+-湖南永州市商业市场调研报告一、 调研目的1、 了解永州芝山区商业物业开发现状及竞争状况，判研推出时的市场发展趋势；2、 了解芝山区商业分布及经营状况，为营销、推广策略提供市场依据；3、 了解芝山区的经营者对商业形态、商场规划、面积要求、总价、等个性化需求，从目标市场的层面对项目的规划、面积分割、价格体系作出指导性提示，并对招商工作进行研判4、 了解冷水滩商业物业发展状况及商业分布，为营销、推广提供市场依据；5、 了解冷水滩经营者、普通市民的投资心态及对芝山区发展看法，为项目的推广提供市场依据二、 调研内容1、 芝山区的开发状况及竞争态势2、 商业分布及经营情况3、 目标群体的调查4、 冷水滩的开发状况及商业分布及经营状况5、 冷水滩目标人群投资心态调查三、 调研方法1、 芝山区的开发状况及竞争态势：采用走访统计部门及楼盘现场咨询2、 商业分布及经营情况：现场走访+经营者访谈3、 目标群体调研：经营户的问卷调查访谈和适当的座谈会说明：对该区的商铺进行入户调查，接受访问者92家商铺4、 冷水滩的开发状况及商业分布及经营状况：现场走访+经营者访谈5、 冷水滩目标人群投资心态调查：固定街道随机访谈说明：被访问者以年龄2550岁之间，接受访问的76人。四、 调研部分（一）、芝山区1、芝山区竞争楼盘态势：竞争楼盘位置规模规划布局工程进展状况销售价格备注金源商贸大厦芝山路尾总建筑面积120007层商住楼；1、2层为商铺，一楼14个商铺，其余为柜台式铺位；二楼为3800元30个独立铺面建自二层临街商铺13800元/，临街剩余2个铺面110万元一个（86，712m）；一楼内商铺6800元/二楼内商铺3800元/临街30米定位：服装精品城金太阳商贸城芝山路与中山北路交汇处未定刚拆迁未定临街5060米为独立街铺鸿基房产芝山路尾未定已拆迁大半据称临街门面60万元一空，大小未知临街面约为2030m万发世纪商贸城前进街37亩总建面11万商场+商住楼一期提出娱乐与购物结合的购物广场，有观光电梯一期地基施工，但前进街的临街住宅尚未开始拆迁12800元/临街铺面定位：副食品街，临街铺面为25左右，临街面约为300多米长；2004年10月1日开盘未知零陵汽车站对面已拆迁，但停工了未知临街有25米左右 小结：1、目前芝山区在开发的商铺多集中在芝山路，相互竞争尤为激烈2、竞争对手以开始进入拆迁工作或已进行销售，不可避免的影响到我项目的购铺人群3、该区域的楼盘在开发时间、地点上会集中面市，将推动该区域商铺发展趋势4、在该区域的楼盘集中面市的同时，有亮点的商铺会迅速脱颖而出，因而也给予我们很大的挑战和机遇 5、该区域的竞争楼盘还无很好的包装及明确的推广思路。2、商业业态汇总：2-1四大农贸集市摊位租赁价格比较及统计（含管理费）经营种类徐家井市场黄古山市场潇湘大市场河西市场肉摊1000700800700800水产类700600600600日杂摊500600400500店铺经营400500小菜类200400150250150250150250入口摊位700元含租（后为铺面）450400900元/两个摊熟食类（简易）500700500650450580450630家禽类350500280390280350300400菜市内商角（副食品）800700700650成衣行380元 8无无无分析：1、 农贸市场以徐家井市场的摊位同比租赁价格为最高2、 农贸市场的品种以徐家井市场最为齐全，最为丰富，这也是徐家井市场生意好的原因之一3、 徐家井市场位居芝山区的中心，居住人口相对集中该市场周边，人流量大也是徐家井市场成功的原因4、其他三大市场居于芝山区的城区边缘，发展的潜力还是十分有限的2-2山区主要道路商业分布状况路段经营种类数量面积租金水平备注潇湘中路家私15家3020003元/月左右超大型3家，1.5元/月租网吧10来家3040400600元/月一家30台电脑左右，嘈杂禽蛋批发10来家30左右500元/月短途汽车站百万庄2号古玩、收藏品50多家3050150450元/月以收购湖南乡村的物件为主芝山路芝山区繁华路段，以商业城为主，其它街铺、家电、精品服饰3015012003000元/月目前城市建设改造的集中地前进街副食品50多家20505001200元/月传统老街，早上相对热闹正大路成衣20多家2540300500元/月老式女装，传统的老街中山北路精品服饰4550家150020012005000元/月通信以移动公司、服装街约为200左右通信产品10多家106012002000元/月南津中路建筑装饰材料70多家401504501300元建筑材料市场将搬迁电脑耗材10来家2050300500元代销或冷水滩调货小结：1、芝山区的商业中心集中在芝山路上，以经营精品时尚为主的女装、手机的商铺租金也相对较高；2、芝山区的商业分布以行业为格局集中分布，有家私、建材、手机、电脑耗材、副食品、古玩等集中区域；3、除芝山路以外的各区域商铺的租金水平不高，与整体芝山区的商业购物商圈有密切关系。