第一章 房地产开发及投资房地产开发制度一、 房地产开发的概念房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。二、 房地产开发的原则房地产开发应当遵循下列原则：1. 严格执行城市规划原则。2. 讲求效益的原则。即房地产开发应当将经济效益、社会效益和环境效益有机的结合起来。3. 全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。三、 土地征用的审批权限征用下列土地，由国务院批准：（1） 基本农田；（2） 基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（3） 其它土地超过七十公顷的。征用条款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。四、 房地产概念：指土地建筑物及其他地上建筑物，包括物质实体和依附于物质实体的各种权益。房产：建筑在地面上的各种房屋(包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、文化、教育、办公用房等)；地产：是指土地和地下各种基础设施的总称（包括供水、供热、供电、供气、排水、排污等地下管线以及地面道路等）五、 房地产分类及权限一）掌握按用途划分为以下房地产类型：1、住房地产；2、商业房地产；3、工业仓储房地产；4、办公房地产。住房地产的几种类型：北京：1、普通住宅：原则满足于住宅小区容积率1.0以上，单套建筑面积为120以下，实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。各省、自治区、直辖市根据实际情况制定本地区享受优惠政策普通住宅的具体标准，向上比例浮动不得超过上述标准的20%（指房价和容积率）。不符合上述条件的住宅为普通住宅（北京市标准）容积率在0.1以上（含0.1），单套面积不得超过140。成交价格是同级别土地上的住房平均交易价格的1.2倍以下。首次上市交易的：已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房视同普通住房。经济试用房：是以中低收入家庭住房困难户为供应对象。并按国家住宅建设标准建设的普通住宅。是以微利价出售给广大中低收入家庭。有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。城镇廉租住房：是指政府在住房领域实施社会保障职能，向具有本市非农业长住户口的最低收入家庭和其他需要保障的特殊的家庭提供的租金补贴或者以低价租金配租的具有社会保障性质的普通住宅。二）所有权、使用权、抵押权等房地产权利类型1、房屋所有权：房屋所有人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。（小产权）2、土地使用权：以开发利用生产、经营、社会公益事业为目的地，在国家所有或者集体所有的土地上营造建筑物或者其它附着物并进行占有、使用、收益的权利。3、抵押权：是指债务人或者第三人以其合法的财产以不转移占有的方式向债权人提供债务履行担保。当债务人不依法履行债务时，债权人有依法从该低押财产的价值中优先接受请偿的权利。六、国有土地使用权土地所有制类型及土地划拨、有偿使用方式：1、 所有制：A、全民所有制（国有制）；B、劳动群众集体所有制2、土地划拨、有偿使用的方式：住宅70年 商业40年 办公50年。注：国家实行土地有偿有限期限使用制度，除了国家核准的划拨土地以外/凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件进行市场交易的，均实行有偿有限期使用。土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准在土地使用者缴纳补偿安置等费用后，将该幅土地交付其使用。或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。以划拨的方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。国有土地使用权出让：指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国有土地出让的方式：招标出让国有土地使用权：是指市县人民政府、土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果，确定土地使用者的行为。拍卖出让国有土地使用权：出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。协议出让国有土地使用权（拆迁、地铁、铁路之类专用）：出让人与选定的受让房磋商用地条件和价款。达成协议并签定土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。挂牌出让国有土地使用权：是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限，将拟出让。房地产综合开发流程1、 房地产开发项目策划环节主要目的是决定投资开发的对象。2、 房地产开发的前期工作主要目的是为开工建设做好准备。3、 房地产开发项目的建设管理主要目的是保证按期、按质、按量、节约、安全地完成房地产开发项目的建设。4、 房地产开发项目的经营工作主要目的是找到客户，实现房地产开发项目的价值。5、 房地产开发项目后评价环节主要目的是弄清此项目的盈亏数目及其原因，弄清项目的综合效益如何。房地产开发项目策划市场研究项目设想项目建议书可行性研究流程设计建设管理落实监理工程控制竣工验收预租预售经营工作经营方式选择 评估促销工具确定租售价格经营企业开展租售后评价经济核算效益评价前期工作征地拆迁勘察、规划设计开工准备预租预售房地产投资房地产投资地产投资是指投资者将资本投入到房地产业，以期在将来获得不确定的收益，就是将资金用于房地产开发经营中的行为。