蒲江生态旅游项目一期投资分析报告目 录一、项目概况2二、市场概况32.1 2006年成都别墅项目分布情况32.2 2006年成都别墅开发情况简析42.3 2006年成都别墅价格情况分析42.4 2006年成都典型别墅项目销售周期分析5三、项目定位6四、财务分析74.1 分析的原则和依据74.2 基础数据74.3 投资估算84.4 投资计划与资金筹措84.5 盈利能力分析94.6 资金平衡及清偿能力分析124.7 不确定性分析13五、项目风险分析135.1 市场风险及其规避135.2 竞争风险及其规避145.3 政策风险及规避145.4 开发策略附带风险及规避15一、项目概况本项目位于蒲江县城区西南，距成都市约80公里（高速68）公里。距蒲江的省级风景区“三湖一阁”区较近，区位优势十分明显。蒲江享有“绿色蒲江，天然氧吧”之美誉，地处成都，雅安，乐山的交汇地带处，是成都的西南门户，进藏出川的咽喉要道，交通枢纽和物资集散地。经过初步的调查和研究，参照目前周边市场的情况，对地块进行初步的规划，并对项目财务状况进行了详细的分析，项目主要技术经济指标如下：主要技术经济指标汇总表序号名 称单 位数 量备 注一规划指标1总占地面积亩174初定18万/亩2总建筑面积平米1000003容积率0.78二经济指标1总投资万元219462资金筹措万元21946其中：自有资金万元3132 借款万元5000 销售收入再投入万元13814 4平均单位成本元/平米30005销售收入万元30000 6营业税金及附加万元1650 7土地增值税万元10858利润总额万元5299 9税后利润万元3565 三财务评价指标折现率为15%1投资利润率16利润总额/总投资2投资净利润率24税后利润/总投资3自有资金财务净现值（税后）万元18144全部投资财务净现值（税后）万元16355自有资金内部收益率（税后）49.63 6全部投资内部收益率（税后）36.18 二、市场概况2.1 2006年成都别墅项目分布情况 图3-1 各片区楼盘数量表区 域市区三环内龙泉华阳双流牧马山温江郫县青城山都江堰崇州、大邑、金堂、新津 数 量561476136 比 例9112512112311表3-1 各片区别墅楼盘数量比例上表显示：2006年成都地区别墅分布呈现以下几个特点： 别墅的集中分布区域在近郊的华阳、双流牧马山；远郊的都江堰青城山等地是别墅的集中分布区域； 远郊地区开发主要集中在都江堰、青城山区域，这两个区域合计占有远郊开发楼盘数量较大比重； 2006年成都的远郊别墅类物业开始增多，地域距离上开始向外辐射，如：崇州、大邑、金堂、新津、成都外的彭山等地都有出现别墅类物业。2.2 2006年成都别墅开发情况简析图3-4 历年土地开发土地汇总（2006年统计57个别墅楼盘）上图显示： 2006年成都市别墅开发量呈现明显加快趋势，今年新开盘别墅项目推出32批次别墅物业（统计包括部分楼盘于2006年度推出2期、3期等其它批次别墅产品）； 统计的57个楼盘中，2006年度新增开发量初步统计约为341万平方米，比2005年增加了130多万平方米，目前别墅类楼盘在2007年度仍有较大的放量空间。2.3 2006年成都别墅价格情况分析表3-3 成都目前不同区域别墅平均单价分布情况价格区域说明3000元/崇州、大邑、金堂、新津低于3000元/的别墅分布比较散，距离城区较远；5000-8000元/的别墅主要位于外环线周边区域，也是目前成都别墅市场的主要价格区间8000元/以上的别墅主要位于城区和景观资源丰富区域如：牧马山、青城山等30005000元/都江堰、青城山、龙泉驿、华阳南沿线50008000元/青城山、牧马山、双流、温江8000元/以上青城山、牧马山、主城区三环内上表显示： 成都别墅市场价格低于3000元/的别墅分布比较散，距离成都市区较远，主要是没有太多稀缺资源可以利用，如崇州、金堂、大邑、新津等地； 3000-5000元/的别墅主要位于外环线周边区域，但整个大环境和资源情况不能和牧马山相比的区域，如：郫县、温江、龙泉等地； 5000-8000元/的别墅主要位于外环线周边区域中高段定位楼盘，如：华阳、人南沿线，双流等，也是目前成都别墅市场的主要价格区间。 8000元/以上的别墅主要位于城区和景观资源丰富区域，如：牧马山、青城山等。2.4 2006年成都典型别墅项目销售周期分析表3-5 典型别墅销售率一览表（统计日期截至2007年1月上旬）别墅名城销售率开盘时间维也纳森林别墅5期.半山高尔夫80%2006.5雍锦湾3期77%2006.5三利宅院.白云渡18%2006.12麓山国际.