从2007年第四季度开始，中国房地产市场开始了调整，全球金融危机的爆发使房地产市场的调整幅度进一步加大。由于各原因，房地产市场出现价格盘整、成交量持续萎缩的状况，对房地产企业的财务状况造成非常不利的影响。房地产企业必须进行客观的财务分析，反映企业真实的财务状况及赢利能力，为企业管理层提供决策依据。新浪乐居& I. m5 e w本文从资产负债表、损益表和现金流量表出发，采取比率分析与现金流量分析相结合的方法，结合房地产企业的实际，在赢利能力、偿债能力、运营能力以及成长能力四个方面分析企业的财务状况。一、房地产企业的赢利能力分析赢利能力是企业成败的关键，只有长期赢利，企业才能真正做到持续经营。反映赢利能力的财务比率有净资产收益率、总资产报酬率和权益报酬率等，所有这些指标都与净利润有关。尽管包括非经常性损益在内的净利润反映了公司的总体赢利状况，但是扣除非经常性损益后的净利润能更客观地反映公司主营业务的赢利能力。为了更加客观真实地反映企业持续、稳定的赢利能力，在计算净利润时，应除两方面的影响，一是剔除非经常性损益的影响，二是剔除企业管理层利用技术手段调节润的影响。非经常性损益通常指与企业的主营业务无直接关系的各项收支、损益、各项资产减值准备、补贴收入等科目。新浪乐居. r8 q# K2 h经验告诉我们，决定企业命运的现金流，唯有现金流支撑的赢利才是真实的、可持续的。房地产企业还应分析销售现金率、资产现金率，反映企业主营业务获取现金的能力。销售现金率是指经营现金净流量与销售收入之比，表明实现一元销售所取得的经营现金净流量。资产现金率是指经营现金净流量与平均资产之比，表明一元资产通过经营活动所能形成的现金净流入。一般来说，这两个比率越高，企业获取现金的能力就越强。二、房地产企业偿债能力和资产变现能力的分析房地产企业偿债能力和资产变现力体现的是企业财务状况的安全性。反映短期偿债能力的指标有流动比率、速动比率，这类指标从静态角度反映企业可在短期内用流动资产转变为现金偿还到期流动负债的能力。反映长期偿债能力的指标有资产负债率和利息保障倍数，这类指标体现企业偿还其长期债务本金与支付利息的能力。在计算流动比率和速动比率时应分考虑以下三个因素：首先是存货的界定。在房地产企业，开发成本和开发产品均作为存货列于流动资产中，而只有开发产品和已具备预售条件的开发成本才能在短期内变现，因此在计算流动比率时，需将不具备预售条件的开发成本从存货中剔除出来。其次是应剔除待摊费用和预付账款等事实上不能再转变为现金偿还负债的流动资产，并考虑存货的真实价值。对于房地产企业高价取得的土地储备，必须充分考虑减值准备，才能真实反映存货的变现价值，客观反映其偿债能力。最后是应将预收账款从分母流动负债中扣除。因为房地产行业的特殊性和国内预售政策，预收账款实质上是企业未实现的销售收入，一旦项目竣工入伙就可以结算收入，因此不能将预收账款视为一般流动负债。在判断房地产企业流动比率与速动比率的高低时，应结合行业的平均水平进行分析。在分析房地产企业的短期偿债能力时，还应结合存货周转率、投资性房产等因素综合考虑。房地产企业存货变现的时间很长，不同企业间存货变现的速度差异也很大，在相同条件下，房地产企业存货周转率越高，其现金流入将越快，净资产收益率将越高，防范财务风险的能力将越强。投资性房地产能够为房地产企业带来相当大的现金流入，是偿还短期债务的重要保证。房地产企业在计算资产负债率时应该重视资产的真实价值，比如存货是否存在减值、投资性房产是否采用公允价值。在计算利息保障倍数指标时，同样要将非经常性损益和企业调节利润的影响剔除，这样才能真实反映企业的实际偿债能力。目前业界普遍认为，国内房地产企业财务安全的资产负债率不超过70%。事实上，国内房地产企业的负债水平普遍较高，处在高负债运营的状态。