特点：1、投资成本高2、投资回收期长3、投资风险大4、收益性好一、 储蓄和投资的比较方式项目储蓄投资货币使用者银行直接对资金使用的参与间接直接货币增值程度较小较大报酬形式利息利润承担风险程度较小较大二、 不同类型房地产销售收益不同，影响因素也不同1、 花园公寓影响因素：销售时机2、 写字楼影响因素：地段3、 商店：商圈、楼层、朝向、临街状态等4、 住宅：质量、户型、朝向、设备、配套、环境、交通、人文、价格等5、 旅馆、酒店：地段三、（年）投资回报率：（年）回报/实投资本100%净回报（20年）：（月租-月供）1220总投资本-实投资本资金使用率（20年）：净回报/实投资本100%房地产投资及开发建设程序1、 企业注册2、 立项审批3、 项目建议书批准之后，向城市规划管理部门申请建设用地选址4、 在向计委、建委报可行性研究报告之前，须与市供电局、市政工程局共同确定“四源”（供水、供热、供气及排污）供应的可行性。5、 在办理建设用地选址的同时，向计委、建委申请可行性研究如报告审批。同时提交项目建议书及批准文件。6、 建设用地选址批准之后，向城市规划管理部门申请办理建设用地规划许可证。7、 向土地管理部门办理建设用地批准书。8、 申请建设用地批准书的同时，向城市规划部门申请建设工程规划设计条件，并预交50%的建设工程规划许可证执照费。9、 依法取得土地使用权，领取国有土地使用证。10、 领取房地产开发手册。房地产开发企业应将有关内容如实填入手册，每半年按项目各实施阶段送主管部门验核。11、 领取拆迁证，办理拆迁工作。12、 向城市规划管理部门申请审定规划设计方案。13、 向城市规划管理部门办理建设工程规划许可证，交纳执照费。14、 与四源程序供应主管部门签订提出供四源的协议。15、 到建委办理建设工程开工手续领取开工证。16、 持开工证到市政有关部门缴纳四源建设费和其他费用。17、 到招投标办公室办理建设工程施工招标投标手续。18、 申请办理商品房销（预）售许可证。房地产交易制度一、 商品房预售的概念商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人，有承购人支付定金或房价款的行为。二、商品房预售的条件第一， 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；第二， 持有建设工程规划许可证；第三， 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；第四， 县级以上人民政府房地产管理部门办理预售证可证明。第二章 建筑基础知识专业名词1、 规划用地：规划批准的可以使用的土地。2、 建筑率：建筑物占地面积与规划用地面积之比。3、 绿化率：绿化用地与规划用地面积之比。4、 道路用地：规划区域内道路的占地面积。5、 容积率：规划区域内总建筑面积与规划用地面积之比。6、 建筑面积：按比率计算的包括墙体、阳台、雨蓬在内的建筑物的总面积。7、 使用面积：一个使用单位扣去墙体面积之后剩余的净面积。8、 面积使用率：使用面积总和与建筑面积之比；一个使用单位的使用面积与一个使用单位的建筑面积加上该使用单位的分摊面积之比。9、 层高:本层楼地面距上层楼地面之间的距离。10、 净高：房间内地面到顶棚之间的距离。11、 一二墙（120mm）：指墙体的厚度120mm(半砖墙)，一般用于室内非承重的内隔。12、二四墙（240mm）：指墙体的厚度240mm (一砖墙)，室外市内的承重墙。13、三七墙（370mm）：指墙体的厚度370mm（一砖半墙），用于基础和一层或北方室外墙。14、砖混结构：由砖砌体，由混凝土圈梁及构造柱构造的建筑物。主要由砖砌体承重，适用于一至七层多层房屋，工期短，造价低，土地利用率低。15、框架结构：由现浇混凝土框架柱及梁承重的结构体系，适用于8-15层。造价较高，房间布置比较灵活，土地利用率较高，抗震性能较差（相对于剪力墙结构）。16、剪力墙结构：竖向承重结构全部由纵横钢筋混疑土结构组成。适用于15-30层高层，建筑造价高，房间布置受约束，抗震性能非常好。17、框架剪力墙混合结构：由框架柱和剪力墙复合组成，适用于12-24层建筑，平面布置比较灵活，土地利用率高，抗震好。18、开间：两条横向定位轴位线之间的距离。横向指建筑物的宽度方向。19、进深：两条纵向定位轴线之间的距离。纵向指建筑物长度方向。20、总建筑面积：指小区内所有建筑物的长度、宽度外包围尺寸的乘积再乘以尺寸的总和。21、建筑面积：指建筑物外围所围成的空间水平面积。22、共用面积：指住宅楼内为住户方便出入、正常交往、保障生活设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间、楼层间、厅等所占面积的总和。23、套内使用面积：指主要使用房间和辅助合用房间的净面积。24、套内墙体面积：共用墙墙体水平投影面积的一半加上公用墙墙体水平投影的面积。25、阳台建筑面积：封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积。非封闭式阳台，按其底板水平投影剧院面积的一半计算建筑面积。26、面积计算公式：销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积容积率总建筑面积/总占地面积绿化率绿化占地面积/总占地面积建筑密度建筑物占地面积/总占地面积使用率使用面积/建筑面积27、七通一平：指基本建设中前期工作的通道、通自来水、通电、通排水、热力、通排洪、通电讯、通煤气管道及平整土地等的基础建设。28、八通一平：指第三产业建设工程在建筑安装工程施工前应完成的煤气、热力、电力、电讯、上水、下水、雨水、道路通及场地平整这些建设准备工作。29、三通一平：通常指施工现场达到路通