房屋销售同比增幅分别为：9.2%、8.5%、7.8%、7.0%、5.4%和3.7%，明显看出，同比增幅逐步缩小，比上月下降幅度逐步增大，楼市新政作用逐步加强。 全年经济增长将持续增长的格局，不会出现大起大落的剧烈波动，经济发展的协调性和稳定性增强。2011年济宁房地产供应总量在250万平米以上，市场的需求依然是稳中有升，预计房价依然会保持小幅增长的态势。2、2010年济宁房地产（写字楼、公寓）呈现如下趋势： 整体需求旺盛，呈现上升趋势。主要表现为购置物业的客户群特别是中等档次户型客户群明显增大，目前济宁市的几个主要在售写字楼和公寓楼盘在当今宏观政策紧张的情况下，依然保持着稳定销售。 随着济宁经济的高速增长和城市化进程的日益加快，济宁市政府制订了北延、东拓、南联、西跨的城市建设方针，其中东部的高新区是规划的重点。受益于城市的发展方向和政府的投入力度，高新区的房地产市场日益活跃，近年来，济宁逐步加大城市建设和改造的力度，拆迁、改造和商业的繁荣使得市区的房地产市场依旧强劲，根据城市的发展轨迹可将城市划分为中心城区、东部开发区、南部片区、西部片区和北部区域，其中以太白楼商业板块为代表的市中心区域、以吴太闸路居住区为代表的北部片区和以火炬路板块为代表的高新区板块最具代表性。 近年来随着大济宁都市圈的迅速发展，城市的功能日益完善，高端商业区、高档公寓市场更加成熟，数量众多的写字楼和酒店式公寓迅速抢占济宁市场，受到人们的追捧，早期的兴唐金茂大厦、世易尚城和置城国际销售均达到了90%以上，而今年刚刚入市的万佳广场和济宁首席写字楼同样销售火爆，已推售的房源销售率同样达到了90%，2010年下半年，万佳广场、运河城、森泰御城等项目也将推出少量的写字楼和酒店式公寓，总的写字楼和酒店式公寓市场供不应求，市场发展态势良好。3、济宁房地产（写字楼、公寓）市场的供求分析 济宁作为三线市场，2008年写字楼公寓市场受宏观影响，空置面积增加42.8%，销售面积与07基本去年持平，2009年写字楼和公寓的增长速度分别达到了41.4%和33.6% ，而2010年第一季度写字楼和公寓总量较上一季度有较大增幅，分别达到了137.6%和21.5%，市场的潜在供应量巨大，如下图所示：四、 济宁市写字楼的详细分析 1、济宁市写字楼的行业类型分析 写字楼的需求行业类型中，建筑房地产业所占的比例最高，达到了24.07%。其多为一些行政部门，对写字楼的外观形象、内部的硬件设施要求较高。其次为咨询与服务业，比例为16.67%，对各项设施的要求高但个体的需求面积较小。需求比例最低的是文化教育、运输物流、IT与科技，其行业由于对场地环境有特殊的客观要求，因此对一些中高档的写字楼需求不大。 2、企业行业与员工人数交叉分析 企业行业与员工人数交叉分析比例员工人数在50人以上的，所占比例的最高行业是银行保险、能源环保、咨询服务业，他们对写字楼的需求较大，且需求的面积较大，承受的租金价格较高。10人一下分类中，对写字楼需求较大的建筑房地产业；行政办公对写字楼的需求比较大，比较青睐于小面积的户型。员工人数比较密集的是咨询与服务业，此行业对写字楼的需求面积不大，但对写字楼的标准需求较高。 3、写字楼用户对办公面积的需求分析 50平米以下市场的需求量最大，所占写字楼市场总体比重的38.89%；50-100平米，占市场份额的20.37%；100-200平米，占市场份额的20.37%；1000平米以上的市场需求量最少。由于济宁自身的城市特性局限，济宁地区大型的企业较少，且个别的大型企业由于自己的独栋办公楼。对面积较大的写字楼需求较低。 4、写字楼的售价分析 8000-10000元 7800-8000元7500-7800元6500-