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西充县安 汉 市 场招 商 策 划 报 告 成都振雄房地产策划管理公司 二零零七年五月十日目 录第一部分 项目分析第二部分 市场经营分区一、项目经营分区规划二、项目定位三、实施方案第三部分 市场招商总策略一、租金策略二、招商政策策略三、招商执行策略四、招商利益点整合第四部分 招商执行计划一、正式招商时间二、招商工作安排第五部分 招商准备工作一、政府支持二、现场包装三、招商宣传资料准备四、户外媒体运用五、相关文件六、人员配备计划第一部分 项目定位一、项目分析1、项目优势分析 地段优势。位于城北商业次成熟地段,城市新建设区,周边商业配套尚未完善,只有莲花湖休闲产业经济链。 规模优势。市场内共有商业及周边金星房产闲置商业面积,负一层集贸市场面积约 M2,规模宏大,在西充首屈一指,容易形成商业聚集效应。 规划优势。虽然本市场在业态规划方面存在一定不足,但其“商业步行街”和“商业布局”的规划理念在西充还是十分创新的,对零售.批发商业的进场经营具有相当的吸引力。 交通优势。项目地处西充城北的两条主干道:天宝路和安汉大道,接国道212线,交通通达性好,商业辐射老城区和周边乡镇(西充西站)。、项目劣势分析 项目位于天宝路,新开发建设区域,商业氛围较之老城区差,有所减弱,商业价值没有体现。 市场展示面及交通规划不足。市场东南西北仅规划有四个出入口连通,市场前方有建筑阻挡,不能保证车辆的进场通行,市场交通及外围展示面不足。、项目机会点分析 时机好。目前西充城内还未有集中型大型商业,其商业形态基本都是分散经营。本项目的出现正好填补了这一市场空白。 政府支持。本项目可以运用一定的行政手段将:家庭生活资料购物进行“划行归市”划入本市场统一经营。、项目威胁点分析 前期遗留负面影响。本项目前期的操作失误,在市场上留下了一定的负面影响(负面影响程度如何,是否容易消除?)。 工程进度。本项目前期工程目前尚未完善,一方面浪费了前期的宣传推广效果,让客户对开发商信心和项目的商气产生怀疑,对项目产生负面。 商业容量。从周边情况看,天宝路和安汉大道周边商圈商户数量有限,同一地段新增商业数量,如此庞大的商业供应量,市场招商程度难度之大。对策(如何放大优、势抓住机遇,减弱劣势、规避威胁): 突出市场的地理位置,以西充的“商业制高点”来提升市场的商业价值; 突出市场的规模环境,以“一站式批发.零售购物公园”来定位市场的经营品种、经营环境和经营规模; 突出市场的交通优势,以“安汉广场旁、两条黄金通道交汇处”来定义市场的交通环境; 在工商、税务等方面竟可能多的争取市政府更多的支持。争取让政府以公告形式书面发布对市场的支持; 迅速完善未建好的市场配套,树立市场开业“倒计时牌”,增强客户对市场的信心; 合理的业态定位和经营分区; 制订快速吸引商户的招商优惠政策和招商策略,消除客户疑虑,达到快速招商的目的; 制订能确保市场兴旺、持续经营的市场经营措施。第二部分 市场经营分区一、商业布局分区的业态规划针对项目的招商范围,便于招商工作的快速,我们对项目进行划小分类规划。主要含及以下几个主题区: 主力餐饮一条街 家庭生活资料购物 风情女人街 特色酒吧街主力餐饮一条街:天宝路商业门面:招商对象如味道江湖等中型名流餐饮家庭生活资料购物:项目市场规划:地下一层:集贸市场:包含速冻食品 农副产品 方便食品等. 以从天宝路上的刘一手火锅处进出市场的通道为准,从左向右共划分为四个单体楼,每个单体楼进行不同商业规划进行招商工作栋一 层、二 层:主要包含卫浴洁具 理发店用品 生活用品 厨房用品 小五金画廊书屋家用电器太阳能热水器栋一 层、二 层:汇集孕婴用品 户外用品学生用品 床上用品 布艺鞋帽服装类栋一层:大型超市,小百货 生活用纸,二楼家私古玩栋一层: 食品餐饮 酒类 液体饮料 固体饮料 各类小吃 婴儿食品 休闲食品零售批发类。 