房地产培训讲义大年夜纲一、差不多常识 贸易地产差不多常识 建筑差不多常识 相干司法律例 银行按揭二、竞品市场 市场调研技能 竞品的分析三、精力而孔及礼节 形象着装要求 接待礼节及规范四、发卖技能 发卖技能 本区域客户的特点讲解一、差不多常识房地产的差不多常识1、房地产的含义房地产具体是指地盘、建筑物及其地上的附着物，包含物质实体和依靠于物质实体 上的权益。又称不动产，是房产与地产的总称，两者具有整体性和弗成瓜分性。包 含：1) 地盘2) 建筑物及地上附着物3) 房地产品权注：房地产品权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、典质权、地盘应用权、典 当权等。2、房产、地产两者间的关系及差别房产指各类明白了权属关系的房屋及与之相连的建筑物或建筑物：地产指明白了地 盘所有权的地盘，既包含室庐或非室庐附着物的地盘(以及各地段)，又包含已开 创和待开创地盘。我国的地产是指有限日的地盘应用权。房产与地产之间存在着客 不雅的、必定的接洽，重要包含几个方面：a) 什物形状上看，房产与地产密弗成分：b) 从价格构成上看，房产价格不论是生意价格照样租赁价格都包含地产价格;c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是接洽再一路的。差别包含几个方面：a) 二者属性不合：b) 二者增值规律不合：c) 权属性质不合；d) 二者价格构成不合。贸易地产差不多常识七通一平：一个平坦地盘，通水，通电，通煤气，通电信，通邮，通路，通排污。五证二书:是指国有地盘应用证、扶植用地筹划许可证、扶植工程筹划许可证、扶 植工程施工许可证（扶植工程开工证）、商品房发卖（预售）许可证。“二书”是指室庐 质量包管书和室庐应用说明书。1、按用处分类：零售业餐饮业旅行业体育、娱乐业办事业金融业2、按面积规格分类小型商铺：商号面积在100平方米以下中型商铺：商号面积在1001000平方米大年夜型商铺：商号面积在1000平方米以上3、按占据情势分类自用商铺：指商铺产权人自行应用本身名下的商铺租赁商铺：产权人将一准时刻内的商铺应用权与承租人交易，取得或分时段取得现金收 益：对承租人而言，承租人用现金或分时段的房钱付出取得一准时刻内的商铺应用权力。转租商铺：商铺最终应用人并非与商铺权力人直截了当建立租赁关系，而是经由过程转 租人取得应用商铺的权力，商铺最终应用人与转租人产生权力、义务关系。4、按权力主体（或按所有制情势）分类国有商铺：商铺权力的主体本钱或重要本钱来 自于国度，即国度拥有的商铺。集体所有的商铺：商铺权力的主体本钱或重要本钱来自于集体，即集体拥有的商铺。私家所有的商铺：商铺权力的主体本钱或重要本钱来自于私家，即私家拥有的商铺。经济成分复合体所拥有的商铺：商铺权力的主体本钱或重要本钱来自于各类不合经济成 分构成的经济实体，即多种经济成分混淆体所拥有的商铺。分类方法种类举例按市场情势分类大年夜型商厦河汉城广场、广百新翼专业市场河汉电脑城、白马服装大年夜度小区商铺深圳四时花城贸易街、祈福新村贸易街按物业用处分类购物中间河汉城、中华广场小区配套商铺骏景花圃贸易街、华景新城贸易街专业市场南岸装潢材料城、美居中间批发及商贸中间天雄布市餐饮及美食广场百福广场按建筑特点分类贸易大年夜厦中泰国际广场、时代广场室庐区商铺即小区配套贸易铺位临街商铺即市区门路临街商铺步行街露天商铺北京路步行街商铺地下商城风行前哨、康王贸易城按物业区位分类贸易区物业名汇广场、名盛广场室庐区物业即小区配套贸易铺位近郊物业顺德国际贸易城、五洲装潢世界按经营方法分类同一经营物业以产权酒店和商务公寓采取较多或只租 