.龙城金帝园物业运营管理方案华岳物业管理2015年12月 编制目 录（一） 服务理念与发展目标（二） 管理机构、人员编制与薪资（三）收费项目与标准报备（四）开办测算与日常管理测算（五）公司各部门岗位职责（六）公司各项规章制度与员工考核标准（七）公司各岗位工作容（八）员工服务礼仪与规（九）员工理论知识培训（十）突发事件应急处理机制与处理程序（十一）物业接收验收附件： 业主临时规约（一）服务理念与发展目标1. 服务宗旨：全心全意全为您2. 服务理念：真诚为基、理解为柱、沟通为梁3. 质量方针：科学管理、完善服务、注重细节、坚持创新4. 服务准则：依法管理，业主至上，用我们的真心、热心、爱心、细心、精心为业主提供五心服务5 员工修养理念：勿以恶小而为之，勿以善小而不为。每日学习，每日进步。将投诉做成惊喜。始终保持耐心，始终保持微笑。企业的每一位员工都是企业的形象代言人,每一个人的一举一动都代表着公司形象。6. 发展目标企业不发展就是退步以金帝园项目为基础，以万科物业为样板，保证质量,练好功，宣传自己，扩大影响，打造本地最好的物业服务企业，努力在本地承接多个物业项目，使我公司不断发展壮大，力争在三到五年晋升成为国家二级资质的物业服务企业。（二）人员编制与薪资人员配置职位名称配置人数项目经理1人客户服务中心主管1人客服人员、财务人员2人工程维修部主管1人工程维修人员2人公共秩序维护部主管1人公共秩序维护部人员6人环境绿化部主管1人保洁人员5人绿化人员1人共计21人人员薪资体系序号岗 位工 资 标 准备 注1物业经理60002客服20003电工26004管道工24005白班保安21006夜班保安15007室保洁14008室外保洁1500（三）物业收费项目与标准法律依据：国务院物业管理条例发改委、建设部物业服务收费管理方法、省省物业服务收费管理实施方法，并根据晋中本地的物业管理市场实际情况制定。序号项目类别计价单位标准备注1物业服务费住宅平米1.182物业服务费住改商平米3.003物业服务费商铺平方2.504水费居民立方3.00含二次加压5水费商铺立方7.306电费居民Kwh0.4877电费商铺Kwh1.338采暖费居民9采暖费商铺10电梯费0.35一层不收11垃圾处理费居民每户每年6012垃圾处理费商铺20平米以：60元/月户超20平米部分：0.3元/月建筑平米15装修管理费平米6.00建筑面积16车位服务费月个8017车位租赁费同上30018天燃气初装费19有线电视初费20住宅专项维修基金21（三） 开办测算与日常管理测算办公费明细表费用项目子项目测 算 依 据费用小计办公费交通费日常租车估算200服装费通讯费费两部，平均每部月120元，共计240元240手机费经理150元、维修工各50元250服装费前台客服夏装2套:，冬装2套：，（900+480）X2/24（两年折旧）115保安员夏装2套:，冬装2套：（140+280）X2/24（两年折旧）210管理人员3人维修工4人保安6人冬季大衣13件13X80/36（三年折旧29其他员工秋冬装2套X180360夏装2套X80160（360+160）X7/24（两年折旧）475办公用品纸、笔等100其他费用综合计算合 计1439物业开办用品购买计划金额单位：元 2015年9月物品名称规格单位数量估价金额用途办公类文件柜个63502100前台用办公桌62601560前台4维修1门卫1办公椅把1080800电脑台230006000前台1办公室1档案袋个5001500打印纸包32060笔记本个101.515中性笔支20120铅笔支100.55直尺把224橡皮高质的块313圆珠笔支100.55复写纸盒155收据本10220订书机个21530订书针盒515曲别针盒212大头针盒212白板600X800块14040白板笔支236计算器个22550验钞机台1350350打印复印机台120002000办公桌椅套1 500500办公室用夹板个5420纸夹个100.77文件夹个53.518档案盒牛皮纸、塑个20120口取纸20120胶水瓶515宽胶带个2510小胶带个100.55合计元14387开办费用比重分析 费用类别日常耗材固定资产合计固定资产比重总额3235175602079584.4%办公类1077133101438792.5%维修类25240065261.3%清洁类1346400174623%其它费用56034504010 86%物业固定资产明细表（从开办计划中摘录）金额单位：元 序号物品名称单位数量单价金额备注1办公类2文件柜个635021003办公桌626015604办公桌套1500500带椅子5电脑台2300060006打印复印机台1200020007验钞机台13503508小计元133101维修工具类2电锤个13003003万用电表个11001004小计元4001清洁类2三轮车辆1400400小计元4001其它类2三人椅把15005003更衣柜个335010504茶几个12002005饮水机个13003006对讲机个720014007 小计元3450合计20795物业收支亏盈表金额单位：元 序号 项 目 测算依据月收支年收支一收入小计741468897521物业服务费住宅面积（一期）57789X1.18681918182922车位管理费月均60个80元480057600二支出小计404354852201员工工资员工工资表375004500002办公费办公费用表1439172683环境清洁绿化费综合测算(含化粪池一年一次的清洗)35042004公共设施设备维护费用综合测算30036005固定资产折旧（五年分摊）固定资产（计划）34641526其它开支费用综合测算5006000三盈余33711404532（五）公司各部门岗位职责项目经理岗位职责一、责本项目管理处全面工作，对公司总经理负责。二、负责项目处人员调配、招聘录用与运筹、策划本项目处的各项经营管理工作。 三、责制定本项目处规章制度和管理规定，提高工作效率，完成预定经营管理目标。四、指导各部门日常工作，为业主和住户创造 一个高品味的生活环境。五、定期召开项目处工作例会总结，检查前期工作，布置今后工作任务。六、指导各部门主管开展管理工作，并考核各部门主管工作绩效，上报总经理后作出升降调整与奖惩决定。七、注意人力资源的开发利用，提高管理队伍的工作能力和管理水平，使管理与服务逐步走向标准化、规化、科学化。八、组织审定项目处中长期发展规划、年度计划、各种专项计划、物业服务方案和重在发展计划。九、做好对外沟通、对协调工作，保持与有关部门之间良好的关系。十、塑造企业形象，确立企业文化，抓好团队建设，审批业主、员工的合理投诉，并批示整改意见。十一、完成上与交给办的其他工作。客服部主管岗位责职一、在项目经理领导下，全面负责本部门的日常管理工作。二、收取与审阅每天的投诉记录、查巡报告与管理日志，并跟踪处理。三、负责对本部门员工的工作做出安排并进行监督与考核。四、承受与处理业主（住户）投诉，并认真做好记录，对违章操作和行为应与时制止或按规定处理，重要事件要向经理报告。五、负责领导下属做好业主档案管理工作，督促下属与时收缴各项物业服务费用；统计各项费用的收缴率并向经理汇报。六、熟悉管理处各项管理制度、收费标准、客户情况，定时对服务质量进行统计