圆石滩72%2006.4牧马山.易城2期70%2006.10 半山卫城1期70%2006.3高山流水2期一期95一期2005.4；二期未定青城山高尔夫山庄2期.高尔国际26%2006.12温江.香颂岛90%2006.6上表显示： 成都市典型别墅2006年上半年开盘的别墅项目销售率都达到70以上； 2006年下半年开盘的别墅项目销售率在18-26之间； 2005年开盘的高山流水当期销售率基本都能达到90以上； 市区及近郊的别墅销售速度较快，远郊楼盘销售速度相对较慢。2.5小 结：2006年成都地区别墅分布呈现以下几个特点： 别墅的集中分布区域在近郊的华阳、双流牧马山；远郊的都江堰青城山等地是别墅的集中分布区域； 远郊地区开发主要集中在都江堰、青城山区域，这两个区域合计占有远郊开发楼盘数量较大比重； 2006年成都的远郊别墅类物业开始增多，地域距离上开始向外辐射，如：崇州、大邑、金堂、新津、成都外的彭山等地都有出现别墅类物业。 2006年成都市别墅开发量呈现明显加快趋势，今年新开盘别墅项目推出32批次别墅物业（统计包括部分楼盘于2006年度推出2期、3期等其它批次别墅产品）； 统计的57个楼盘中，2006年度新增开发量初步统计约为341万平方米，比2005年增加了130多万平方米，目前别墅类楼盘在2007年度仍有较大的放量空间。 成都别墅市场价格低于3000元/的别墅分布比较散，距离成都市区较远，主要是没有太多稀缺资源可以利用，如崇州、金堂、大邑、新津等地； 3000-5000元/的别墅主要位于外环线周边区域，但整个大环境和资源情况不能和牧马山相比的区域，如：郫县、温江、龙泉等地； 5000-8000元/的别墅主要位于外环线周边区域中高段定位楼盘，如：华阳、人南沿线，双流等，也是目前成都别墅市场的主要价格区间。 8000元/以上的别墅主要位于城区和景观资源丰富区域，如：牧马山、青城山等。 成都市典型别墅2006年上半年开盘的别墅项目销售率都达到70以上； 2006年下半年开盘的别墅项目销售率在18-26之间； 2005年开盘的高山流水当期销售率基本都能达到90以上； 市区及近郊的别墅销售速度较快，远郊楼盘销售速度相对较慢。三、项目定位市场定位：水岸低密度住宅社区主体定位：以“长堤水”为主题建筑风格：南加州西班牙风情产品定位：独栋别墅、连排别墅、合院情景洋房、生态度假公寓客户定位：1. 年龄在35-45之间，家庭年收入在20万以上 2. 养老养生 3. 投资客 4. 蒲江本地高端客户四、财务分析4.1 分析的原则和依据1、遵循重要性、谨慎性原则；2、建设部房地产开发项目经济评价方法；3、国家有关财税制度。4.2 基础数据1、项目主要技术经济指标：项 目单位数量备 注占地面积亩174总建筑面积平米100000容积率0.782、有关税费率税 种税 率备 注营业税5%城市维护建设税7%营业税的7%计教育附加费3%营业税的3%计所得税33%4.3 投资估算项目总投资21946万元，平均单位成本为2194.6元/平米。其中土地成本3132万元，占总投入的14.3%，工程建设费用13006万元，占总投入的59.3%。期中土地费用是以总投资费用（征地肥和流转费）和总建设用地费用进行摊销。项目总投资估算表序号项目内容总额 （万元）成本摊消 （元/）工程量 （）占总投比例备注一开发建设总投资219462194.6 1000001.1土地费313227011600014.3%174亩，价格18万/亩1.2报建850851000003.9%1.3设计费及提成55855.81000002.5%1.4工程建设费用130061300.610000059.3%含建安成本、水电、装饰、基础配套1.5管理费用15001501000006.8%1.6营销费用13001301000005.9%1.7财务费用700701000003.2%1.8其他费用900901000004.1%二项目一期总投资21946100.0%4.4 投资计划与资金筹措项目总投资21946万元，土地费用3132万元，由花样年投入；银行借款5000万，贷款期限2年，年利率按7%计；销售收入再投入13814万元。2007年投入3132万，2008年投入10021万元，2009年投入8793万元。投资计划与资金筹措表单位：万元序号项目名称合计建设经营期 2007年 2008年 2009年1项目一期总投资2194631321002187931.1建设开发投资219463132100218793其中：土地费用31323132 设计费及提成558558 报建费850850 工程费13006