第一部分 项目代建管理总体方案第一章 项目概况第一节 前 言十分感谢盐城市场亭湖区城市资产资实业有限公司给予我司参与“滨河人家”建设工程代建投标的机会，我司在认真阅读招标文件和踏勘施工现场的基础上编制的投标文件，深刻理解本项目代建的特点和要求，对本项目建设全过程为招标人提供的各项管理服务内容、管理措施进行了详细的叙述，对招标文件的各项实质性要求和条件均作出一一响应，请各位专家评委审阅。第二节 项目概况1、项目名称：滨河人家（中低价位商品房）建设工程。2、项目建设地点： 滨河人家（中低价商品房）位于通榆东的亭湖新区、纬九路南侧、机场路西侧，西邻工学院。3、项目概况及建设规模：该工程为框剪结构，规划占地61426，规划建设总建筑面积101356该项目拟分二期进行建设；本次实施的为一期工程，一期用地面积46895，总建筑面积75456，包括全部建筑的土建及安装、室外给排水、给暖、通讯、有线电视、天然气、高低压用电、小区双电源设施，围墙、道路硬化、绿化、大门等。 4、项目估算投资：总投资约为350000万元。5、招标内容：项目代建（承担建设单位的所有工作）和工程施工，包括项目前、中、后期手续办理及过程管理（其中招标人已完成前期规划和单体方案及公建配套的设计，并均已通过相关部门的批准）、设计未完工作、其它后续工作、三通一平、房屋建筑、安装及附属工程等施工，至项目经验收合格后交付使用，并按有关规定承担保修责任。6、建设期限：施工工期计划自2011年11月至2013年11月日历天（计划工期24个月）。第三节 项目管理模式概述本工程的实施采取“项目管理”的模式，由本次中标的项目代建方代表招标人负责项目建设全过程组织管理工作，在项目管理服务期限内招标人授权项目代建单位在代建合同约定的权利义务范围内行使项目建设的代建管理权。一、项目代建管理的模式1、由招标人通过公开招标形式，选择具备相应资质的房地产开发公司作为项目单位承担项目建设代建管理任务。项目管理代建单位在招标人的授权下，为项目提供建设全过程管理服务，使该项目严格按照批准的建设规模、标准、投资和工期建成，并在验收合格后，移交使用方使用。2、由招标人与项目代建方签订项目代建合同，明确双方权利和义务。3、项目代建单位负责代替招标人进行项目建设工作的组织实施，包括的内容有：编制项目管理计划书，项目建设期间的前期报建工作、项目招标的各项招标工作、工程建设阶段统筹管理、保修期的建设管理服务工作。主要工作包括代表招标人申报各项报建审查报批手续；在项目实施阶段，代表招标人进行招标管理（含编制工程量清单）、设计管理、采购管理、施工管理、工程监理和竣工验收等工作，并对工程项目进行质量、进度、费用、合同、信息、安全等方面的统筹管理和控制，直到办理竣工验收手续，资产确定权和保修期期满等工程项目建设全过程的所有管理服务工作。4、招标人应根据已批准的建设规模和总投资，以及相应的设计规范等条件，提出对项目建设方案、建设标准和使用功能的具体要求，协助项目代建单位办理工程前期报建等工作，协调落实有关外部建设条件，负责监督项目管理工程的质量，参与工程验收。5、招标人和项目代建方对已批准的建设规模、标准、内容和总投资不得随意变更。未经批准，招标人和项目代建位自行变更建设内容、提高建设标准、扩大建设规模、致使工期延长，投资增加，保留追究责任和责成经济赔偿的权利。6、建设项目的资金拨付与管理，项目建设所需工程进度款经项目代建单位、招标人核定后按规定拨付。建设资金应按比例、工程进度及时、足额拨付到位：若不能及时、足额拨付到位，影响工程进度，由有关单位承担相应责任。7、项目代建单位必须严格按照确定的建筑设计方案和批准的建设规模、标准，组织投资、设计、施工，严格控制项目概预算，依照本合同的要求，加强项目的组织和管理，严格按照国家招标投标法和宁夏有关招投标的规定，在招标人的监督下，负责组织勘察、施工、设备和材料供应单位等各项招投标工作。