福清向阳城项目 专项市场研究报告 二零零六年五月目录序言4第一部分：市场调查组织实施和可信度分析5一、调查的准备及实施过程6二、调查结果的可信度分析8第二部分：宏观环境分析9一、福清市概况10二、福清市经济环境分析12三、人口环境14四、城市建设与城市规划发展方向16五、本部分小结18第三部分：整体房地产市场分析19一、福清房地产总体发展状况20二、两区房地产市场对比分析26四、商业发展概况30五、本部分小结33第四部分：主要竞争对手分析34一、楼盘横向比较35二、周边项目分析38三、福清典型楼盘分析41三、车位配比调研46四、本部分小结47第五部分：项目分析48第六部分：消费者调研分析55一、市场调研总体情况56二、调查情况分析56三、潜在客户群与消费者偏好、习惯分析58四、本部分小结59第七部分：福清本地媒体分析60一、车身广告61二、户外媒体61三、报纸62四、电台、电视62五、网络62六、杂志媒体63七、灯箱广告63八、本部分小结63第八部分：市场调研结论64结束语66附件：楼盘个案分析67序言首先，感谢福清市高华房地产公司委托，由我司负责福清市卫校旧址地块（向阳城项目）的策划工作。为了对项目的开发做出准确的判断，首先必须对福清房地产市场进行深入的市场调研，了解和把握福清房地产市场的整体发展情况。市场调研报告作为市场调研结果的反映，作为项目开发的有效依据，能够客观反映目前福清房地产市场的现状及未来发展趋势，对项目成功运作具有战略性指导意义。为此，我司组成了专业的调研小组对福清房地产市场进行了细致、深入的专项市场调研工作，通过对相关调查数据和资料的收集整理，进行了多次的深度讨论与专业分析，最终形成本报告，力求对福清的房地产市场做到深刻，精确的认识，为贵司项目的开发运作提供有效的指导建议。第一部分：市场调查组织实施和可信度分析一、调查的准备及实施过程 为保证调查过程的顺利和调查结果的准确有效，正式调查前我司与高华公司进行了沟通，框定了调查范围和调查对象，拟定了调查工作实施计划，并精心组织了调查实施工作。主要工作如下：l 项目调查人员组建l 调查的程序设计l 调查问卷及提纲设计l 样本抽样设计l 信息采集的监督与复核l 信息分析及报告撰写1、调查的程序设计针对本次调查项目的特殊性，调查的实施按以下步骤进行：（1）二手资料收集（2）调查提纲和问卷设计（3）样本抽样设计（4）深度访谈的组织（5）信息采集的监督及复核（6）信息录入、汇总及研究和撰写报告2、调查提纲及问卷设计涉及到本项目调查的提纲与问卷内容：（1）二手资料收集提纲（2）深度访谈提纲及问卷3、样本抽样及数量（1）二手数据收集l 福清市概况：福清市历史、交通、人文等情况l 宏观经济情况：包括福州市和福清市的地区生产总值、固定资产投资、财政收入、消费水平等l 福清市房地产市场：房地产投资、开工、竣工、销售等资料l 其它相关资料（2）福清城区楼盘、商业街和经济发展较好的镇区调查l 福清城区楼盘：玫瑰园、锦绣山庄、锦绣花园、雄华大厦、迎新大厦、清荣大厦、融侨国际公馆、龙旺名城、阳光锦城、凯景新天地l 商业街：清荣大道、后埔街、江滨路、东门路、产塘街、西门街、向高街l 镇区：高山镇、三山镇、龙田镇（3）深度访谈福清市建设局相关领导、福清市房管局相关领导、卫校工会主席、报刊公司经理、事业单位人员、交警人员、银行职员、三名在职教师、两名楼盘销售人员。二、调查结果的可信度分析1、二手资料如由福清市规划局、房管局等相关职能部门提供，准确率95%；如从网络查找的，经再三核证，准确率90%以上；2、楼盘基础数据深访，是由公司专人对相关楼盘的销售部或物业部进行了实地访问，准确率85%以上；3、以上调查数据在调研小组回归总部后通过对比分析以及适当的电话回访等方式，对所得数据进行了再次验证、调整，本报告所使用数据准确率应可达95%以上。第二部分：宏观环境分析一、福清市概况要点：福清旅外乡亲众多，提升了本地居民的房地产消费力，而且投资潜力强，将成为促进福清房地产发展不可阻挡的主要力量之一。1、地理位置福清简称“融”，雅称“玉融”。地处福建省东南沿海，位于省会中心城市南翼，东与平潭隔海相望，南与莆田相接，西与永泰相连，北与闽侯、长乐相邻，位于福建东南沿海、闽江口金三角经济圈南翼，与台湾隔海相望。福清市中心区图片来源：福建旅游之窗2、行政区划福清1990年12月撤县建市，辖20个镇，1个街道办事处。2006年福清市中心城区行政区划作出重大调整，撤销融城、音西、宏路、阳下等4个镇街、新设7个街道。现辖玉屏街道、龙山街道、龙江街道、音西街道、宏路街道、石竹街道、阳下街道等7个街道和17个镇，其中海口镇、城头镇、南岭镇、龙田镇、上迳镇、东张镇、镜洋镇等距离城区较近；江镜镇、港头镇、高山镇、沙埔镇、三山镇、东瀚镇、渔溪镇、新厝镇、江阴镇、一都镇等距离较远。3、交通情况福清交通四通八达，海、陆、空方便快捷。海：福清境内海岸线长达430公里，拥有全国罕见的天然深水良港，可建330吨泊位30多个。陆：福厦公路（国道）和324国道纵贯市域南北。空：龙田机场可运输货物，距福州长乐国际机场仅45公里。