*老年康复中心 老年康复中心产业园建设项目可行性研究报告目 录第一章 总论11.1 项目名称及承办单位11.2 可行性研究报告编制单位11.3 可行性研究报告工作组成21.4 可行性研究报告的编制依据和范围21.5 项目承办单位概况41.6 项目概况41.7 主要技术经济指标91.8 结论和建议10第二章 项目建设的背景及必要性112.1 项目建设的背景112.2 项目建设的必要性19第三章 市场分析253.1 养老市场分析253.2 温泉养生市场分析313.3 市场风险分析323.4 市场风险规避33第四章 规划选址与建设条件354.1 规划选址354.2 建设条件354.3 配套条件42第五章 建设方案435.1 建设内容和规模435.2 建筑设计方案445.3 总平面布置规划555.4 土建工程57第六章 公用工程616.1 给排水设计616.2 供配电设计626.3 弱电工程64第七章 环境保护、消防及安全677.1 建设地点环境现状677.2 主要污染物和污染源677.3 治理方案677.4 绿化687.5 环境监测697.6 环境影响评价697.7 消防69第八章 节能分析738.1 节能依据738.2 能耗指标分析748.2 节能措施74第九章 企业机构和劳动定员779.1 企业组织机构779.2 工作制度779.3 劳动定员77第十章 项目管理与建设进度7910.1 项目管理7910.2 项目实施阶段8010.3 项目建设周期8110.4 项目进度安排81第十一章 项目招投标8311.1 基础设施建设项目招标范围及招标组织形式8311.2 投标、开标、评标和中标程序8311.3 评标委员会的人员组成和资质要求84第十二章 投资估算与资金筹措8612.1 投资估算8612.2 投资构成分析87第十三章 经济效益分析8913.1 评价范围8913.2 评价依据8913.3 财务评价原则8913.4 经济效益与费用估算9013.5 盈利能力分析9113.6 财务评价结论94第十四章 社会效益分析9514.1 项目对社会的影响分析9514.2 项目与所在地互适性分析96第十五章 结论和建议9815.1 主要结论9815.2 建议98附表1 项目总投资使用计划及资金筹措表100附表2 营业收入、营业税金及附加和增值税估算表101附表3 总成本费用估算表102附表4 项目投资现金流量表103附表5 利润与利润分配表104附表6 项目资本金现金流量表105附表7 财务计划现金流量表106附表8 资产负债表108附图1 项目一期平面图109附图2 项目一期鸟瞰图110附图3 项目二期平面图112附图4 项目区位分析图113附图4 项目交通组织图114第一章 总论1.1 项目名称及承办单位某某老年康复中心产业园建设项目单位名称：*老年康复中心1.1.3项目投资主体单位名称：某某某1.1.4项目拟建地点项目拟建地点：芒砀山五A景区附近（芒山镇北，郑徐高铁站南）1.2 可行性研究报告编制单位编制单位：某某某001.3 可行性研究报告工作组成受*老年康复中心某某老年康复中心产业园建设项目可行性研究工作的委托，即组织有关方面的专家和技术人员，制定工作计划，进行现场勘察，收集相关资料，并依据国家及省市有关文件、规范、协议，对该项目进行可行性研究论证后，形成此报告。1.4 可行性研究报告的编制依据和范围（1）中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；（2）河南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；（3）永城市“十二五”发展规划； （4）社会养老服务体系建设“十二五”规划；（5）关于促进健康服务业发展的若干问题（国发201340号）；（6）国务院关于加快发展养老服务业的意见（国发201335号）；（7）河南省人民政府关于加快推进社会养老服务体系建设的意见（豫政201424号）；（8）河南省养老机构设立许可管理办法（豫政20037号）；（9）国家关于建设项目可行性研究报告编制内容、深度规定要求；（10）国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数(第三版)；（11）中国国际工程咨询公司编发投资建设项目经营咨询评估指南(第一版)；（12）*老年康复中心提供的有关基础数据、技术资料。（1） 承办单位关于编制本项目可行性研究报告的委托合同；（2） 现行有关法律法规、技术规范、规定；（3） 河南省建设工程工程量清单综合单价（2008）及永城市地区价目表；（4） *老年康复中心提供的有关基础资料。（1）项目建设背景及必要性；（2）项目概况及市场分析；（3）项目建设条件；（4）节能、节水原则；（5）环境保护；（6）企业组织与劳动定员；（7）项目组织与实施进度；（8）经济与社会效益分析。1.5 项目承办单位概况*老年康复中心是一家综合性质的医院，设备先进，医疗水平先进，城镇医保农合医保定点单位，地理位置优越，交通便利。*老年康复中心坚持创建“服务好、质量好、医德好、群众满意”的“三好一满意”医院，推出“一医一患一诊室”、“一站式”服务等人文服务措施，并实行严格的隐私保密制度，充分尊重病人隐私权。