房地产开发企业的本钱核算浅析 摘要：房地产开发企业就是从事房地产消费和经营的企业，其主要业务有土地的开发与经营，房地产的开发与经营、城市根底设施和公共配套设施的开发、代理工程的开发。房地产投资工程具有资金投入大、投资风险高，本钱核算环节多、建立周期长等特点。这就更需要房地产企业在本钱计算方面要精打细算，力求以最少的本钱消耗获取经济利益最大化，因此房地产开发企业的本钱核算就显得尤其重要。以下就是我对房地产开发企业本钱核算的一些讨论。 关键词：房地产 本钱 浅析 企业 一、房地产本钱核算的组成 (1)土地、土建及设备费用 这是房地产开发本钱的主体内容，大致占本钱的80%。其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换本钱、批租费用、动迁费用等，房地产商在决定是否开发一个工程前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出将来所开发的每平方米商品房所占的土地本钱(俗称楼地面价)，以此来进展工程的可行性评估。 (2)配套及其他收费支出 主要指水、电、气、大市政和公建配套费、学校、医院、商店等生活效劳性设施，这类收费工程种类繁多，标准不一，许多工程由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费工程是房地产开发本钱中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占工程总投资的10-15%。 (3)管理费用和筹资本钱 房地产开发与其他行业相比，有建立周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数量较大的利息支出。如何把这局部费用核算好，对正确计算开发本钱将起到非常重要的作用。 二、核算房地产开发本钱应注意的几个问题 (1)搜集相关资料 在开发本钱对象确定后，负责工程的财务人员按开发进度的进展情况，搜集整理如下相关资料：工程的可行性研究报告、工程预算报告、土地转让(出让)合同、土地使用证、建立用地规划答应证、建立工程规划答应证、建立过程施工答应证、工程施工合同、配套设施合同、融资借款合同、预、销售合同。对这些资料所涉及的金额、时间、进度等都必须做到心中有数、动态跟踪，及时做好原始记录和相关台帐。 (2)资金的合理安排 房地产是资金密集型企业，资金的使用贯穿于整个房地产公司的经营活动，每个阶段对资金的需求也有所不同。在开发本钱阶段，必须落实开发资金的来源。不管何种筹资方式，都要树立最正确资金使用价值观念。既要有充足的资金确保工程的顺利，又要合理降低资金的使用本钱，从而降低整个工程的开发本钱。 (3)税收本钱和会计本钱的差异 在工程开发中税务部门在核查所列置的本钱范围，与会计本钱范围有一定的差异。如税收本钱中规定，工程提取的维修基金不属于本钱范围，广告费和业务宣传费在本钱中列置有严格的限制。因此，这些差异在计算工程土地增值税及企业所得税时都会涉及，所以，应加以关注。 三、加强房地产开发企业本钱核算策略 (1)加强房地产企业本钱核算的规章制度建立和组织落实 房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章，加强和完善房屋本钱核算的规章和制度建立，使本钱核算工作有法可依、有章可循，从而保证本钱会计资料的真实、可靠，促进企业本钱核算程度和会计信息质量的进步。同时，房地产开发企业应该考虑自身规模大小和开发工程的规模特点等因素，在保证本钱会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，装备必须的本钱核算人员。 (2)确定本钱核算对象 对于建立一个现代多功能小区，其本钱核算对象就显得复杂。这就需要本钱核算人员深化实际，研究分析总体工程的特点、管理要求、经济用处、标准、建立交付期以及预决算的主体分项确定。本钱核算对象的设置必须坚持便于核算，利于管理的原那么。一般来说，房地产开发企业在确定本钱核算对象时，应结合开发工程的特点、用处、构造、装修、层高、施工队伍等因素，分别做如下处理：一般的开发工程，应以每一独立编制的设计概(预)算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个本钱核算对象。同一开发地点、构造类型一样的群体开发工程，假如开开工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个本钱核算对象。 (3)设立合理的本钱核算工程 正确划分本钱工程，可以客观地反映产品的本钱构造，便于分析、研究降低本钱的途径。按现行房地产开发企业会计制度规定：开发本钱属一级科目，在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要，确定本钱工程，进展明细核算。本钱工程不宜开列太多，对于发生次数较少的本钱费用，特别是单笔发生的费用，应尽量合并。对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。土建费用如属于合同发包的，还应该按合同进展明细核算，以便随时理解工作量进度和付款情况，为工程的开工决算提供资料。 (4)准确的进展本钱的归集、分配与转结 对于单一房地产工程由于本钱对象简单，归集本钱费用就容易得多，通过分配间接计入本钱对象的内容就相对较少。然而一项大型综合性小区开发就显得非常复杂，本钱核算对象比拟细化，很多本钱费用不可能直接归集到各个本钱对象，就需要采用一定方法和程序进展分配，再间接地归集到各个本钱核算对象。直接归集的本钱费用主要是建筑安装工程费用，其他本钱费用那么需要按期进展分配，而对于间接分配的费用需要在日常归集时按各自本钱工程的细目分别归集核算，然后按各个本钱对象和对应本钱工程进展分配。 (5)重视工程开工本钱结转核算 已完房地产开发工程应根据其用处，采用不同的方法进展本钱结转。房地产开发工程开工验收获得交付使用证后三个月内，应当获得经过审价后的工程决算书，这样本钱核算人员即可按照各本钱核算对象所归集的费用核对各项合同和工程决算书确定的价款支付情况，按权责发生制要求计提相应的本钱费用，从而结转完工实际总本钱，并计算各独立核算对象的单位本钱进展完工开发产品的明细核算。假设属于出租经营的工程，那么转入出租开发产品的明细核算。商品房的预售业务在前，开工交付在后，工程决算假设不及时完成，本钱核算那么不可能真实和及时，进而影响企业盈利程度的正确性，商品销售本钱核算应按配比原那么，以各个独立销售单位进展明细核算，以每平方米建筑面积本钱为销售本钱转帐根据结转销售本钱。