大型综合超市建设项目可行性研究报告目 录第一章 总论11.1项目名称11.2项目建设单位11.3可研报告编写单位21.4可研报告编制依据21.5研究范围内容21.6项目概况31.7研究结论及建议5第二章 背景及必要性62.1项目提出的背景62.2项目建设的必要性9第三章 需求分析113.1某市宏观商业市场特点分析113.2某超级市场发展趋势与前景分析123.3项目区市场调研及分析133.4项目SWOT分析20第四章 建设地址及建设条件214.1建设地址214.2项目建设条件214.3社会经济状况224.4项目地配套条件23第五章 总体方案设计265.1发展目标265.2发展定位265.3经营策略305.4项目运营模式32第六章 建设方案设计336.1设计依据336.2建设内容336.3土建方案346.4无障碍设施建设376.5设备方案376.6公用辅助工程40第七章 节能节水517.1设计依据和标准517.2能耗指标计算分析527.3节能措施和效果分析527.4节水和水资源利用54第八章 环境影响分析558.1环保设计依据558.2环境质量现状558.3建设期环境影响分析及防治568.4运营期环境影响分析及防治588.5环境影响评价59第九章 劳动安全与消防609.1安全卫生609.2消防61第十章 项目实施管理与进度安排6410.1项目实施管理6410.2项目招投标6510.3项目建设工期与实施进度安排68第十一章 组织机构与人力资源配置6911.1组织机构6911.2人力资源配置7011.3人员培训计划71第十二章 投资估算与资金筹措7212.1 投资估算编制依据7212.2其它工程费用和取费标准7212.3总投资估算7212.4资金筹措74第十三章 财务评价7513.1财务评价依据7513.2财务评价基础数据7513.3财务评价指标的计算7713.4不确定性分析7913.5财务评价综合结论80第十四章 风险分析8214.1风险分析概述8214.2项目风险的防范对策83第十五章 社会效益分析8615.1改变城市面貌，提高城市品位8615.2改善投资环境，配合经开区发展步伐8615.3吸纳就业人口，缓解城市就业压力86第十六章 结论与建议8816.1研究结论8816.2建议88附表：财务评价表附图：1、区域位置图；2、项目立面效果图；3、交通示意图；4、停车场平面图。附件：1、营业执照；2、场地证明；3、规划审批证明；4、环境评价；5、交通评价。91第一章 总论1.1项目名称大型综合超市建设项目1.2项目建设单位本项目建设单位为*连锁商业集团股份有限公司。1.3可研报告编制依据1、国家有关部门关于项目可行性研究报告的编制内容要求；2、中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；3、国内贸易发展“十二五”规划；4、零售业态分类规范意见（试行）；5、某省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；6、某省“十二五”商务发展规划；7、某市商贸业“十二五”发展规划；8、某市商业网点发展规划（20042020）；9、项目建设单位提供的背景资料；10、项目调研收集的有关资料；11、工程咨询报告编制委托书。1.4研究范围内容本报告的工作内容是对大型综合超市建设项目进行可行性研究，具体从项目建设的背景及必要性、市场分析、建设地址和建设条件、项目建设方案、项目涉及的职业安全卫生消防、环境保护、节能与节水、机构设置、人力资源配置与培训、项目管理和实施进度安排、投资估算及资金筹措、财务评价、社会效益分析等方面分别进行研究，论证项目实施的可行性。1.5项目概况1.5.1建设地点本项目*，交通极为便利。1.5.2项目业态大型超市1.5.3建设内容及规模本项目为大型综合超市建设项目，项目拟租赁商业楼1-3层区域进行建设，总建筑面积14612.48m2，包括日用百货区、生鲜时蔬区、食品区、服装服饰区及仓储区五部分功能区块，主要建设内容包括：1、日用百货区、生鲜时蔬区、食品区、服装服饰区及仓储区的装修装饰工程。其中日用百货区4708.92m2，生鲜时蔬区2000m2、食品区2951.75m2、服装服饰区2000m2及仓储区2951.78m2；2、购置本项目建设所需设备主要包括储藏设备、运输设备、冷冻设备等共计15571台（个、套）。本项目建成后，将形成超市营业面积11660.7m2，仓储面积2951.78m2（营业面积及仓储面积均含设备用房、疏散通道、电梯间等辅助用房面积）的经营规模，涵盖大型零售商业所必备的生鲜、时蔬、食品、家化、日用百货、品牌服装等商品结构齐全的大型综合性超市。1.5.4项目建设期限根据本项目的建设内容、项目建设单位的实际情况，建设期限初步安排为6个月，即2012年10月2013年4月。1.5.5投资估算及资金来源本项目估算总投资为1249万元，其中建设投资1099万元，铺底流动资金投资150万元。项目所需资金全部为企业自筹。1.5.6财务评价结论本项目正常运营后，年平均销售收入9377万元，年平均总成本费用8312万元，年平均利润总额540万元，年平均上缴所得税为135万元，年平均净利润405万元，年平均销售税金及附加525万元。