*老年康复中心不惜巨金引进世界目前最先进的医疗设备，拥有美国GE高清四维彩超、射频微创自凝刀、海扶聚焦刀、真彩电子阴道镜、红外线诊断治疗仪、体外短波热疗仪，成为永城市规模最大、类别最全、设备最好，能进行全方位诊断和治疗各类专科疾病的医疗机构。1.6 项目概况根据国务院关于促进健康服务业发展的若干意见（国发201340号）、国务院关于加快发展养老服务业的意见（国发201335号）、河南省人民政府加快养老发展养老服务业的意见（豫政201424号）、河南省养老机构设立许可管理办法（豫民20037号）文件精神，解决居家养老与传统的家庭养老己面临许多问题，鼓励扶持民办卫生机构，民间资本二者相结合服务社会体系，尽快形成多元办医格局，满足群众多样化的需求，解决困难群体医疗难，养老难的指示精神，该项目建设，是拉动内需、改善民生的重要举措。1、市场定位打造芒砀周边养生胜地，休闲观光，汉文化鉴赏，企业培训，会议商务，依托观光旅游，差异化客户模式。2、养老院功能定位社会化养服务体系老年医疗服务体系，社会化服务体系三者的相关服务内容不能截然分开，需有机结合。无缝对接、整合中减少资源浪费，它又能保证可持续运行和商业模式，主产业链以老年保健医院、老年康复中心、姑息医院、关怀医院为主。次产业链以生活、后勤服务为主，达到生活照料、医疗救治、精神慰藉、文化娱乐、观光旅游、康复保健，社会效益可观，该项目符合国家扶持有关政策，社会效益显着。3、服务对象定位本项目主要服务于芒砀山区域周边市县，徐州市（丰县南）、砀山南部，萧县西部，涡阳、亳州市北部，夏邑、虞城东部，永城市、商丘东部。纳入医疗保险、农合的“四属”、“五保”、“伤残”人员和各类老龄需求者。此外，还专为鲁雨亭将军所属抗日战士、烈士亲属后人提供特别服务。1、项目建设规模综合考虑永城市养老实际状况及省发改委文件通知，结合本项目建设用地条件和周围环境，同时考虑到资金筹措的可能，确定本项目的建设分为两期进行，一期总用地面积约243.168亩（约 162112m2），总建筑面积136000m2，可提供床位数2000个。二期总用地面积约363.4亩（约242000 m2），总建筑面积91950 m2。2、建设内容某某老年康复中心产业园项目分为两期建设。一期建设内容包括养老院、社区卫生院、商业综合楼、宾馆和其他配套设施。二期建设内容为芒砀书院、活动中心及商业综合服务中心、幼儿园、水系、养老独栋区、广场道路和其他配套设施。具体建设内容如下：一期建设内容：（1）养老院：占地150亩，建筑面积86000平方米，包括综合楼、独栋康复楼、休闲康复苑和温泉浴池。（2）社区卫生院：建筑面积19000平方米，位于项目规划区北侧，相关配套设施完善。（3）商业综合楼：建筑面积约5000平方米，位于项目规划区中心区域。包括办公区、室内健身、超市、商业楼（含商业、餐饮、员工住宿）、老年康复中心、球场、停车场等。（4）宾馆：建筑面积23000平方米，位于项目规划区东南角。充分利用项目区内开发的温泉进行宾馆的建设。（5）其他配套设施：建筑面积约3000平方米。二期建设内容：（1）芒砀书院：占地面积3150平方米，建筑面积1500平方米，一层建筑。（2）活动中心及商业综合服务中心：占地面积3700平方米，建筑面积3600平方米，三层建筑。（3）幼儿园：占地面积3000平方米，建筑面积1600平方米，两层建筑。（4）水系：占地面积17000平方米。（5）养老独栋区：占地面积108000平方米，建筑面积71250平方米。（6）广场道路：建筑面积104000平方米。（8）绿化：项目二期绿化总面积172650平方米，其中项目二期养老独栋区内绿化面积65500平方米。项目二期住宅场地内绿地率60.6%，项目二期绿地率71.3%。表1-1 项目建设内容一览表项目一期建设内容序号项目名称建设内容建筑面积（平方米）备注1养老院综合楼48000养老院占地150亩，建筑面积86000平方米独栋康复楼7000休闲康复苑28400温泉浴池26002社区卫生院190003商业综合楼50004宾馆230005其他配套设施30006合计136000项目占地243.168亩项目二期建设内容1芒砀书院1500占地3150平方米，一层建筑2活动中心及商业综合服务中心3600占地3700平方米，三层建筑3幼儿园1600占地3000平方米，两层建筑4水系占地17000平方米5养老独栋区71250占地面积108000平方米，两层半建筑，容积率0.66，区内绿化面积65500平方米，区内绿地率60.6%6广场道路140007绿化总绿化面积172650平方米，冷场帝率71.3%1.6.4项目管理与实施本项目开发单位为*老年康复中心。为做好建设项目的各项工作，公司成立项目建设领导小组，负责各项手续的办理、设计、报批与实施等工作。项目一期建设期： 2年；项目为期建设期：1年。1、投资估算项目总投资18.5亿元，其中项目一期投资10亿元，项目二期投资8.5亿元。总投资中固定资产投资180600万元，流动资金4400万元。其中固定资产投资包括工程费用98000万元，工程建设其他费用7