房地产企业应更重视偿还短期债务的能力，从动态角度分析一定时期经营现金流量偿还到期债务的能力，这类指标有到期债务偿付比率、现金支付保障率、利息现金保障倍数以及短期风险头寸。到期债务偿付比率是指经营现金净流量与到期债务本息之比，反映公司运用经营现金流量偿付到期债务本息的实际水平。该比率小于1，说明公司到期债务的自我清偿能力较差；该比率大于1，则显示经营现金流量比较充沛，足以偿还到期债务。现金支付保障率是指本期可动用的现金与本期预计需支付的现金之比，反映企业在特定期间内可动用的现金是否能够满足企业当前现金支付的水平。利息现金保障倍数是指经营现金净流量与债务利息之比，反映企业以现金偿还债务利息的能力。该比率越高，说明企业越拥有足够的现金用于偿付利息，企业的财务风险也就越小。短期风险头寸是指货币资金与经营净现金流量之和减去到期流动负债的差额。该指标反映房地产企业偿还短期债务的能力，是指企业除了现有货币资金外，未来一个时期内是否有足够的收入偿还短期债务的能力。该指标为正数，表明经营现金流量比较充沛，足以偿还到期债务，反之，说明公司到期债务的自我清偿能力较差。在分析现金流量时，“销售商品、提供劳务收到的现金”必须是真实的销售现金回笼，“收到的其他与经营活动有关的现金”必须将关联方归还欠款、占用关联方资金、非经营性现金流入剔除，还原真实的经营现金流量。 三、营运能力的财务分析运能力是以企业各项资产的周转速度来衡量企业资产利用的效率。反映资产周转速度的指标有存货周转率、流动资产周转率、总资产周转率。周转速度越快，表明企业的各项资产进入经营环节的速度越快，形成收入和利润的周期就越短，经营效率就越高。最能反映房地产企业运营能力的是存货周转率。存货周转率越高，说明项目开发周期越短。在相同的市场条件下，存货周转率越高，房地产企业将获得更高的资产收益率。在分析房地产企业的营运能力时，还应结合企业的发展战略，不能简单地以资产周转速度作为判断依据，因为有的房地产企业是通过提高周转率来提高净资产收益率，而有的房地产企业则是通过提高销售利润率来提高净资产收益率。 四、房地产企业成长能力的分析在现实生活中，人们更为关心的可能还是企业未来的成长能力。反映成长能力的指标有主营业务收入增长率、主营业务利润增长率、净利润增长率、经营现金流量成长比率等。在评价企业成长能力时，掌握该企业连续若干年的数据，才能得出较为准确的判断。主营业务收入增长率、主营业务利润增长率、净利润增长率越高，表明公司业务扩张能力强、市场竞争能力强，成长能力强。经营现金流量成长比率是指本期经营现金净流量与上期经营现金净流量之比，该指标反映公司经营现金流量的变化趋势和具体的增减变动情况。一般来说，该比率越大表明公司的成长性越好。该比率大于1，表明公司经营现金流量呈上升趋势。在分析房地产企业的成长能力时，不仅应对其报表数据进行多期比较，还应对具体的行业指标，如开发面积、销售面积、土地储备等指标进行多期比较分析。房地产行业的发展与国家宏观政策、经济环境密切相关，仅从房地产企业的报表数据简单分析得出的结论是片面的。国内土地可以分期开发、地价可以分期支付等因素，导致房地产企业往往有巨额的表外负债；国内不同地区的房地产价格走势、市场需求特点也有差别，因此，只有对房地产企业进行全方位的深入了解、综合分析，才能充分掌握企业的财务状况和赢利能力。不同的房地产企业既可能有战略的不同，也可能有区域的差别，对房地产企业的财务分析还需要与业界同行进行横向比较，这样才能对房地产企业的财务状况有更全面的认识。 一、资产负债表分析（一）资产结构通常具有固定资产、应收账款较小，货币资金、存货较大的特点。在行业调控的背景下，资金的现金含量尤为重要。存货主要包括两块，一是已收款未结转的销售，二是土地储备。（要警惕房地产企业未提足存货跌价准备，也要警惕一些绩差企业利用存货跌价准备调节利润。）