8、项目代建单位应按合同法规定行使和履行项目代建合同规定的全部权利义务，负责工程建设的各项管理工作，切实保障工程质量、工程进度和施工安全、严格控制工程造价，确保工程项目如期开工，按期交付使用并满足招标人的建设要求。9、项目代建应按照国家现行建筑管理条例和施工规范对本工程项目实施施工管理，并接受招标人、市建设行政主管部门及其他政府有权限部门的监督。第二章 项目管理组织结构与岗位责任第一节、组织结构：如果把一个建设项目的项目管理作为一个系统,则其目标决定了项目管理的组织,而项目管理的组织是项目管理的目标能否实现的决定性因素。根据本项目运作实际情况结合我司项目运作经验，经充分调研，项目管理组织由公司项目管理班子和现场项目管理部组成。公司项目管理班子由公司副总经理（项目总负责人）、前期部经理、财务部经理、预决算部经理、总师办人员及办公室人员组成；现场项目管理部由项目经理、专业管理工程师、造价工程师及资料员组成。第二节、岗位职责（一）项目总负责人岗位职责1、根据项目策划，组织编写并审定项目勘察与设计任务书，内容力求详尽，体现策划意图，贯彻成本控制概念；组织并参与设计方案评审，提出修改意见，完善设计方案；组织监控施工图设计全过程，确保技术上可行，经济上合理。2、根据项目策划，编制并审定项目开发全面工作计划，制订项目开发目标体系，根据各岗位责任，细分目标到部门到人；组织编写并审定各种工程、设备及材料的招标和合同文本，组织招标投标活动的进行，组织谈判，顺利签订合同。3、根据设计文件及项目开发全面工作计划，组织编写并审定施工总组织设计，对技术方案、总平面布置、总进度计划、施工用水电容量、施工机具布置等进行切实可行、行之有效的总体设计，并在施工过程中严格控制。4、根据设计文件及项目开发全面工作计划，组织编写并审定项目投资估算、投资计划、成本控制指标体系，组织编制并审定项目运作全过程成本监控方案，监督实施并评估其绩效。5、根据项目开发全面工作计划及当地建设管理规定，制定报建计划，提出报建要求，协调报建设计出图，控制报建进度与成本。6、监控现场管理，严格流程管理、技术管理、材料质量管理、施工质量管理、经济签证管理、资料管理、进度控制及成本控制，督促检查并评估其绩效。7、全面组织协调工作，协调各单位、各部门、各标段、各工种、各专业关系，保证工程施工的顺利进行；组织各级验收与交楼，保证项目开发的圆满完成。（二）现场项目经理岗位职责1、切实执行公司开发建设计划，尽全力确保实现预期目标。2、严格执行与各单位签订的合同条款。3、编制项目施工总组织设计，从施工用水、电、场地、进度、质量、投资、安全等方面进行全面系统考虑并加以实施。4、组织好开工前的各项准备工作，做好与政府、主管部门关系协调工作。5、组织设计施工及有关单位进行施工图纸会审和技术交底。6、参与审核施工方的施工组织设计，并加以督促落实。7、检查工程质量，严把隐蔽验收关，严把设计变更和经济签证关，督促工地施工安全文明管理。8、督促施工进度，为施工进度顺利进行创造条件，收集各类统计报表。9、组织参与有关工程的工作会议。10、控制工程拨款，根据进度、质量等实际情况执行合同条款。11、复核材料、成品、半成品、设备质量证件出厂证明，监督送检，确保材料设备的进场合格。12、办理、参加各单项工程的竣工验收及分部评定工作。13、协调处理好周边关系、政府关系、各分包单位、各专业、各工种间的关系；14、衔接并配合物业交接工作，做好相关售后维修与服务工作。（三）技术负责人岗位职责1、在总经理的领导下，分管项目的有关技术管理工作。2、参与投资项目策划，抓好总图规划，方案布置，户型设计，组织初步设计及评审，配合报建、审批工作。3、按审批要求组织施工图设计和审查工作。