购房合同摘要【篇一：浅议商品房预售合同备案的重要性】 浅议商品房预售合同备案的重要性 【摘要】作为一种远期交货合同，商品房预售合同中的法律关系属于债券债务关系，预购方式债权人，其并没有取得房屋的所有权，而是取得了所有权的期待权利。由于履行期限的时限较长，并且合同义务的履行的远期性以及房屋在物理形态上的不确定性，开发商的合同义务履行必须得到规制，因此商品房预售合同备案是非常关键的。为了有效的避免诸多不必要的纠纷，维护不动产交易的安全性，保护预购人的合法权益，必须完善商品房预售合同备案制度，建立起不动产预告登记制度，充分维护商品房销售市场的秩序。 【关键词】商品房；预售合同；备案；重要性；法律分析 作为不动产物权变动的必经程序，法律上的备案登记是不动产物权归属与变动的生效要件，根据城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例等规定，预售人应当持商品房预售合同向县级以上主管部门办理登记备案手续，如果开发企业没有办理预售备案登记的，应当停止预售，补办手续，没收违法所得。对于商品房预售合同进行管理是预售合同登记备案的主要目的，应当对开发商的预售行为进行审查与规制，商品房预售合同备案属于房地产管理部门与土地管理部门对于合同采取的一种行政管理措施，作为不动产登记的一种，其性质属于预告登记，是为了保全将来发生的不动产物权变更而设置的请求权，这种制度的设计是为了规制开发商的行为，因为预购人在取得房屋所有权之前有可能将商品房出售给第三方，对于预售方的任意处分行为需要加以控制。 一、商品房预售合同备案的意义 在商品房的预购方与开发企业之间签订了预售合同以后，应当在规定的时间内向登记机构办理预售合同登记备案，预售合同备案的意义在于：首先，房产登记机构可以对售房单位的预售行为进行审核，对其合法性进行审查，审查的对象并不包括一切，而只审核一定范围的内容，包括预售房的限制情况、预售许可内容等，能够有效的保护预购人的权利即可；其次，预购人与开发企业之间产生纠纷时，如在合同真实性上产生争议等问题，应当审核登记机构存档的合同文本，以该合同为准，有效的起到登记备案鉴证的作用；再次，开发企业因与第三人之间的债权债务关系不得影响预购人对于房产的期权，发生查封、拍卖等事由可以有效的保护预购人的权利；最后，办理个人住房贷款事项的需要预购人提供合同登记证明，办理公证、抵押登记等事项都不能受理。 实行商品房预购合同备案制度实质上是为了制约开发商，可以促使开发商在加快建房的同时，按照规章制度进行产权证明办理，使得购房者更加放心，其权利也更加有保障。特别是近年来一房二卖的情形特别多，这种隐患亟待消除。开发商推迟预售合同的备案手续，可以将房子再次预售或者直接建成销售，一房多卖损害的是多方市场主体的权利，因此在办理完预售合同备案后，买卖交易的合法性与唯一性才能得到保障。对于合同的生效时间可以有当事人双方自由约定，但是合同如果以备案之日为生效时间，如果没有进行备案手续，开发商就可【篇二：商品房买卖合同网上备案登记程序】 商品房买卖合同网上备案登记程序 1.开发公司提交 开发公司凭密码登录岳阳市房屋管理局产权市场处“网上办公平台”，将已经签字生效的商品房买卖在网上提交。 提交工作不受时间地点限制，随时可以提交。 2.产权市场处确认 产权市场处对开发公司在网上提交的商品房买卖合同进行核对，无误后进行确认，生成合同备案登记号。 备案工作时间为工作日的上班时间。 3.开发公司填写备案登记号。 开发公司将合同备案登记号填写在商品房买卖合同封面相应位臵，合同备案登记完成。开发公司应将合同正本一本交给买受人。如果买受人贷款购房，开发公司应在办理完抵押登记等手续后，将合同正本一本交给买受人。 4.打印并报送合同备案登记表 开发公司根据已经登记备案的商品房买卖合同，填写“岳阳市商品房买卖合同登记表”，打印，加盖公司公章，一式两份报送至产权市场处。 