地产企业的资产负债率包括总体负债率和实际负债率两个指标。实际负债率=（总负债-预收账款）/总资产二、现金流量表分析对于房地产企业而且，在某些会计年度，企业经营现金流、投资现金流、融资现金流是不平衡的，在开发阶段，经验及投资现金流通常为负，企业的资金周转主要靠负债，而在开发的后期，经营现金流为正。但是对于不断滚动开发的大型房地产企业而言，经营现金流最好为正（除非企业有强大的融资能力）。可以将经营现金流和净利润放在一起考察，如果经营现金流长期明显低于净利润，甚至为负，就是危险的信号。! s# - w, K3 y Y买房,购房,装修论坛,房产论坛7 x) |* R% m y! h2 g$ n8 A( q0 - i新浪乐居& 4 c6 I三、利润表分析新浪乐居% Y9 _9 h8 w, p9 r; m% q2 e+ t新浪乐居（一）收入质量分析bj.bbs.house.sina.com.cn( |% b6 H! h新浪乐居论坛+ u4 m4 Y1、收入的确认问题：（1）按交楼确认；（2）按收到预收款确认。确认方法对企业每个会计年度的利润有很大影响。bj.bbs.house.sina.com.cn m. h0 t% K* s1 : & b0 h2 c新浪乐居论坛要关注确认方法和方法的一致性。/ X. g. H) s K8 Y新浪乐居- - O D2 B9 l3 - p2、主营业务收入分析：要分析量，也要分析成长性和波动性。买房,购房,装修论坛,房产论坛* M# A( k6 i房产论坛,装修论坛,业主论坛 C ?# x3 D0 K（二）利润质量分析新浪乐居论坛% G6 V- r N B% c; a8 D! _1、净利润。同上. f1 ) Y买房,购房,装修论坛,房产论坛% k6 u# s房产论坛,装修论坛,业主论坛2、毛利润。房地产行业平均毛利率在30%以上。新浪乐居论坛8 ?/ 7 q3 L) h- n j. s4 1 R/ B$ N! E新浪乐居论坛5 g8 k! u房产论坛,装修论坛,业主论坛房产论坛,装修论坛,业主论坛# s) w% a0 u p四、收入完整性分析* A7 v4 A1 n% a新浪乐居论坛; 3 k( j$ F% x新浪乐居论坛前提假设：1、先收预售款，后交楼；2、在交楼时确认收入；3、没有退货。则通常有下列关系：bj.bbs.house.sina.com.cn1 k8 X* O/ X h0 Bbj.bbs.house.sina.com.cn% O4 C. P& k上期预收账款余额+本期销售取得的现金-本期预收账款余额=本期主营业务收入房产论坛,装修论坛,业主论坛 t1 D. m3 4 # |; x) r- i5 l6 新浪乐居论坛上式将资产负债表、损益表 、现金流量表紧密联系起来，通过此公式可以初步判断企业是否存在隐瞒、截留收入和虚报收入等问题。 帖子 387 精华 24 注册时间：2009-12-16 最后登录：2010-4-18 发短消息 加为好友 个人空间 送礼物 当前离线 TOP 怀柔欧郡435平独栋别墅均价15000全款98折(图) 季思频 季思频(tiankubong0818) 实习记者帖子 387 精华 24 礼物 6 6楼 大 中 小 于 2010-2-1 20:07 发表在 顶秀欣园 论坛 只看该作者 树状浏览 2、成本效益分析：营业利润占总利润的比重反映着公司经营状况，反 . 2、成本效益分析：营业利润占总利润的比重反映着公司经营状况，反映着公司盈利的稳定性。存在着大量的预收账款，开发成本可能产生账实不符，除能够资本化的费用以外，其他期间费用均应计入当期损益等，这些势必影响报表使用者对公司经营成果的判断。 新浪乐居论坛 A p, c! 1 W& r 3、财务状况分析：上市房地产公司从开始预售到收入确认，其间巨额的