深入设计现场，监控设计质量，使设计优化合理、安全、经济、最大限度地减少投资，降低工程成本。4、组织编写施工组织设计，审查各施工单位的施工组织设计及施工方案，并督促在施工过程中严格按其执行；认真阅读图纸、组织设计技术交底，图纸会审工作，审查图纸会审纪要。5、参与对投标单位及投标人员的资质考察和确认，参与对工程设备和材料的考察和认证。6、深入施工现场对关键部位和工序进行定时和不定时的检查与抽查，确保结构安全和使用功能；组织工程质量检查，地基基础、主体和工程竣工验收、资料整理归档工作；组织衔接和及时处理施工过程中的质量技术问题；配合抓好工程进度，安全和成本控制，以及各施工单位的工作协调工作。（四）前期部经理岗位职责1、贯彻执行国家、XX市有关规划设计的规章制度，组织制定公司有关前期工作规章制度，经批准后，贯彻执行。2、监督控制领取建设工程规划许可证前全部与政府相关部门包括土管局、发改委、建委、人防、规划局等的各种手续工作及时间安排。3、监督与土地方协调工作及拆迁手续的办理。4、制定工程前期工作计划并组织实施。5、审核工程前期各项费用支出，并对前期工作质量负责。6、组织工程前期人员完成所规定的工作，协调与其他部门之间的工作。（五）财务部经理岗位职责1、领导公司财务工作，根据公司发展战略和业务进展情况，制定财务发展规划和发展策略。2、根据公司的总体发展战略目标，指导财务部各分管人员制定公司各方面财务管理制度，从而明确财务部整体长期发展目标。3、指导财务部确定年度工作重点和年度工作目标，使部门近期工作重点突出，符合公司发展要求。4、在部门具体工作实施中把握方向，指导重大、核心及疑难问题，保证财务工作顺利开展。5、在分管的业务范围内，就重大问题与相关政府部门、金融税务部门联络与交涉。6、支持、宣传、强化和捍卫公司的价值观和经营理念，对公司的总体发展提供有价值的建设性意见，推动公司的全面健康发展7、参与公司重大决策，就财务等方面的问题提供支持和意见，保证公司发展、运营的合法性和利润。（六）预决算部经理岗位职责1、贯彻国家、地区有关定额、预算、价格、合同等方面的规定，制定公司相应规章制度，经批准后，组织实施并监督执行，以控制投资。2、审核公司范围内工程招标标的，并对公司范围内所有工程合同备案。3、组织召开公司预算专业工作会议，负责各级预算人员的培训工作。4、协调与市招标办、审查处、合同处、市造价管理处等主管部门的工作关系。5、编制计划和统计报表，包括工程招投标、中标主要情况，工程结算价、结算日期及工程预算各项取费调价，各类工程单方造价等。6、对本项目成本工作的管理组织工作。7、负责监督项目成本预算、计算用工量。（七）土建、水、电专业管理工程师岗位职责1、服从项目经理的安排，尽职尽责、认真、勤奋、细致地做好本职工作；同时支持并配合其他相关专业人员的工作。2、熟悉图纸，参与图纸会审，尽快发现设计图中存在的问题，积极向设计人员咨询并提出建设性意见。3、对工程进度、质量、投资、安全负具体监管责任，对各项目的质量、进度、投资、安全要有预见性并提出书面意见。根据现场进度，组织好各专业单位进场，协调解决现场的各项具体问题。4、熟悉有关建筑规范、标准和强制性条文，准确掌握施工合同的规定和要求，自始至终严格要求各协作单位按合同、按图纸及国家、地方有关规范组织施工，对不按上述要求施工者，应果断采取措施，包括口头警告，并监督其实施返工和实施停工整顿，确保工程施工质量，严禁降低标准，姑息迁就。5、对现场施工负全部责任，及时向上级领导反馈现场施工情况；参与有关工程质量、技术、安全等专题会议；组织并参与隐蔽工程、分部工程、分项工程验收，并签署意见。如遇现场紧急情况应立即采取必要的防患措施，同时第一时间上报上级领导。6、对工程进度款的拨付从工程进度、质量、安全上签署意见，对于因设