2-3商业城商业分布及经营情况汇总位置经营种类数量面积租金水平备注地下一楼：竹器、凉席类15家8400元简易地摊纸品30来家4150250元/月用柱子隔开日杂30来家10左右500元/月简易摊位一楼小家电17家32m500700元/月隔断式摊位鞋类50多家810400600元/月隔断式摊位床上用品15家1520400800元/月隔断式摊位音像制品10多家8400600元/月二楼精品服饰57家20505001000元/月分隔好铺面（部分安装柜机空调普通服饰340多家8（42米）300400元/月分隔好摊位小结：1、 商业城经营品种繁多，经营物品多为低档消费品2、 商业城的铺面多采用分隔式摊位，间接地又影响了产品的销售价格3、 由于铺面多采用分隔式摊位，铺子经营面积小，经营者以围合式或开放式铺货，以减少经营者活动范围，增大摆货空间4、 由于商业城是芝山区目前唯一的商品集中地，内部摊位租金价格相对芝山区商铺租金价格稍高，达到3550元/月5、 服装的品牌店基本上没有进驻，多为中低档货，有部分精品服饰店也缺乏良好的销售氛围，无个性化，时尚精品。2-4芝山区经营户对商业物业的态度及投资方式调研1、 经营时间2、您对现在做生意的地方满意吗？3、您不满意的原因是什么？4、自己经营的生意在目前的3年内会有哪些变化？5、如果您要换一个门面做生意，您愿意选在哪种地方？6、您认为租门面划算还是自己买一个门面划算？7、您打算自己购买一个门面吗？8、您如果要购买一个门面，您将是用来9、您如果要购买一个门面，你主要考虑？（多选） 10、如果您购买门面，您考虑多大面积？ 11、您愿意购买几楼的门面？ 12、如果您可以接受的商铺总价为 13、您会选择什么样的付款方式？ 14、如果可以银行按揭，您可支付的首期款为？15、如果徐家井新建的商场有商铺出售，您会买吗？2-5访谈意见汇总第一场：普通市民座谈会意见（万联证券的证券投资者）1、 徐家井市场是目前芝山区四个农贸市场中最好的2、 徐家井地方好，我看好徐家井的市场发展前景3、 我觉得能升值4、 芝山区外来人口少5、 效益好的单位都搬到冷水滩了，比不上原来了6、 目前股市不太好，投资商铺，价格合适，愿意买7、 铺面的价格可能会高，太高了就买不起了8、 现在芝山路都在拆，铺子也瞒多的，不是那么好搞9、 学生多，购物多到商业城10、 芝山区购物还是较低档的11、 徐家井要保留12、 一定要有停车场13、 这里交通工具方便，人气旺14、 商铺的位置很重要，临街的好一些，内商铺可能不会考虑。第二场：芝山区经营者访谈意见汇总（街铺为主）1、 徐家井地方好，人多，生意好做2、 徐家井搞一个大型购物中心好3、 商铺一定要有洗水间4、 商铺的门面宽至少要有4米5、 徐家井临街的铺子不愁卖的6、 商场一定要规划好，以什么为主题经营很重要7、 卖几年的使用权较好，我们的风险小些8、 一定要卖精品，杜绝伪劣产品9、 招商很重要，有大的商家才会带动小铺子及整个市场的生意10、 搞成最大的商场，还是要注意把芝山区的流动人少，多买低档物较多的情况综合考虑11、 统一的商场管理、统一的商铺宣传，不错，我有兴趣买12、 商铺的规划要有大有小，才适合不同的经营者，这样会好些13、 商铺内要有水，这样好搞卫生14、 租金开始可以低些，做旺后再调高，这样大家也愿意15、 入口一定要管理好，不然象商业城，一看就知道档次不高了16、 我考虑买，银行按揭一定要有17、 单价和总价都要为我们考虑，分区经营很有必要18、 商场要有明显的指示牌，最好是有总的商铺指示牌，有多家的具体位置，有明显的商场路标，19、 要快一点建好，不然其它的商铺建好就难一些了20、 有娱乐、有餐饮是不错的21、 菜市要迁回来，但要注意与其它铺子的结合22、 品种要是齐全的商场，会吸引很多人23、 租金开始时开发商要多承担风险，要先做好，再提价24、 芝山路的商铺都在拆、建，商铺会越来越多25、 徐家井市场这个位置是芝山区的黄金地段26、 下面搞菜市，卫生、环境，要管理好27、 菜市要临时安排位置，最好是在羽毛厂打靶场28、 搬迁前，提前半个月做广告牌，并有指示牌29、 集市要集中搬迁，不然会分散，很可能有些不搬回来做30、 菜市口的摊位要集中赶进市场，不允许马路市场的存在31、 摊位迁回，应考虑些优惠措施，市场做好了，这个地方才会红火的32、 菜市的高度、采光、通风、进出路口要解决好33、 菜市的经营摊位要有统一规划，明确的指引牌34、 菜市的指示牌要在多个地方都能明显看得到35、 家具市场最好在三楼，太高，家私较难搬运36、 家私的租金应在5元以下，4元能接受。第三场：商业城经营者访谈意见汇总（永州商业城）1、 我们现在是中低档的2、 目前商业城铺子租金涨得过快3、 来这里的主要还是因为便宜