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房地产估价报告评审标准(试行)(征求意见稿)第一条(制定目的) 为了提高房地产估价报告质量,统一房地 产估价报告评审要求和方法,保障房地产估价报告评审客观、合理, 制定本标准。第二条(适用范围) 本标准适用于鉴证性房地产估价报告评审。 本标准所称鉴证性房地产估价报告(以下简称估价报告),是指 房地产估价机构为委托人提供给第三方使用或者进行内部管理、接受 外部监管而出具的起着价值证明作用的房地产估价报告。第三条(评审方式) 估价报告评审采取定量评审和定性评审相 结合的方式进行。第四条(定量评审内容) 估价报告定量评审,分为一般项目评 审和特殊项目评审。一般项目是指估价报告基本组成要素和外在质量,分为 4 大项: (1)封面(或扉页)、致估价委托人函、目录、注册房地产估价师声 明、估价假设和限制条件;(2)估价结果报告;(3)估价技术报告; (4)附件及外在质量。具体分为 27 个评审项目(见附件)。特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特要素或 者应当进行分析的独特内容。房地产抵押估价报告的特殊项目包括: 估价对象变现能力分析、风险提示,以及对估价假设和限制条件、估 价原则、估价结果披露和附件的特殊要求。第五条(定量评审得分) 估价报告定量评审的满分为 100 分。 在赋予每个评审项目标准分的基础上,列举估价报告可能存在的质量 缺陷并分别赋予一定的扣分值。估价报告存在本标准列举的质量缺陷的,从相应评审项目标准分 中减去该质量缺陷对应的扣分值,但该评审项目减去的扣分值之和不 应超过其标准分。各个评审项目的评审得分为该评审项目的标准分减 去扣分值之和。不具有特殊项目的估价报告评审得分,为各个一般项目评审得 分之和。具有特殊项目的估价报告评审得分,为一般项目评审得分 与特殊项目评审得分累加后按照100 分制换算而成。第六条(测算过程评审) 一般项目评审中,估价测算过程的评 审得分按照下列方式确定:(一)只能采用一种估价方法估价的,该估价方法的评审得分为 估价测算过程的评审得分。(二)应当采用两种或者两种以上估价方法估价的,各种估价方 法评审得分的简单算术平均数为估价测算过程的评审得分。第七条(创新特色加分) 估价报告在严于国家标准和技术规范 以及本标准的基础上有创新或者特色内容的,可以在相应评审项目评 审得分的基础上给予适当加分,但加分后的评审得分不得超过该评审 项目的标准分。第八条(定性评审内容) 估价报告定性评审,采取审查估价报 告中是否有本标准规定的不合格内容的方式进行。估价报告不合格内容包括重要内容缺失、原则性错误和严重质量 缺陷。对有不合格内容的估价报告,仍然应当进行全面的定量评审。第九条(重要内容缺失) 估价报告中缺少下列必要组成部分之 一的,为重要内容缺失:(一)致估价委托人函;(二)注册房地产估价师声明;(三)估价假设和限制条件;(四)附件。估价结果报告中缺少下列内容之一的,为重要内容缺失:(一)估价委托人;(二)估价机构;(三)估价目的;(四)估价对象;(五)估价时点;(六)价值类型;(七)估价依据;(八)估价原则;(九)估价方法;(十)估价结果;(十一)估价人员; (十二)估价作业日期。 估价技术报告中缺少下列内容之一的,为重要内容缺失:(一)估价对象实物状况描述与分析;(二)估价对象权益状况描述与分析;(三)估价对象区位状况描述与分析;(四)市场背景描述与分析;(五)估价对象最高最佳利用分析;(六)估价方法适用性分析;(七)估价测算过程;(八)估价结果确定。 特定估价目的的估价报告中缺少应当具有的独特要素或者应当 进行分析的独特内容的,为重要内容缺失。第十条(原则性错误) 估价报告中存在下列情形之一的,为原 则性错误:(一)估价报告中没有两名以上(含两名)注册房地产估价师亲 笔签名的;(二)估价报告中没有加盖估价机构公章的;(三)估价报告出具日期不在估价机构资质有效期内的;(四)估价报告对应的估价业务超出估价机构资质等级许可范围 的;(五)随意编造估价假设的;(六)估价对象不符合估价目的相应的处分要求的;(七)估价对象范围或者状况界定存在严重错误的;(八)虚构、编造估价对象状况的;(九)估价时点与估价目的不适应或者与有关规定不同且未充分 说明理由的;(十)价值类型选择或者价值定义表述存在严重错误的;(十一)虚构、编造可比实例的;(十二)虚构、编造重要估价参数的。第十一条(严重质量缺陷) 估价报告中存在下列情形之一的, 为严重质量缺陷:(一)估价依据中未列明估价所依据的必要法律法规和标准,或 者在估价报告分析中没有体现其要求,或者运用存在严重错误的;(二)理论上适用的估价方法未采用且未充分说明理由的;(三)估价方法选用出现错误的;(四)估价结果报告、估价技术报告中估价方法选用不一致的;(五)估价技术路线确定出现严重错误的;(六)估价基本数据、参数选取出现严重错误或者明显偏离客观 实际的;(七)估价方法运用出现严重错误,包括测算过程、计算公式选用、计算结果出现严重错误的;(八)估价报告中的内容前后严重矛盾的;(九)致估价委托人函、估价结果报告、估价技术报告中的估价 结果不一致的;(十)对估价结果有重大影响的不确定因素,未在估价假设和限 制条件中说明或者披露,也未就该不确定因素对估价结果可能产生影 响进行说明的,或者虽然在估价假设和限制条件中说明或披露,但未 就该不确定因素对估价结果可能产生影响进行说明的。