家世界物业管理公司西安地区物业资产管理部贰零零肆年设计 校队审核批准目 录总则第一章 管理制度1页一、出入制度1页二、专责制度1页三、交接班制度3页四、值班制度3页五、设备巡视制度4页六、验收制度 4页七、培训制度 5页附一：锅炉房、制冷站管理制5页附二：空调工岗位责任制度6页第二章 运行规程7页一、运行规程 7页空调系统运行操作规程8页锅炉供热系统操作规程 11页冷水机组运行操作规程 13页直燃机操作规程 14页冷却塔运行操作规程 16页组合式空调机组运行操作及保养规程 16页离心水泵操作规程 17页台式钻床操作规范 17页起重设备操作规程 18页使用手电钻的操作规范 19页齿轮油泵操作规程 19页卷闸门操作规程 20页第三章 维保制度 21页一、维修细则 21页二、三级保养的程序 23页三、设备分类 23页四、各类机械设备保养规范、操作规程： 24页燃油热水锅炉保养规程 24页冷水机组保养规范 25页冷却塔保养规范 27页伸缩门三级保养规范 28页卷帘门保养规范（细则） 28页离心水泵三级保养规程 29页组合式风机三级保养规程 30页风机盘管保养规范 31页冷却塔保养规范（细则） 31页液压升降作业车使用注意事项 32页Y型过滤器保养规程 33页台钻的使用与检验方法 33页砂轮机的安装与使用 34页燃油锅炉保养规范 35页高空作业安全规范 35页蝶阀保养规程 36页 第四章 消防规程37页 总 则为了加强设备管理、提高设备使用寿命，减少设备故障，确保设备安全运行，特制定本规程。设备管理、运行、维修人员均应熟本规程。一、本规程实施范围 1、本规程适用于各分物业设备运行、检修、维保人员及有关行政、技术、管理人员。 2、设备运行、维修工作人员，必须熟悉本规程，并须经考试合格方可上岗。 3、任何违反本规程的命令，不准执行。 二、本规程函盖的内容 1、机械设备运行规程 2、机械设备一、二、三保规范 3、机械设备维保流程 4、机修钳工基础知识 三、对认真执行本规程的人员，应给予表扬和奖励。对违反本规程者，应加强教育，分别情况，严肃处理。对造成严重事故者，应按情节轻重，予以行政和刑事处分。 受处分人员，必须重新学习本规程，经考试合格后才能恢复工作。第一章 管理制度一、出入制度 1、非机房值班人员，进入机房均应遵守本制度。 2、除机房及物业管理部门有关业务人员外，其它单位人员进入本站时，均需登记。 修理人员进行工作，应取得值班人员许可后，在指定地点进行工作。 非本站人员联系工作，不得进入机房。 3、非家世界人员进入机房，需持有大区物业管理部门签署的介绍信，经分物业经理同意方可进入，并需进行登记。 4、非值班人员遇见现场发生异常情况，需要退出现场时，应在值班员的指挥下，立即退出现场。 5、本制度由机房值班人员执行。二、专责制度 值班员职责 1、完成本班所担负的系统的操作工作。 2、负责监视仪器仪表及负荷变动情况，发现不正常时，及时报告上级。 3、处理机房设备所发生之一般事故。 4、记录好规定的报表资料。 5、保管好全部的安全用具、工具材料和各种资料文件，并认真交接班。 6、认真贯彻规章制度，按时完成上级交给的任务。领班职责 1、负责机房设备系统安全、可靠、经济、合理运行的领导工作。 2、遵照分物业经理、助理及大区物业部的通知，组织值班员填写各类运行记录，并进行系统安全操作工作。 3、组织值班员处理机房发生之设备运行事故，并将事故情况立即报告分物业经理及有关上级领导。 4、掌握机房系统的负荷变化情况，保证安全运行。 项目助理职责 l、负责项目业务工作，及时传达和执行上级指示，并负责组织学习各项有关规程制度及检查执行情况。 2、及时了解机房各种设备运行情况及负荷情况，并经常提出对机房设备管理上的改进意见。 3、组织有关人员，及时处理设备及运行事故，并提出事故报告及改进措施。4、负责提出有关机房设备的检修计划，提出安全用具、工具、备件、材料等的补充与增添计划。项目经理职责1、负责项目物业行政及相关业务工作，及时传达和执行上级指示，并负责组织学习各项有关规程制度及检查执行情况。2、经常走访店内，征求店内对动力供应的意见3、每日了解动力设备运行及动力供应情况，并经常提出对动力站管理上的改进意见。4、组织有关人员，每周定期对所管辖设备进行检查，并将检查结果落实到人。5、协调动力供应的外围单位，确保动力供应渠道畅通。