土地使用权竞买可行性研究报告目录第一章总论第二章市场营销策划第三章项目初步规划与方案优化第四章项目实施进度计划第五章投资估算第六章经济评价第一章总论一、项目名称苏园（2002） 03 号地块土地使用权竞买可行性研究报告。二、报告编制单位苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技有限公司。三、地块坐落位置及环境本地块坐落在苏州工业园区首期开发 8 平方公里内的中央商贸区， 在管委会大楼与中央公园之间，呈东西向长条形，长约 200 米，宽约 97.6 米。四侧以街道为界，北侧为苏绣街，东侧为星桂街，南侧为苏雅路，西侧为星都街。北邻都市花园，其余三面均为空地。1、园区概况苏州工业园区开发建设7 年多来， 取得了令人瞩目的成绩。 园区的房地产开发也取得了辉煌的成就， 园区房地产不仅发展快， 而且销售旺， 成为人们向往的安家落户之地。苏州工业园区的房地产于 1996 年开始开发建设。近年来，园区房地产蓬勃发展，从当年开发 10 多万平方米到 2001 年的开发量70 万平方米，约占市区总开发量的一半。 2001 年 8 月底，区内累计住宅开工面积130.7 万平方米，竣工交付 74.8 万平方米。在园区管委会的大力推动下，园区率先在苏州市推出小高层住宅， 得到了购房者的青睐。 目前在园区楼市， 小高层住宅已与多层住宅一样旺销。 到 2001 年底， 园区已建和在建的小高层住宅在40 幢左右， 小高层住宅已成了园区住宅开发的一个热点， 成为园区一道亮丽的风景线。 目前， 园区房地产产销两旺， 销售量一直远大于竣工量， 房地产项目大多在预售阶段就销售一空，整体销售率在95%以上，园区住宅已是苏州市民的一大品牌，成为他们安家落户的首先。园区住宅建设缘何呈现红红火火的态势？关键是园区以前瞻性的眼光，全面推进住宅建设，努力走上“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的四高之路。2、园区总体规划苏州工业园区是引进国外资金和管理经验开发的举世闻名的开发区， 以金鸡湖为中心， 总体规划 70平方公里， 规划人口 60 万人。 首期开发 8平方公里，紧靠苏州古城， 将建成一个以工商业为主体、 包括金融业和旅游业的中心区； 第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业区；第三期靠近上海，地势开阔，将建成一个技术密集的制造业和加工业基地。3、金鸡湖景观规划金鸡湖位于园区 70 平方公里规划区的中心地带，占地7.4 平方公里。根据园区总体规划，周边8 平方公里将建成公共绿地和现代化商住文化娱乐区。1998年初，园区管委会委托国际著名跨国公司美国易道（EDAWV公司编制景观总体规划， 围绕金鸡湖规划了湖滨大道、 城市广场、 玲珑湾、 波心岛、 文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷邻里等 8 个特色景区。金鸡湖的总体规划已经中国、新加坡和美国专家审定，并获得了中国国家发展计划委员会批准。该项工程总投资为 11 亿元，施工区4 至 5 年。4、环境中新双方专家从苏州工业园区开发伊始， 就坚持国际化标准， 注重融合现代国际城市规划和开发建设的经验、 新特点， 力邀国际知名大师参与， 编制设计了具备世界一流水平的科学规划体系。同时，本着“先规划、后建设”和“先地下、后后地上”的指导方针，积极实施高标准的基础设施开发，不仅形成了与高科技产业发展相适应的投资环境，而且也创造了舒适怡人的高品质生活环境。5、配套设施苏州工业园区借鉴新加坡经验， 住宅区所有商业服务、 社会服务设施都集中在邻里中心， 在 70 平方公里规划区内规划 19 个邻里中心， 园区的住宅围绕集商业、 文化、 社区服务于一体的邻里中心布置， 这种社区服务设施设计新理念的设施为社区居民提供了综合性、全方位、多功能的服务；同时，园区还新建了职业技术学院、 新加坡国际学校、 九年一贯制的星海学校、 新城花园小学及附属幼儿园、新加花园幼儿园、新馨花园幼儿园、华新国际幼儿园等教育设施，又配套了大交通， 极大地改善了生活环境。 工业园区社区服务设施的设计新理念的实施，是园区住宅开发建设成功的重要因素。6、本地快环境综述园区住宅已形成规模， 本地块是中央商贸区首块拍卖地块， 中央商贸区周围地块的住宅建设已近尾声， 中央商贸区的开发是园区居民乃至苏州全体市民翘首以待的重头戏。四、报告编制依据和用途根据苏园土拍（ 2002）第 1 号苏州工业园区国有土地使用权拍卖公告，苏州市新天地工程造价咨询事务所、 苏州铭星软件科技有限公司充分发挥其技术优势和人才优势， 组织市场营销、 规划设计、 工程造价及经济评价等专业的知名专家，利用苏州铭星软件科技有限公司开发的 房地产开发项目经济评价软件 ， 在深入研究拍卖文件和现场调查的基础上， 通过营销策划、 初步规划、 投资估算和经济分析，以及多方案分析论证，提出了苏园（2002） 03 号地块竞买的最高限价及其风险决策指标。供参加拍卖的房地产企业和提供贷款的金融机构参考。五、评价指标与决策方法1、评价指标土地拍卖项目的可行性研究， 其目是确定企业可以接受的土地最高限价， 以及接受该限价获得成功的可能性有多大和需要冒多大的风险。 用四个指标来反映， 即：土地最高限价，财务内部收益率期望值（加权平均值），财务内部收益率达到基准收益率的累计概率（成功的可能性），财务内部收益率低于 0 的累计概率（导致损失的可能性）。土地最高限价定得越高， 获得土地的机会就越大， 企业获利能力越差， 所冒的风险就越大， 反之， 较低的土地最高限价风险较小， 但获得土地的机会越小。 