第十二条(评审结论) 估价报告评审结论由评审得分和评审意 见组成。估价报告评审得分不足60 分或者有本标准规定的不合格内容之 一的,为评审不合格。评审意见应当说明估价报告是否合格,并列出估价报告存在的主 要质量缺陷。第十三条(解释) 本标准由中国房地产估价师与房地产经纪人 学会负责解释。第十四条(施行时间) 本标准自2010年 1月1日起施行。附件:房地产估价报告定量评审标准附件:房地产估价报告定量评审标准目录表 1 房地产估价报告一般项目评审标准 2表 1-1 市场法评审标准 6表 1-2 收益法评审标准 7表 1-3-1 成本法(房地)评审标准 9表 1-3-2 成本法(建筑物)评审标准 11表 1-3-3 成本法(土地)评审标准 12表 1-4-1 假设开发法(现金流量折现法)评审标准 13表 1-4-2 假设开发法(传统方法)评审标准 14表 1-5 基准地价修正法评审标准 15表 2 房地产抵押估价特殊项目评审标准 16表 3 房地产估价报告评审工作表 17表 3-1 市场法评审工作表 19表 3-2 收益法评审工作表 20表 3-3-1 成本法(房地)评审工作表 21表 3-3-2 成本法(建筑物)评审工作表 22表 3-3-3 成本法(土地)评审工作表 23表 3-4-1 假设开发法(现金流量折现法)评审工作表 24表 3-4-2 假设开发法(传统方法)评审工作表 25表 3-5 基准地价修正法评审工作表 26表 3-6 房地产抵押估价特殊项目评审工作表 27表 1 房地产估价报告一般项目评审标准评审大项序号标准分一、封面、致函、目录、声明、假设和限制条件(10分)11蟲M简 併清11项、2 价0 胡名扣 彳姓项 需W心 俏产。nc 於血项扌 彳房6 丄 岳册号却 )报 W称价 糸 的名古 晰 )(Z 清 顼构驭 乔 沖机日。1 者价具宀皿确 或估出扣准 (、告至不 面称报奁述 封名价,表 目估分2价函 制人 致胡 *委后得 前宀元烹简 容,、 内致晰3、范、期 名、 日 姓落称函 者坐G致 名催曲嚨分 就W彳5r宀一 g扣 倭!駄如扣纭 用用!E廊后!I 址机用r怎 标名,入5.、 :属价O晰 括法权单扣清 包加“宀项不 容#7途价一、 内估用鼠少确 本 C缺 基孤檄果每不 函目规结。遮 傲价、价项痒 估围估103录 目后 前 完容。 内致11估件、附声1J z o O 钊戒 分分 弭沐 。.5.5 估t仗 介o O 讨 夕夕。口口 J分分扌扌 i 估0 5 , , 房、吩扣扣0.的的 册告与,扣致细 注报IM的的,一详 、果直题题的不不 题结标标致后養 标价分级级一前或 :估g 一 一不码示 括、口少少后页列 包件耐缺缺前者未 容条T告告称或称 内制”报报名码名 本限壯果术容页体 基和強结技内注具 录设名价价成标件 目假氐估估组未附 (1价 6 GG3Q(64、甩11明K扣 勘说 分, 杳 应 g的 地 , 口名 实的十签 及 助 的笔 名 帮 助亲 姓必帮、 师专站号 价 要 专册 估重讥要注 产有”重、 地 ;0.明名 房 助扣说姓 册帮,未师 注 业的而价 的 专明助估 勘讥要说帮严 杳重未业地 地0.有,专房 实扣否家要册 明,是专重注 列的明的有少九 )期朋 )陋 (1日 Q 帮 G 30.5*假合充4扣 的明 说求 要旅 依11 有 扣 、 , rm j 理 的 合圈 纹性 必 对 “ .一 按件 未条 设制 假。限 价分价1二估价结果报告(22分)6*估价委托人内容完整,表述准 确。1缺少估价委托人必要信息(单位名称或者个人姓名和住所) 的,扣1分。7*估价机构内容完整,表述准 确。1估价机构基本内容包括:估价机构全称、法定代表人或者 执行合伙人姓名、住所、估价资质等级、估价资质证书编 号5项。每缺少一项扣0.5分,直至扣完。8*估价目的表述具体、准确。2(1) 估价目的表述不具体、不准确的,扣1分。(2) 估价目的表述错误、模糊,未对应其经济行为的,扣2 分。9*估价对象基本状况描述全 面、准确,范围界 定清楚。4(1) 估价对象基本状况包括:名称、坐落、范围、规模、用 途、权属等。描述不全面、不准确的,扣0.52分。(2) 估价对象范围(土地、房屋、构筑物、树木等;包含动 产、债权债务、特许经营权等其他财产的,应说明)界定 不清楚的,扣0.52分。10*估价时点确定正确,确定理 由简要明确。1(1) 估价时点确定不正确的,扣1分。(2) 估价时点确定理由未简要说明的,扣0.5分。11*价值类型价值类型正确,价 值内涵或者定义 准确。2(1) 价值类型未明确或者不准确的,扣1.5分。(2) 价值内涵或者定义表述不准确的,扣0.51.5分。12*估价依据依据完整、合法有 效。2(1) 必要的法律法规依据未列明的,扣0.51 分;法律法规 名称表
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