三、交接班制度 1、班长为交接班的主持者。 2、交班人员需于交班前作好交班的一切准备工作。 3、接班人员在班长的主持下，于接班前10分钟作好一切准备工作，听候班长的指挥，分头前往接班地点进行接班。 4、 交接事项： (1)系统的设备完好情况。 (2)事故的处理经过及设备运行情况。 (3)对外联系情况。 (4)上级的指示及调度通知。 (5)系统检修试验 (7)没完成的工作。 (8)站内整洁生产情况、工具材料， 防护用具及仪表保管使用情况。5，交接事项交待完毕后，按专责区域进行交接检查。 6、各负责区域检查完毕后，班长认为无问题，交班人员方可离开现场。7、交接班时发生事故应由交班者负责处理。如果处理时间需要很长，经双方协商同意或经领导许可后，可以进行交班，但必须将情况及处理意见交待清楚。四、值班制度 1、班长为值班人员的负责人，值班员应服从其对工作任务的安排。 2、值班人员应按规定班次按时值班，未经领班同意，不准他人代替值班。 3，值班人员应精神饱满，思想集中，严肃认真地监视设备的运行。 4、在值班时要遵守劳动纪律，不得做与工作无关的事，更不得擅离职守。 5，值班人员是所管辖区域内，所有设备正常运行和正确维护的负责人。 6、值班人员应根据规程制度、上级的指示及调度通知，保证设备在安全、可靠、经济、合理的状态下运行，并认真按时做好记录。 7、经常保持工作场所之清洁、整齐，并做好工具材料、消防用具、防护用具的使用和保管工作。五、设备巡视制度 1、值班人员必须每小时对机房设备巡视次。高峰负荷时巡视二次。 2，值班人员应在安全规程所规定的安全距离外进行巡视。 3、巡视时，不得作与巡视无关的任何工作。 4、巡视时，必须按运行维护规程所规定的项目逐项检查，不得遗漏或走过程。 5、每次巡视时，将所发现的问题及处理结果，详细记录于专用记录簿内，重大者应立即报告班长。六、验收制度1、设备维保、检修后，如果是小修必须经过当班值班员验收，如果是大、中修必须经大区物业部及分物业部验收。验收合格后，方可投入运行或备用，并应填写完工验收单。2、验收时应按有关设备检修质量标准进行。 3、在验收发现质量不合格时，应立即向施工负责人提出要求重修，如仍达不到质量标准时应汇报负责人和专业技术人员采取措施处理。九、培训制度 1、新值班人员，在担任值班工作前必须经过听课、见习与跟班实习三个步骤。 2、听课与见习主要学习设备的构造和性能，机房安全规程和运行规程，学习期间在领班指定的值班员领导下进行，并应制定学习计划。 3、听课与见习期满后由考试小组和负责培训的值班员参加，对新值班员进行考试，并根据考试成绩确定跟班实习期限，不及格者继续听课与见习。 4、在听课与见习期间，无论有无正式值班员在场，新值班员均不得进行任何操作5、在跟班实习期满后，实际考试证明已确能担任独立值班员的职务，由领班审定后方可正式值班附一：锅炉房（制冷站）管理制度一、 锅炉房（制冷站）属设备重地，平时应关好大门，禁止闲杂人员进入。外单位人员未经领导同意，不得让其入内。二、 机房内不得存放与工作无关的物品，备品备件按规定位置整齐放置。消防灭火器具放在方便显眼处。三、 严格遵循设备操作规程和巡检制度，发现异常情况及时处理，确实解决不了的立即上报。确保设备能及时修复投入正常运行。四、 严禁非值班人员随意开关设备，对任何有害于锅炉（制冷机）及其附属设备安全运行的行为，应立即制止。五、 运行值班记录应认真、详实填写，要求字迹工整，保持记录表干净整洁，不得随意涂改。六、 保持机房内门窗、地面及设备表面清洁卫生。对洒漏地面的燃油，要用沙子及时清理干净。油罐周围不许动用明火，罐体表面应保持清洁无油污，加强消防安全管理。七、 按划保养锅炉、制冷机、水泵及其它附属设备，使设备处于良好的运行状态。 附二：空调工岗位责任制度一、 严格执行各项规章制度，坚守岗位，集中思想，当班时不做与工作无关的事情。二、 接班前要认真查阅上一班的工作记录，清点公物、工具，检查各个设备状况，查看水箱水位、各管路阀门开关位置、计量仪表和自控系统的显示等是否正常。为开机运行做好准备。三、 对锅炉（制冷机）、水泵等设备勤加检查，发现有异常现象危及设备或人身安全时，应采取紧急措施，制止事态进一步发展，立即向上级领导报告。四、 定时巡视店内空调机组及店内温度情况，根据室外气温