登记表报送的时间为星期一、三、五上午。 买卖合同登记表的格式与目前使用的登记表相同。登记表可以到产权市场处领取，也可以在产权市场处网页首页“处室职能”内下载。 5.产权市场处盖章产权市场处对开发公司报送的登记表进行核对，无误的，在登记表上加盖“岳阳市房屋管理局商品房买卖合同登记专用章”，一份存档，一份交还开发公司。 开发公司可凭盖章后的登记表及已经登记的商品房买卖合同到岳阳市房地产交易管理中心办理抵押登记等手续。 商品房买卖合同注销登记程序 由于买受人退房、合同终止、合同内容变更等原因需注销合同的，请持下列资料到我处办理合同注销手续： 1.合同注销登记表（加盖公章）； 2.全套商品房买卖合同。 关于商品房买卖合同网上签约备案等普遍存在问题的回复 一、入住几年来到现在房产证还是遥遥无期，该怎么办 按照商品房买卖合同中所签订的违约责任来进行处理。 二、已办理大证的楼盘是否需要建立楼盘表，如不需建立，预售证延期、合同签定等应该如何办理 办过大证的楼盘不需要在办理商品房预售许可证，所以也就不用在创建楼盘表，用老合同来签订合同。 三、合同内容有误，变更申请交到市场处后，是自己改还是市场处改，我们下一步该怎样做人员来进行商品房买卖合同的修改；修改好以后开发商须把之前打印出并出现错误的那页取出，然后把修改好的那页从网上打印下来并装订进去即可。 四、有的楼盘没办预售证房子都卖出很多 没有办理商品房预售许可证对外出售房屋是属于非法销售，所签订的合同属无效合同，但有的公民明知道这种房手续不全还是要买，属个人自愿，建议没有取得商品房预售许可证的房屋不要购买。 五、由于不小心把合同封皮当做合同纸给打印出来了，该如何处理 1、此合同封皮的合同编号如没有用过，可自行作废，另外，作废的这张合同封皮上打印出来的合同内容，用正式合同纸再打印出一页即可；2、如此合同编号已填在网上的合同摘要里，那么要写变更申请表，把合同编号换成另外一个未用过的，到市场处做合同变更，把变更好的合同再用合同纸打印出一页即可。 六、现在买房都是网上签订合同并从网上打印下来，但有的开发商为什么还用老合同来签 首先问清楚要买的这个房是预售商品房还是已经办过大证的房，如果已办过大证就不用在办理预售许可证，也就说不用在上网进行商品房买卖合同备案了，直接用老合同即可。 七、想在某个地方买房，但不知道开发商手续全不全，敢不敢买。无论在哪个地方买房，首先要弄明白两个问题：1、开发商是否有商品房预售许可证；2、开发商是否有大证或房产证。两个有其中一个就说明这个房手续没问题，可以购买。八、在网上签订合同时系统提示买售人年龄无效应如何处理。这是由于为了便于统计的需要在合同正文的基础上增加了合同摘要内容，因此在合同正文录入完毕检查无误后应再次填写合同摘要内容，根据合同摘要的提示录入买售人年龄即可。 九、网上签订商品房买卖合同流程 1、合同网上签订经检查无误并保存后即可进行草拟合同的打印，买卖双方对打印出的草拟合同再次进行确认，如存在异议仍可进行网上修改，经确认无误后买卖双方签字盖章。 2、签字盖章后的合同须网上提交进行合同备案登记，一旦提交将视为合法有效的合同且不得修改。合同备案登记通过后系统即生成备案登记号，合同须再次打印，合同内页右上角将随机打印生成备案登记号。 十、房间内的房屋用途填写错误导致合同无法签订 在创建楼盘表时要求各开发商填写各房间的详细信息，其中包括房屋用途一项，该房屋用途是指该套房的用途，而不是该幢楼的用途。有大量的开发商在输入房屋用途时录入综合、商住等含糊不清的房屋用途标识，导致了合同无法签订。遇到此类情况应及时同产权市场处联系，更正房屋用途后再行签订合同。 十一、房产证在房屋交付使用日起365日内给付业主是否合理按照国家规定是房屋在交付使用日起90日房产证交付给业主。但现实是按照商品房买卖合同上买卖双方协商所签订的交付日期，如开发商违约按照合同上的违约责任来处理。十二、开发商因手续不齐全，他们手里就没有正式合同，只有协议合同，协议合同是否有效 该合同无效，不受法律保护。 