4、著名的侨乡福清旅外乡亲70多万人，遍布东南亚、欧美等73个国家和地区。在东南亚素有“凡有华人处，必有福清人”之称。多年来，广大旅外乡亲致富不忘造福桑梓，或支助亲人购买房产，或回乡捐建公益、投资办厂，或积极牵线搭桥协助招商引资，对福清经济发展和社会进步作出巨大贡献，也推动了福清房地产市场发展。二、福清市经济环境分析要点：福清市经济发展速度很快，实现小康，达到富裕水平，居民购买力强，为房地产发展奠定坚实的经济基础。1、福清市地区生产总值 资料来源：福州市历年统计年鉴福清市经济近五年内发展速度很快，实力显著增强，地区生产总值从2001年突破200亿元到2004年突破300亿元只用了三年的时间，2004年成为全省第二个财政收入突破20亿元的县（市），县域经济基本竞争力居全国百强县（市）第17位。从预测未来五年的地区生产总值可知，生产总值将稳步增长，2007年将达到370亿元，将近400亿元，福清经济发展情况向好。2、人均生产总值资料来源：福州市历年统计年鉴福清市人均GDP呈阶梯式增长，2004年达到25004元，折合3012美元（按1美元8.3人民币计算），超过了全面建设小康社会的人均国内生产总值3000美元的指标，比计划提前16年达到了小康社会。 福清市未来五年的人均GDP预测也将呈阶梯式增长，根据世界银行1999年的划分：低收入国家为760美元以下，下中等收入国家为760-3030美元，上中等收入国家为3031-9360美元，高收入国家为9361美元以上。按这个标准，福清2006年的人均GDP预测为27000元，合计3253元，将达上中等收入国家水平。3、居民人均可支配收入资料来源：福州市历年统计年鉴由上图可知，福清市近三年的城镇人均可支配收入比整个福州市仅仅略低，表明福清市居民购买能力较强，而由于福清市华侨较其他区域更多，所以实际购买能力并不比福州市低。此外，2004年福清市的恩格尔系数为36%左右，达到富裕水平。（备注：根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，5059%为温饱，4050%为小康，3040%为富裕，低于30%为最富裕。）从未来五年的预测可知，福清市的城镇人均可支配收入将稳定增长，预计2007年将达到12500元。三、人口环境要点：随着城市化进程的加快，购房需求将大幅度增加，福清房地产将进入一个大规模、快速发展阶段。1、人口总量 资料来源：福州市历年统计年鉴 如上图所显示，福清全市人口逐年保持平稳增长。2、人口分布状况镇（街道）名称面积（平方千米）人口（人）融城街道6.36万多音西镇78.56.7万宏路镇56.97.0万阳下镇764.1万海口镇73.39.3万城头镇70.55.4万南岭镇34.50.7万龙田镇8811.9万江镜镇56.78.9万港头镇高山镇40.56.4万沙埔镇三山镇102.510.9万东瀚镇744.1万渔溪镇115.314.8万上迳镇503.1万新厝镇73.652.7万江阴镇69.757.6万东张镇128.53.0万镜洋镇862.5万一都镇1151.1万资料来源：福清市志注：1、蓝色底为福清市2006年建立的城区。 2、红色字为2006年前出外经商人数较多的镇，经济实力非常强，而且是到城区购房比例最大的乡镇。随着2006年福清城区面积扩大40倍，由原来的6.3平方公里增至244.5平方公里，城区居民人数剧增，城市化进程史无前例地快速推进、发展，可以预见，福清市房地产市场将进入一个大规模、快速发展的阶段。四、城市建设与城市规划发展方向要点：虽然城市重心将西移，但城市扩张带来的是新旧城区的定位和功能的不同，旧城的教育、医疗、商业功能并不会被新城区取代，旧城的居住价值、商业投资价值不会降低。1、城市总体规划状况资料来源：福清市城乡规划局网站福清市委、市政府根据福清的实际情况，对照省、福州市的决策部署，提出了“建设海峡西岸现代化中等港口工业城市、锻造省会中心城市坚强南翼”的发展定位。福清市以建设中等港口工业城市为中心，通过把港口做大，工业做强，大力推进城市化进程，扩大城市规模。2、城市中心规划发展状况近两年，在城市规模扩张的规划指导下，西区（新城区）将成为未来的行政中心、商务中心、金融中心、体育中心，这必然导致市政建设重心以及政府和社会投资资金的转移，西区毫无疑问将成为近几年城市发展的重心。但旧城区在教育、医疗以及商业基础与规模上的优势是西区无法比拟的，未来旧城将一如既往的担负起商业、教育、医疗、生活中心的功能，而西区将更多地承担市府行政、金融中心等职能，城市扩张带来的将是新旧城区的定位与服务功能的不同。因此按照功能可以将福清城区分为两个片区：n 中央商业区旧城n 中央商务区西区五、本部分小结经济发展快速，人均可支配收入快速增长侨乡，旅外乡亲众多城市化进程加快旧城：商业、教育、医疗、生活中心西区：行政、商务、金融、体育中心房地产购买力增强第三部分：整体房地产市场分析一、福清房地产总体发展状况福清市房地产市场起步于2001年，主要集中于旧城区的开发；随着02年底市政规划建设的启动和市府行政机关的西迁，西区房地产市场快速发展，并