物业小区接管流程物业小区接管流程一、成立接管小组组长：全面负责组员：负责设备运营负责客户服务负责保安消防负责财务二、交接内容物业项目交接协议一般包括：物业项目名称、交接主体、交接时间、 权利和责任分界点、交接内容、交接查验方法和标准、相关债权债务的处 理、争议解决方式等。原物业应先做资料交接：将物业的产权资料、工程竣工验收资料、工 程技术资料、工程经济资料和其它有关资料移交给新物业。资料移交完毕后，移交和接收双方须签字认可；若有未移交部分，由 双方列出未移交部分的清单，确定移交时间并签字认可。资料交接完毕后是现场交接：新物业应对物业管理区域内共用设施设 备进行逐项验收，注明设备现状及接管时间。业主委员会应对查验接管过程进行记录，并存档备查。交接证明应由 交接双方、相关单位盖章及现场参加人员签字。业主大会授权的业主委员 会及原物业公司应当配合新物业公司依法接管保安、消防、等安全防范岗 位，维护物业管理区域的正常秩序。（一）资料的交接资料的交接主要包括以下一些内容：1、物业规划图；2、竣工图（包括总平面、单体竣工图）；3、建筑施工图；4、工程验收的各种签证、记录、证明 ；5、房地产权属关系的有关资料；6、机电设备使用说明书；7、消防系统验收证明；8、公共设施检查验收证明；9、水、电、气表校验报告；10、有关工程项目的其他重要技术决定和文件。11、 “用户手册”是使用户全面了解物业管理的有关规定及服务的 说明书。（二）物业接管验收物业接管验收不同于竣工验收，它是在竣工验收的基础上，以主体结 构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。一般来说物业接管验收包括 以下内容：交接双方应当制作物业查验记录。物业查验记录一般包括房屋质量查 验记录、设施设备查验记录和环境工程查验记录，双方可以根据物业的具 体情况设计查验记录表。查验记录表应当包括查验项目名称、查验时间、 查验内容、查验人签字、查验结论、存在问题、返修意见、跟踪结果等。工程、保安、环卫、客服设施设备及使用工具、维护保养记录、维保电话号码。原物业公司应将预收的物业管理服务费、代管的各种能源费、押金、 共用设施设备的专项维修资金、物业共用部位、共用设施设备的经营收益 以及收支账目一并移交给新物业公司。除了钱以外，原物业公司应将属于全体业主共有的物业管理用房、公共用房、设备用房、生产作业工具及 办公用品等移交给新物业公司。（三）核实原始资料在现场验收检查的同时，应核实原始资料，逐项查明，发现有与实际不 相符之处，应及时做出记录，并经双方共同签字存档。（四）用户情况调查用户是物业管理机构的服务对象 ，物业管理企业在交接物业时 ，应及 时准确地了解用户的特征、 产权情况、经营情况、业务范围等等一些问题， 以便顺利地开展物业管理，并有针对性地提供一系列综合服务项目。（五）建立档案物业管理中的资料档案，是便于物业管理企业日后管理的一项重要工 作。管理过程中，应将资料分类、装订成册，或存入电脑随时调用。资料档 案的内容主要有：1 .物业开发可行性研究报告；2 .物业开发建设时的有关图纸、记录等资料；3 .房地产权属关系的有关资料；4 .物业用户的有关资料。三、交接时间四、交接注意事项交接前的准备工作:前物业向业主所收取的物业费、水、电费等其他费用，前任物业公司 有无已经多收取的费用，如有，索要回逾收的各项费用，或者对此解决方 案有三方签字认可的书面约定。各类能源费。前任物业有无拖欠自来水公司、供电局及燃气公司等各 项费用，如有，敦促其交接前缴清。各类遗留问题。前任物业有无承诺给业主在物业费、或者其他形式的 解决承诺，进行摸底调查，避免接手之后，造成业主费用已交，但承诺的 问题还未解决。业主有个别特殊问题的，前任物业给业主承诺并未兑现的， 摸清情况, 由前任物业进行解决，避免业主日后将其承诺转嫁到新任物业。例如：个 别业主减免物业费等情况。工程遗留问题，要进行摸底调查，掌握装修或业主的工程遗留问题的 类别、开发及施工方的维修情况、目前遗留问题的处理情况等。其他准备工作：物业用房的确定，各工作岗位人员的准备是否到位的 情况，办公用品、员工工服等各类物资准备情况，工程、保洁的工具到位 情况，正常办公所需的各类表格等文件，垃圾清运、等外包服务的考虑。保障交接当日的物业服务正常的开展，其他准备工作交接当天工作注意事项：一、物业承接查验按照下列程序进行：1、确定物业承接查验方案；2、移交有关图纸资料；3、查验共用部位、共用设施设备；4、解决查验发现的问题；5、确认现场查验结果；6、签订物业承接查验协议;7、办理物业交接手续。二、现场查验前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下 管网工程竣工图等竣工验收资料；2、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；3、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；4、物业质量保修文件和物业使用说明文件；5、承接查验所必需的其他资料。未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细 清单并书面承诺补交的具体时限。三、物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场 检查和验收：1、共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、 屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、架空层及设备 间等；2、共用设备：一般包括水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、 电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；3、共用设施：一般包括大门、信报箱、宣传栏、排水沟、渠、池、 污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、消防设施、安防监控设施、 人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。四、水、电表进行抄底记录将公共区域所有的涉及物业的水表、电表的表底进行抄底记录，以交 接时点为据，之前的由前任物业缴纳，之后由新进驻物业公司缴纳。物业费以交接时点为据，之后的各项费用由新任物业开始计收，如有 业主所欠前任物业费用，该物业必须依法依约进行收取，不能干扰新任物业的收费工作。六、对自来水公司、供电局及燃气公司办理相应的用户变更名称手续, 将小区能源使用用户变更为新任物业公司名称。七、外包服务项目合同及其他合同的交接或重新签订相关合同。八、交接当天工作可按照“部门对部门”的方式进行交接，即可考虑 先进行保安的交接，由秩序部安排好各岗位人员在交接当天陆续接下各个 岗位，随后可分别进行客服、工程、保洁、绿化等相应交接，均可采取交 接方部门对应接替方的部门进行交接，双方对应交接部门均有负责人，由 第三方进行监督，交接完毕要有三方签字确认的交接资料。