www.fdcsky.cn 中国地产商域网黄山东方丽景项目四期开发建议书二七年九月二十五日目 录一、市场简述31、黄山房地产市场逐步复苏32、在售楼盘分析63、未来市场发展分析12二、典型楼盘分析141、江南新城142、阳光绿水16三、地块SWOT分析171、项目优势Strengths172、项目劣势Weaknesses173、市场机会Opportunities174、竞争威胁Threats18四、开发策略191、开发前提192、开发策略19五、项目定位201、形象定位202、客户定位203、产品定位21六、项目开发建议231、总体规划设计232、建筑规划设计243、园林与环境设计244、分期开发时序安排255、项目价格预测26七、经济效益测算27附件1 住宅项目调研表32一、 市场简述1、 黄山房地产市场逐步复苏l 2006年住宅销售面积达72.5万，比2004年增长15%从下表黄山市商品住宅销售面积数据，2006年黄山市商品住宅销售面积达72.5万，同比增长32；销售额达11.2亿元，同比增长47；销售均价1545元/，同比增长11。黄山市房地产市场，经历了2003年的火爆发展，2005年低迷回落，在2006年全面复苏并迎来新增长。分析市场为何上下波动，2003年销售量的翻倍的原因在于外销市场的火爆，同时带动本地换房需求；而自2005年国家出台“国八条”宏观调控政策，黄山的江浙沪外销客户迅速萎缩，同时抑止本地购房需求；进入2006年，压抑长时间的本地需求有所释放，加上黄山对外交通的完善，外销市场逐渐回暖，市场恢复正常增长。l 5年来销售均价不断提升，2006年实现价量齐增的局面虽然2005年销售量下跌12，但销售均价依然保持与2004年一样9的增幅，说明黄山房地产市场不存在房价虚高的泡沫现象，房地产市场在销售量和销售价格上仍有较大的发展空间。2006年，黄山商品住宅的销售均价达1545元/，同比增长11。2006年中心城区的多层住宅价格大概在2000元/，预测未来将保持1015的增长，在2007年可达到2300元/，在2008年可达到2600元/。l 市场调节能力强，逐步稳定发展从近5年的开发指标看（见下表），黄山房地产市场经历上下波动起伏后，已逐步成为发展稳定的成熟市场，从5年的指标变化中可以总结出一些规律。2003年商品房销售面积突增到59.74万，同比增长120，销售面积超过新开工面积，出现供不应求现象。接下来的2004年，开发商加快开发进度，当年新开工面积翻了一倍多，达113.95万，同比增长143；到了2005年，3月份及4月份连续出台的国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知（旧八条）及八项措施引导和调控房地产市场（新八条），使长三角投资热情聚降，黄山当年的新开工面积、竣工面积、销售面积无一例外的出现负增长，跌幅达-16-27。进入2006年，受各项利好促进，包括黄山GDP保持每年约15的增涨、道路交通完善、旅游市场兴旺，房地产外销市场逐步复兴，本地市场也走出观望，当年消化了大量的存量房，商品房销售面积达89.65万，超过2004年时的峰值，并且第一次超过当年的竣工面积，多层住宅更呈现供不应求的现象。从2007年上半年销售情况了解，五一期间房地产市场较火爆，购房需求被重新激发，而市场供应量有限，各楼盘均出现不同程度的热销现象。2、 在售楼盘分析2006年黄山中心城区商品房预售面积达69.5万，其中住宅43.0万、商业22.7万、办公0.5、车库1.9万、杂间1.4万，新盘预售列表如下。黄山中心城区商品房预售项目一览表2006年预售面积（）2007上半年预售面积（）黄山国际假日广场92059.22 三华园83498.30 江南新城（梧桐苑）32733.45 江南新城（银杏苑）26973.16 江南新城（棕榈苑、紫藤阁）55744.09城东花园(中苑)65344.53 山水人家58404.17 世贸绿洲44906.93 国际旅游礼品城41829.51 秀水豪园35754.15 世纪花园西苑中易大厦29450.46 香山翠谷23316.16 桃花源21761.37 15221.87黄山高尔夫会员度假公寓20030.76 城东综合商住楼15445.55海伦公寓15570.63 黄山茶城14318.76 锦绣横江13973.66 10713.04阳光绿水花园13648.40 沁园山庄11824.12 2250.12梨树园小区11423.97 3922.54黄山风情街10633.03 长干中路55号综合楼9076.93 假日公寓8059.56 14181.54莲花怡庭7903.30 16590.70 城东花园东苑店面6228.85 长干西园5299.19 杭徽园5296.06 3523.44御龙花园C型别墅楼3497.00 福安商住楼2598.79 东泽园附属小楼2587.20 小计694685.46 160909.05 数据来源：黄山市房地产管理局，统计时间截止至2007年6月30日。