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松陵镇苏州河路东、高新路北段项目市场报告一、 项目背景理解1、 项目概况地块位于苏州吴江松陵镇苏州河路东、高新路北地块,东至梅石河,南至高新路,西至苏州河路,北至知青河。土地面积为99227.4平方米,容积率为1.3,要求建筑密度低于30%,绿化率要求大于30%,建筑限高 大于等于9米。地块整体形状不是非常规整,呈不规则梯形状,是现状地。2、 交通概况地块交通运输便捷:境内苏嘉杭高速公路、227省道、京杭大运河纵贯南北,318国道、太浦河、正在建设中的沪苏浙高速公路横穿东西,基本建成所有镇20分钟内上高速公路、30分钟内到达市区。地块北距苏州16公里,至无锡硕放机场50公里,至张家港港口134公里,东距上海虹桥机场80公里,距京沪铁路苏州站22公里,交通运输十分方便。3、 区位环境3.1相关配套教育吴江市实验初级中学:位于吴江市区,她是吴江市唯一一所市管初中。校园环境优美,布局合理,各类现代化教育教学设施齐全。学校现有42个教学班,2200多名学生,150多名教职工。吴江市实验小学(附属幼儿园): 吴江市实验小学创建于1904年,是江苏省首批确定的实验小学,学校分为本部(小学部),分部(幼儿园),爱德双语分校三部分。现有56个教学班,在校小学生 2479多名,幼儿21个班,在园幼儿721名。学校现有在编教职工219名,退休教工56名。校园面积近五万平方米。 3.2区位其他相关配套吴江永鼎医院:据悉,上海医疗保险体系将在2010年前在汾湖地区引入,规划中的汾湖医院占地68.9亩,即将开工建设,它将由上海第五人民医院托管,届时可望直接纳入上海医疗保险体系。世纪华联超市:周边形成以大卖场为核心的商业设施,完善的日常生活配套。吴江市残疾人康复中心:吴江市残疾人活动和康复中心位于江厍路北、梅石路东,占地面积12321平方米,建筑面积12000平方米,总投资约3000万元。已于9月底竣工,明年1月份正式投入使用。二、 项目SWOT矩阵分析表项目优势(STRENGTH)项目劣势(WEAKNESS)1、 该地块北至知青河,临河环境相对较好,街景的设计可以提升整体居住环境。 2、周边楼盘档次低,无法形成有效的竞争3、土地成本比较便宜,周边住宅类拍卖土地有限。4、地块位于吴江松陵镇,距离苏州市吴中区不远,可以吸引吴中的客户群。1、 周边外来流动人口较多,人员比较复杂2、 地块的整体形状不是非常规则,这对于规划设计提出了更高的要求。3、 片区的商业配套还不够成熟,各种城市配套设施有待完善4、 周边缺乏高档项目5、项目自然环境优势大,但人文优势缺乏。项目威胁点(THREAT)项目机会点(OPPORTUNITY)1、 经济危机虽淡去,但整个金融行业还不是非常的稳定,冲击性较大,由于房地产开发周期长,资金量大,因而存在潜在风险。2、购房者对房产的观望气氛渐浓3、周边区域居民的购房欲望较低,消费力有限,状况转变有待时间4、片区范围内目前还存在一些缺陷;主要表现在片区周围部分道路正在修建,片区开发刚起步临时摊档多,乱摆摊点、杂乱无章;各种休闲娱乐、公共设施尚在规划中。本项目的开发将处于片区由“乱”到“治”的过渡阶段。这将直接或间接影响到日后本项目的市场推广工作。1、 目前,政府对于房地产行业有很大的推动作用,支持城市化,各种财政政策、产业政策都属利好。2、 项目位于吴江松陵镇,松陵镇自古是丝绸之地,经济实力较强,有很强的发展潜力,存在潜在的客户群。3、 当下,房地产市场非常火爆,市场前景看好,刚性需求不断释放,属于开发的大好时机。4、相比苏州市区高额的房价,吴江的房价和物业费相对较低,这对于新苏州人以及一部分苏州吴中区的客户是一种诱惑,加之苏州轻轨的建设,城乡距离的拉近,因而潜在客户量很大。三、 项目市场定位1、房地产市场分析(见附表一)2、项目市场第一类:首次置业的新苏州人。这部分客户经济基础不高,月供能力不强,注重的是低房价。同时,年轻人爱追求时尚,因而对于楼盘的档次有一定的要求。第二类:居住在苏州吴中区的客户群。由于松陵镇在苏州的南面,距离吴中区相对较近,加之汽车南站,苏州轻轨,使得对于吴中区的客户产生一定的辐射力。考虑到苏州的房价普遍高于吴江,这也会吸引一部分客户。第三类:二次置业的客户。这部分客群有较高的社会地位,经济实力雄厚,有车,居住讲究身份感,更讲求居住的高品质。第四类:多次置业客群,投资客。3、项目产品定位 开发理念:强调幸福生活的高品质生活建议案名:伟业阳光小镇把一辈子的幸福给你广告建议:地点:咖啡厅旁白:如果,他约你来这里,表示他想多认识你。地点:电影院旁白:如果,他约你到这里,表示他想更靠近你。地点:摩天大楼顶楼旁白:如果,他带你到这里,表示他想吻你。地点:伟业阳光小镇售楼处旁白:如果有一天,他带你来这里,那,恭喜你,他想把一辈子幸福都给你。 / 文档可自由编辑打印
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