栋一层:网吧台球室二层:电玩世界游戏厅风情女人街:项目内部商业街道门面:招商对象包含屈臣氏、医疗诊所、健身中心、美容中心、美体瘦身、茶社、写真工作室、数码工作中心、茶叶店、药店营销理念。特色酒吧街:天宝路侧街建设路园林路门面:招商对象为主题咖啡,特色酒吧,音乐茶座。该市场经营分区图还需进一步征求重点商户意见,进行适当调整。二、项目定位1、市场经营业态定位 本市场规模宏大,商业体量多,就项目目前的市场状况,如果对项目的业态定位不准,一来不能填补西充市场,二也不能完全实现项目的商业价值。为了便于市场的快速启动和实现项目商业价值最大化,我们须从如下找到适合项目的经营业态。 商业形态包括 购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类等、在现实生活中,我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。 购物中心 世界购物中心协会对购物中心的定义是:“作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体。”属于一种新型的复合型商业业态。摩尔(购物中心)特指规模巨大,集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体,包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。 严格意义上讲,小于10万平方米的,叫做购物中心;大于这个数字的且业态复合度高的方可称作摩尔MALL;而大于20万平方米的,可叫做超级摩尔购物中心SUPER MALL。 大卖场 一般来说,对大卖场(hypermarket)的定义是:卖场面积至少在2500平方米以上,出售品种繁多的食品及非食用类产品。大卖场是多以销售生鲜食品及日用品为主、百货为辅的中型超市。在商品的综合性上逊于大型综合百货,在价格上逊于仓储式超市,但生鲜食品及日用品是超市中最具有个性和特色的商品。 商业街 商业街可划分为都市商业街、主题商业街和特色小街三种。 都市商业街如北京王府井步行街、上海南京街等。都市商业街首先考虑的是在城市中的功能和定位。 主题商业街如北京三里屯酒吧一条街、十里河建材一条街等,其主要表现形式即同类业态的汇集,大多分布在道路两旁,同业态的经营品种非常丰富。 特色小街如一些社区的底商、写字楼的底商,由于经营较具特色,所以除满足社区的消费需求外,还辐射到周边一定范围内的区域,久而久之,街区氛围便自然形成。 主题商场 主题商场与传统的百货商店最大的不同,在于它以专业经营为特色。整个商场的商品只突出一个主题。主题商场是一种全新的理念,不仅是为消费者提供商品,还努力营造一个良好的购物氛围。在经营理念上,则改变以往的全销售模式,体现出特有的主题。 一站式购物 所谓一站式购物,是指为寻求方便,消费者在一家商场内可以一次购齐家庭生活所需的全部物品。这种商场经营规模大,品种全,既有包罗万象的生活用品、办公用品、休闲用品,又有新鲜果菜,禽蛋水产和糕点等食品,还有图书专柜、冲印店、快餐店、商务服务台等。 柔合项目情况寻找商业业态契机: 从体量上寻找:临街的商铺+风情商业街+内部三层市场,可以做成购物中心 从业态上寻找:餐饮一条街+风情女人街+负一楼的集贸市场+特色酒吧街一、二楼生活资料商业,可以定位为一站式购物 从产业性质寻找:一般三级城市都以零售业为主,大量的批发产业的形成尚许有一定市场购买量,但是从项目的区位及交通情况再结合西充的城市经济,做批发产业前景可观,据于此,我们可以确定集批发.