（1） 分布区域从屯溪区主要楼盘分布图中可看出，经过20032006年的加速开发，黄山老城区土地所剩无多，未来开发多为规模不大的旧改项目。住宅开发往东、南、西三个方向发展。东向：主要为新的政府行政区域，规划好、配套齐全，因此价格较高，供应量不多，未来供应以小高层、高层为主；而再往东，则为原来的城乡交接处，位置偏，如香山翠谷、山水人家，属于目前黄山最便宜的区域。南向：政府规划的江南新城片区，是黄山住宅供应量最大的区域，以东方丽景和江南新城两楼盘为代表，开发片区环境好、规划好，但配套不完善、人气有待进一步提升；西南向的阳湖片区属老镇区，距离屯溪老街较近，人气较旺，近期有一定的推出量。西向：主要以桃花源、锦绣横江、秀水豪园为主，后二者为尾盘，未来推出量不大；而桃花源为纯别墅区。总的来说，伴随城市发展，土地资源的稀缺性越发显现，房屋价格将随着城市地价一起提升，对比三个发展区域，南向江南新城因土地储备量大，是未来发展最大的区域。（2） 项目规模大多数项目总建筑面积在10万以下，集中在25万平方米的项目居多。从去年预售面积看，黄山国际假日广场、江南新城、三华园、世贸绿洲、山水人家、城东花园、秀水豪园7个大规模楼盘占领70的市场，说明楼盘供应相对集中。预计未来楼盘供应主要集中在江南新城、东方丽景、世贸绿洲等几个大盘，新面孔不多。（3） 建筑类型目前市场以多层产品为主，占70；其次是去年推出较多的酒店式公寓产品，占18；高层、别墅各占少量比例约56。由于高层住宅被市场接受尚需时日，价格难以实现，因此开发商均有意识的放慢高层住宅开发步伐，预测未来多层仍为市场主流产品。但由于不少项目均规划有小高层产品，随着土地日益减少，城市开发强度增加，预测高层也将逐步被消费者接受。（4） 户型随着房屋单价提升，购房者在控制总价的原则上，需求的面积略有减少，三房两厅两卫125是较受欢迎的，并且三房两厅一卫产品也得到市场认可。多层以三房两厅两卫、面积120135为主，配合部分三房两厅一卫110120、两房两厅一卫85100、四房两厅两卫140180为辅。（5） 价格目前多层价格主要在20002500元/之间，总体均价约为2200元/。小高层住宅26003300元/。叠屋价格约24003200元/，联排别墅价格在28004000元/，独栋别墅31006000元/（不包括御墅天筑）。2006年中心城区的多层住宅价格大概在2000元/，预测未来将保持1015的增长，在2007年可达到2300元/，在2008年可达到2600元/。（6） 销售情况2006年房地产市场供不应求，因此各楼盘销售情况很好，除了消化当年推出的新盘外，还消化不少存量旧盘。www.fdcsky.cn 中国地产商域网香山翠谷名人之家屯溪区主要楼盘分布图君悦华府三华园三期跃进路步行街地块博浩地块罗汉松地块泰丰花园沁园山庄桃花源国际假日广场新徽天地电力明远滨江国际假日公寓锦绣横江秀水豪园山水人家阳光绿水锦绣江南在售项目在建项目待建地块外滩一号东方丽景北区西区南区东区江南新城世贸绿洲天都华庭莲花怡庭表3、黄山市典型在售楼盘列表项目名称建筑类型建筑面积住宅价格（元/）多层叠屋别墅高层其他世贸绿洲小高层、多层、公寓、写字楼总建面35万；一期7万，其中小高层3.5万、多层3.5万；二期小高层15万。25002600建昌天都华庭多层、25层的高层3.6售磬未推出建昌莲花怡庭小高层、多层总建面4万；一期1.5万，其中2栋小高层、4栋多层；二期2.5万，其中3栋小高层、其他为多层。27003200建昌君悦华府1栋高层商务楼+住宅8层以下为商务，8层以上为住宅1.7未推出预计3500外滩一号1栋高层住宅3.53300国际假日广场酒店、产权酒店总建面11.8万；其中B栋产权酒店及裙房约5万。产权酒店平面6000夹层7500山水人家多层5.892000香山翠谷公寓、排屋、叠屋4.3精装多层2300未推出未推出秀水豪园多层、联排及双拼别墅151900（06年初推出）联排3200 独幢3400锦绣横江多层、沿街2层商铺总建面7.07万；已建5.17万。2450泰丰花园联排及独栋别墅0.62600御墅天筑独立别墅、五星级酒店、酒店式公寓别墅建面2万公寓建面1.5万8000（独立别墅）8000（酒店式公寓）江南新城南区一期紫藤阁叠屋、联排总建面15万；一期4万。叠屋2900排屋3500江南新城西区二期棕榈苑多层、小高层总建面约28万，其中多层12万、小高层15.5万；已推出多层约5.5万。2200未推出江南新城北区一期梧桐苑多层、小高层总建面约19万，其中多层15万、小高层3.5万；已推出多层