不售的贸易物业分散经营物业大年夜部分商铺（除成长商返租外）按经营类别分类综合经营物业如大年夜型商厦、小区商铺单一经营物业如专业市场、餐饮及美食广场按发卖方法分类发卖物业有产权的商铺多以发卖为主租售物业广州国际玩具精品中间出租物业河汉城广场、宏城广场按物业产权分类产权物业大年夜部分的新建物业非产权物业临建物业或改建商铺贸易地产的定义：确实是采取优选的贸易投资组合模式，整合各业态贸易资本，为商品交易、商务及休闲活动 供给合适的建筑载体，并经由过程连续的运营，联续进步物业估值，在合适机会退出的过程。贸易地产的分类：按照行业类别分类： 零售功能贸易地产（百货商场、贸易街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于 一身的大年夜型购物中间和SHOPPING MALL）娱乐功能贸易地产（片子城、娱乐城、KTV）餐饮功能房地产（大年夜型酒楼、中西餐饮、快餐小吃、冷饮店） 健身办事及休闲功能贸易地产（健身中间、美容院、SPA）专业贸易地产（专业批发市场、商贸城，如义乌小商品批发市场） 栖身以及办公用贸易地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓）按照市场辐射来分类： 邻里型一辐射范畴W1公里，总建筑面积W2万平方米，商圈内人口W5万，主力 店为中型超市或标超或餐饮主力店 社区型辐射范畴W3公里，总建筑面积W5万平方米，商圈人口 5-10万人，主力店为标超或大年夜型超市，依照情形也可能包含影院、电器卖场、体育用品卖场、 儿童主题等多个次主力店 区域型一辐射范畴为3-6公里，在交通便利、贸易中间较远的区域，相射范畴可 达8公里，总建筑面积5-10万平方米，商圈人口在10-25万人，主力店为大年夜型 超市或百货店，至少包含4-5个次主力店超区域型一辐射范畴达10公里以上，超出本地“片区”或“区域”；总建筑而积10-15万平 方米，主力店如大年夜型百货公司、大年夜型超市或批发店1-3家，多个次主力店，商圈人 口 50 万 超等型这确实是传奇中的超等购物中间或者super Mall 了。建筑而积平日在 20-50万平方米，至少3-5家大年夜型主力店，如百货、超市、家居等，商圈人口福 射几百万甚至切切人不等，辐射范畴平日包含本都巾全部以及周边都市 目标地型一依附目标性花费业态如旅行、娱乐、休闲等吸引客流，辐射范畴难以 具体界定，主力客群大年夜都在项目所属区域之外，甚至是外埠、显现“飞地”特点。 分类举例：超等型(Super Mall)购物区诺他史壮百货席尔盥豆贷Mall of America美国最大年夜的购物中间。建筑面积39万nV （一期），贸易面积25.7万户，入驻商户跨过 520家，泊车位20000个，正人职员11000名按照物业形状分类 街铺（分散构造，沿街摆放、进深较短（单排铺，进深不大年夜于30米），最高不 跨过3层,：各商号面积较小，平日10-200平米之间）贸易街（2排街铺之间围合，形成相对自力的街道）贸易街区（2条以上贸易街的组合或Block街区建筑情势贸易） 底商集中贸易（写字楼、室庐或酒店从属底商，进深跨过40米，整体性较好，需瓜 分出数百平米以上大年夜铺） 自力集中贸易（自力占地、零售、娱乐为主的纯贸易，层数平日在1-6层，整体性 较强，可因此贸易街区和集中贸易的搭配） 都市综合体（项目统称。