十三、开发商收取的认购、订购、预购定金该怎样认定 根据最高人民法院的解释和合同法的规定：出卖人通过认购、订购、预购等方式向买受人收取的定金，并签订定金合同，才能确认为购房定金。若只开收据注明定金，而未签订定金合同（认购、订购、预购合同），则不认为是购房定金。 十四、开发商在交房时有关质量保证书、使用说明书、及开正式发票问题 开发商在给购房人交房时应该给购房人提供质量保证书、使用说明书及开据正式发票，否则，购房人可以拒绝收房，如不开据正式发票可向当地税务部门举报。 十五、房屋面积如何鉴定 房产面积测量目前是依据国家标准房产测量规范，其中对公摊面积有明确规定。岳阳市房产面积测量部门是“岳阳市房产测量事务所”，办房产证时买受人可向开发商查阅测量成果表。面积差异处理办法一般在合同中都有约定，但未约定公摊面积差异处理办法，应由双方自行约定。 十六、房屋容积率 房屋容积率是指地上建筑物的建筑面积与土地面积的比值。【篇三：商品房认购协议和商品房合同区别】 商品房认购协议与商品房预售合同的比较分析 魏大忠 内容摘要：随着我国房地产业的急剧升温，涉及到房屋买卖纠纷的案件也逐年递增，而在此类案件中商品房认购协议与商品房预售合同所引起的争议高居首位。笔者在此试着从合同的性质、生效要件、定金的性质、订立和履行中的民事责任等四个方面对商品房认购协议与商品房预售合同进行了比较分析，并在此基础上针对我国现有法律对这两种合同的规制和审判实务中对这两种合同处理时存在的问题提出了自己的一些看法。 关键词：商品房认购协议 商品房预售合同 买卖合同 预约合同 本合 同 合同生效要件 定金 缔约过失责任 违约责任 近年来，随着我国房地产市场的建立和快速发展，在商品房交易过程中，不断地出现新的交易方式，商品房预售作为新型的房屋销售制度应运而生。而与此同时，商品房买卖纠纷案件也逐年递增，在此类案件中，由商品房认购协议与商品房预售合同所引起的争议高居首位。但在实务中，商品房认购协议与商品房预售合同由于外观上非常相似很容易被混淆从而给司法审判带来了一定的难度，因此，笔者将两者的关系在此作一比较分析，以期有助于人们对二者的区分判断。 一、从法律性质上，对商品房认购协议与商品房预售合同的关系进行探讨。 在商品房买卖过程中，当购房人选中自己满意的楼盘，与开发商达成购房的初步意向后，开发商通常都要求与购房人签订认购协议。商品房认购协议是指商品房买卖合同双方当事人在签署正式的商品房预售合同或商品房买卖合同之前所签订的书面协议，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。一般来说，商品房认购协议的内容包括当事人的基本情况、房屋的基本情况（房屋方位、面积等）、价款计算、签署正式合同的时限规定等。商品房认购协议的签署只是商品房销售的一个序曲，而商品房销售包括现房销售和期房销售，现房销售是指房地产开发经营企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。期房销售即商品房预售，它是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，并在将来约定的时间内将该房屋所有权转移给买受人，而由买受人支付定金或房价款并按期接受该房屋的行为。商品房预售合同的订立一般采取标准合同形式，具体条款由预售方事先拟定，主要内容包括：双方当事人的情况，预售商品房的基本情况（如商品房的坐落、土地使用权证号、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构等），预售商品房的价格及支付方式和期限，交付房屋的日期，违约责任及免责条款，纠纷解决的方法等。 由于商品房认购协议和商品房预售合同存在以上相似之处，因此，理论界对二者的关系存在以下几种观点： 第一种观点，商