因此，决策者不仅需要勇气， 更需要智慧。 本项目评价提供了多个决策方案， 供投资者决策。 每个方案均列出了土地最高限价， 财务内部收益率期望值， 财务内部收益率达到基准收益率的累计概率， 财务内部收益率低于 0 的累计概率等四个决策指标。见表 1。2、决策方法决策可以按以下步骤进行：企业先确定目标收益率- 基准收益率，每个企业对获得土地的迫及程度是不同的， 企业随着土地存量的减少， 其迫及程度加剧， 对项目收益水平的要求也会降低，因此，因每个企业的现状不一样，基准收益率是不同的。从表1中选择内部收益率期望值基准收益率的方案。此时，可能有多个方案符合条件， 则还需要进一步通过 “财务内部收益率达到基准收益率的累计概率” 和“财务内部收益率低于 0 的累计概率”作出决策。排除风险大的方案， 当 “财务内部收益率低于0 的累计概率” 很大时说明方案的风险很大， 这种方案应该排除。 当若干个方案的 “财务内部收益率低于0 的累计概率”都很小时，各方案的风险几乎是相同的，应该根据“财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”来最后定夺。“财务内部收益率达到基准收益率的累计概率” 越大则成功的可能性越大， 但获得土地机会就越小。 到底多大才合适， 各个决策者没有一个统一的尺度， 还是与投资者对获得该地块的迫及程度有关。土地最高限价风险决策指标 表1方案 土地最高限价 （万元） 基本分析内部收率（ %）内部收率期望值（ %）内部收益率10%勺累计卞S率（%内部收益率小于1的概率（%、 . 1* 方案一600011.4713.8178.1、. 1* 、方案二660010.0312.3469.3、 . 1* *方案三68009.5911.8767.6方案四70009.1411.4167.6、.1*1*方案五74008.2710.5154.1方案六78007.45方案七80007.06方案八82006.67方案九84006.28方案十86005.9方案十一8800方案十二9000方案十三9300方案十四96005.545.194.674.169.6444.109.2141.428.7941.428.3829.927.98 29.9 77.5829.977.1925.376.6 19.8 96.0419.810第二章 市场营销策划一、市场需求预测1、用地要求及产品定位本地块规划要求， 第一层必须用于商业、 餐饮、 娱乐或其它促进活动等用途， 向公众开放。 为高层住宅和商业用房。 建筑高度 50-60 米（不超过 19 层） ， 裙楼 2-4 层。2、目前市场行情据有关资料，购买园区住房的人员中，园区公积金会员占43.6%，城区人占 43.3%，外地人占13.1%。区内公积金会员购房人数绝对量逐年上升，1997年为 92 人， 1998年 659人， 1999年 987人， 2000年 1713人， 2001年 1-8 月 1 780 人，累计 5231 人。园区现有公积金会员 30900人，还有很大的潜力。3、市场需求预测根据规划，苏州工业园区以金鸡湖为中心，总体规划 70 平方公里，规划人口 60 万人。首期开发8 平方公里，紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体包括金融业和旅游业的中心区； 第二期环绕秀美的金鸡湖， 将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业区； 第三期靠近上海， 地势开阔， 将建成一个技术密集的制造业和加工业基地。60 万人口，按三口之家计算为 20 万户，每户平均面积140 平方米，则需要2800 万平方米，预测园区住宅每年的需求量见下表。在2015 年累计可达到 2769 万平方米。 苏州工业园区自 1994年开始开发， 到 2015年用 22年时间达到 60万人口， 珠江三角洲的发展已有先例， 苏州照目前的速度发展， 预测是完全可能实现的，甚至可能提前。详见表2 “需求量统计和预测”。今年开工面积50 万平方米左右， 园区政府预测今年全年可达到 80万平方米左右。开发量 1997 年至 2001 年平均增幅31.6%，由于销售量等于开发量，预计2002至2005年的需求量仍将以1420%鬲度增长。由此可见，存在较大的潜在需求量。价格涨幅 1997年至 2000年，平均涨幅9.5%， 1997年至 2001 年，平均涨幅 13.2% 。需求量统计和预测表2单位：万平方米年份 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005增幅 -80% 276% 111% 65% 88% 20% 18% 16% 14%数量14.47 2.78 10.44 21.99 36.22 68.18 81 96 111 128累计14.47 17.25 27.69 49.68 85.9 154.1 235 331 442 570价格 1556 1694 1899 2045 2555年份 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015增幅12% 10% 10% 10% 10% 8% 8% 8% 8% 8%数量143 157 173 190 209 226 244 264 285 308累计 713 870 1043 1233 1442 1668 1912 2176 2461 2769二、产品策划（一）土地规划用途本地块规划要求