平日包含商铺、写字楼、公寓、酒店等多种形状）地盘开创流程室庐地产开创流程：项目决定打算时期=前期预备时期=工程扶植时期=项目发卖时期=交付应用时期地盘猎取=市场调研=项目定位=筹划设计=发卖组织= 营销策划= 招商或发卖=连续经营 报建= 招标= 熊工三种贸易地产的盈利模式比较盈利模式长处缺点有用类型盈利模式长处缺点有用类型只租分散出租1、房钱高，物业升值空间大年夜, 开创商收益可最大年夜化；2、轻易改变功能或调剂经营3、今后轻易出售1、需充分看重前期定位工作；2、需设立专业的经营治理公司 负货经营治理，对招商才能、日 常经营治理才能的要求极高；3、经营风险较大年夜传统贸易区内大年夜 型贸易、有足够大年 夜的泊车场及卸货 区；有丰富的本地商 户资本不售整体出租1、不需设立专门的经营公司和配 备专业的贸易人员，交易简单，结 算便利；2、物业可进行典质贷款；3、升值空间较大年夜；收益低、在35%之间的回报 率，即使物业升值，其套现的难 度专门大年夜，采取这种方法还 要加强对租户的评估。没有贸易专才、资金 实力雄厚、经营相对 保守的开创商，其物 业面积一样不跨过3万m2只售不租1、相对省力且风险较低2、资金周转快1、掉去了更大年夜收益前景的可能性；2、贸易经营不稳固资金实力不敷、触资 渠道有限、急于变现 的开创商又租又售，分层或分片 出租模式1、房钱比整体出租高一些；2、风险分散、房钱相对有必定包 管；3、可进行典质贷款，比整体出租 更便于带租约出售；，、灵活灵活，某一层经营掉败时, 开创商能从新招租操作较摘便1、需看重前期的贸易定位；2、需设立响应的治理部分及配 备相干的贸易专才；3、要求开创商建立贮备租户资 本阵，并具备极强的招商才能资金实力雄厚、有丰 富招商资本和体会的 开创商JB.租且售层（或片）与散结合出租模式1、大年夜小租户的构造使项目稳 固性进步；2、主力店的进驻有助于带动其它 小商铺的发卖；3、有利建立完全的租户资本库1、要求具备专门雄厚的自有资 金；2、需设立专业的经营治理公司 和配备相干的贸易专才,对主力 店的招租才能要求极高3万m2以上商场建筑差不多常识1类型内 容编 号名称1钢构造承重的重要构造是用钢材料建筑的，包含悬索构造。2钢、钢筋混凝土构造承重的重要构造是用钢、钢筋混凝上建筑的。如一幢房屋一部分 梁柱采取钢筋混凝土构架建筑3钢筋混凝土构造承重的重要构造是用钢筋混凝上建筑的。包含薄壳构造、大年夜 模板现浇构造及应用滑模、开板等先辈施工方法施工的钢筋混凝 土构造的建筑物4混淆构造承重的重要构造是用钢筋混凝上和砖木建筑的。如一幢房屋的梁 是用钢筋混凝土制成，以砖增为承重增，或者梁是木材制造，住 是用钢筋混凝土建筑0砖木构造承重的重要构造是用砖、木材建筑的。如一幢房屋是木制构造房 架。砖增、木柱建筑的6其它构造凡不属于上述构造的房匿都归此类。如竹构造、砖拱构造、窑洞等11）都市筹划术语A)都市筹划对一准时代内都市的经济和社会成长、地盘应用、空间构造以 及各项扶植的综合安排、具体安排和实施治理。B) 都市差不多举措措施都市生计和成长所必须具备的工程性差不多举措措施和社会 性差不多举措措施的总称。C) 都市用地都市用地按都市中地盘应用的重要性质划分的栖身用地、公共举措措施 用地、工业用地、仓储用地、对交际通用地、门路广场用地、 市政公用举措措施用地、绿地、专门用地、水域和其它用地的 统称。栖身用地在都市中包含室庐及相当于栖身小区及小区级以下的公共办 事举措措施、门路和绿地等举措措施的扶植用地。公共举措措施用地都市中为社会办事的行政、经济、文化、教诲、卫生、体育、 科研及设计等机构或举措措施的扶植用地。工业用地都市中工矿企业的临盆车间、库房、堆场、建筑物及其从属举 措措施(包含其专用的铁路