零售于一体的产业结合 从慨念上寻找:项目内规划有风情街.游泳池,项目外有开阔的安汉广场,莲花湖等休闲场所,我们可以将购物广场慨念为购物公园对于项目以上的商业契机:定位为一站式购物的理由:在城市上讲:除了文化路和晋城大道有九州春天和西充商业广场两大精品购物外,其他的晋中市场和才形成的丰盛市场也只是单一的农贸市场慨念,只有晋中市场还含及一些底档服装鞋帽类,商业的分散及业态经营的欠缺造成购物的不方便性,导致商业经济繁华繁华的不得了,冷清的地方冷清的很,有时消费者为多买几样商品还需跑上大半天路在地段上讲:以鹤鸣路为界,城市以西为老城区,以北为新开发建设区,也是项目所处的位置,新开发区近年来开发商品房数量猛增,居住人口大量涌入,再加上莲化湖一带正在开发的商品房数量,在新区的常住人口少说也有万人,但是在新区的商业配套严重缺乏,最近的一个农贸市场丰盛市场也相距甚远,居民消费购物及不方便在项目前期定位上讲:项目前期规划负一楼形成农贸市场,其实已经决定了项目商业的定位方向,因为我门不能在农贸市场上面做雅戈尔服装专卖店,家庭生活资料是项目市场业态的主要经营方向综合定位为:一站式批发.零售购物公园 定位后的项目将一改传统单一业态的市场及街铺无序的经营模式,整合成了购物、休闲、娱乐、餐饮、美体瘦身等为一体的一站式购物广场,集经典日用百货、集贸市场.、风情女人街、主力餐饮街、特色酒吧街等主题业态为一体,将开发综合消费这一市场。2、招商对象定位 根据西充的经济发展水平和我们以往市场招商经验,本市场的招商对象将以西充城区为主,西充周边富裕乡镇为辅。3、市场经营档次定位就实现商铺价值,一般是高、中档的商品易于承受较高的租金、近而提升了商铺的价值,理想状态下我们都愿意将市场内经营的商品定位为中、高档商品。但通过市场调查,我们发现目前西充人口以农业人口为主,人均收入偏低,商业水平比较落后,市场上经营的商品以中低档商品为主,即使在商业最为繁华的地段也是以中底挡商品为主,高档商品很少有市场,经营高档商品的商户数量也十分有限。因此,对于本市场商品档次定位我们认为:以中.底挡商品为主,但仍需吸引部分高档商品入场经营,以带动中.底挡商品的招商。4、市场形象定位 综合前面分析我们将安汉市场形象定位为:西充首个一站式购物公园西充商业制高点西充商业地王、项目案名修正 原项目名称安汉市场 A前期品牌效应糜烂 B不能体现、提炼项目特色 C不符合项目定位 D不利于项目商业氛围的营造为此,在结合我们对该项目的定位后,我们建议将项目名称更改为: 安汉购物公园三、实施方案(市场分割出租)定位的基本依据地段决定原则前面已经提到,本项目属于西充新建设开发区,现在还不具有一定的商业氛围。形成了一定的商业断层。因此,在不能充分与西充老成区商业中心共享人流、互通商气的现实格局下,须有精准市场错位的经营定位,将消费者吸引在本案。 市场决定原则由于本项目单体商业房面积较大,按照西充现行的商业经济不能简单而准确的寻找到大型的商家进驻,要这样的路子,招商的难度势必会大大加强。将单体商业房化小分散引进商家是本项目招商市场所决定的。分割办法按照现在市场的商业单体房布局,一楼.二楼部分以中心线进行分割,中间预留3米宽商业进出口通道,两边划分成若干个10-20平米的商铺,也可视招商过程中商户对面积的大小进行实际分割. 分割后的装修建议地面:地面水泥沙浆抹平。墙面:防瓷刷白。天花:防瓷刷白,配日光灯管。设公用卫生间:通上下水。楼梯:现浇楼梯,水泥沙浆抹平。门:高级铝
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