项目总投资收益率为33.74%；项目资本金净利润率25.31%；全部投资财务内部收益率分别为29.13%（所得税前）和23.20%（所得税后），均高于设定的基准率；全部投资财务净现值为1402万元（税前）和972万元（税后）；投资回收期分别为5.34年（所得税前，含建设期1年）和6.09年（所得税后，含建设期1年）。项目盈利能力分析显示本项目财务盈利能力较好；盈亏平衡分析和敏感性分析都显示项目具有一定的抗风险能力。1.6研究结论及建议本项目的建设符合国家政策和行业发展规划的要求，能够带动我市大型零售商业的发展，大大改善北城的居住消费环境，改善投资环境，推动零售商业发展及城市建设，还将解决250人的就业问题。项目经济和社会效益分析显示本项目具有良好的经济效益和社会效益。综上所述，本项目是可行的。建议项目建设单位认真做好项目建设前期准备工作，加紧办理相关手续，做好各项组织管理工作，加快工程进度，争取早日建成投入运营，给企业和社会带来更多的效益。第二章 背景及必要性2.1项目提出的背景超级市场是实行敞开式售货，顾客自我服务的零售商店。它的产生被称为继自货商店之后零售生态形式的又一次革命，并大有取代百货商店的地位而成为零售业的主流趋势。自1859年美国创立第一家连锁店以来，连锁经营方式已经过了一百多年的发展，成为了世界上商业发达国家零售和服务业的主要经营形式，在零售业中居主导地位。1993年美国社会消费品零售额为10795亿美元，其中连锁经营所带来的销售额占6355亿美元，占总零售额的60%左右，而到1999年已占近75%。在日本，连锁商业虽然起步较晚，但发展速度非常快。1975年连锁销售额仅为4兆日元，而到1996年为16兆日元，增长了4倍。在法国，首都巴黎拥有各类大型连锁综合性超市约180家，销售额占全市销售额的75%。国外发达国家的商业发展历程表明，由于连锁经营充分应用了社会化大生产和专业分工的原理，使商品零售业适应了社会经济发展的需要，因而在现代市场经济中具有强大的生命力和巨大的发展潜力，是实现流通产业现代化的有效途径之一。进入20世纪90年代以来，中国的零售业经历了深刻的变革，由原来的偏重数量扩张转向以经营结构调整为重点，带动质量、效益和规模全面增长的发展策略。连锁超市经营方式的成功导入，加速扩大了国内零售市场的容量，社会商品零售总额连续多年保持了10%以上的增长速度，中国的零售市场已经成为世界上发展速度最快、潜力最大的市场。2.1.1符合国家各项规划要求2011年，我国进入十二五发展时期，国家出台“十二五”发展规划，其中关于商贸业提出优化城市综合超市、购物中心、批发市场等商业网点结构和布局，某省随即发布“十二五”规划，指出加快城市商业广场、特色商业街、商贸聚集区建设，支持便利店、中小超市等社区商业发展。把推动服务业大发展作为经济转型升级的主攻方向，以某地国家服务业综合改革试点为契机，相应开展省级服务业综合改革试点，拓展新领域、发展新业态、培育新热点，推进规模化、品牌化、网络化经营。面向民生、面向生产、面向农村，大力发展物流、金融、信息、研发设计等生产性服务业，加快培育旅游、文化、会展等现代服务业，运用现代技术和经营方式改造商贸、餐饮等传统服务业，打造一批现代服务业聚集区，不断提高服务业的比重和水平。同年，国务院出台国内贸易发展“十二五”规划，规划指出，推进城乡商业服务网络一体化，积极推进商业网点规划制定和实施，在城区，鼓励改造提升传统商业中心，引导商业网点合理布局，形成具有综合服务功能和较强辐射能力的消费中心。某省“十二五”商务发展规划则提出在大中城市建设若干特色鲜明、带动效应强的美食街、休闲娱乐街、老字号街等服务业集聚创新街区；形成一批创新型服务企业，加快连锁化步伐，加强信息管理和服务系统建设，发展网络定制服务等现代流通方式，促进服务业自主品牌发展。同时，某市商业网点发展规划（20042020）指出，重点规划期建设和完善二环商业带，围绕土门、小寨、胡家庙、张家堡等地区建设区域商业中心，合理设置一些大型超市、专业店和农副产品、日用商品的批发市场。2.1.2符合国家产业政策要求2011年，国家发改委发布了产业结构调整指导目录（2011年本），其中商贸服务业第5条“商贸企业的统一配送和分销网络建设”，其内涵明确了本项目建设属于国家鼓励类行业。综上所述，本项目的建设是对国家及省上政策的积极响应，是对某市大力发展商贸服务业、形成商业聚集区的必要支撑，是保障商业聚集区快速、稳健发展的重要举措，因此本项目的建设是具有良好的产业和政策背景。2.1.3拟建项目周边同规模、同类型商业竞争较弱在拟建项目3.0km范围内，能对其产生一定竞争的大型超市有“华润（中登店）”和“沃尔玛（赛高街区店）”，鉴于华润（中登店）处于待建状态，沃尔玛（赛高街区店）距离本项目区相对较远，目标客户交叉较少，因此片区商业竞争相对较弱，拟建项目的建筑体量远远大于一般中小型卖场的规模，定位档次与管理水平也相对较高，其辐射能力和吸引能力将远远超过项目区周边现有卖场，因此，本项目建成后将会进一步扩张项目单位的竞争实力，促进企业的可持续发展。2.2项目建设的必要性2.2.1促进经开区零售商业的升级调整从世界零售业总的发展趋势来看，60年代，零售业界采取综合型营运，因此，百货公司、大型综合零售势力高涨；70年代，零售业则进入专门化的发展阶段，专门店、连锁店、超市、便利店、自助家庭用品中心、DIY等业态相继发展。而从我国十多年来的零售业发展轨迹来看，20世纪80年代末90年代初，我国零售业中的主力地位业态是百货商店，自1995年以后，大型百货商场普遍滑坡，20世纪90年代中期开始，超市成为主力业态。到2002