哈尔滨分公司普法宣扬彩信（第 期1）【期刊导读】前言法理学问讲堂重点内容案例分析日常生活法律常识法律小幽默法律格言【前言】受宏观调控政策影响，楼市的亢奋状态正逐步减弱，居民的购房需求被抑制，购房意愿和购房支出也逐年下降。与此同时，租房市场却不断升温，随之而来房屋租赁纠纷也日趋增多。因此签订房屋租赁合同，应当仔细对待，假如约定不清，出租人与承租人都有可能遭遇经济损失。但若了解一些房屋租赁相关的法律学问，便会给日常生活中供应些便利。【法理学问讲堂】房屋租赁是由房屋的全部者或经营者将其全部或经营的房屋交给房屋的消费者运用，房屋消费者通过定期交付肯定数额的租金，取得房屋的占有和运用权利的行为。房屋租赁是房屋运用价值零星出售的一种商品流通方式。 房屋租赁是指出租人（一般为房屋全部权人）将房屋出租给承租人居住或供应应他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁合同中应包括如下方面的主要条款：出租房屋的范围、面积；房屋租赁的期限、用途；租金的数额及交付时间；房屋修缮的责任、转租以及违约责任等等。在此基础上，双方当事人应持房屋租赁合同到房屋所在地的房地产管理部门办理备案登记，领取房屋租赁证。 此外，承租人在经出租人同意后，还可以在其承租的期限内，将承租的房屋出租给新的承租人。【重点内容】最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件详细应用法律若干问题的说明其次条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未依据建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的状况下，承租人均主见履行合同的，人民法院依据下列依次确定履行合同的承租人： （一）已经合法占有租赁房屋的； （二）已经办理登记备案手续的； （三）合同成立在先的。 不能取得租赁房屋的承租人恳求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。 第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法运用，承租人恳求解除合同的，人民法院应予支持： （一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的； （二）租赁房屋权属有争议的； （三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋运用条件强制性规定状况的。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人全部；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当复原原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人全部；不同意利用的，由双方各自依据导致合同无效的过错分担现值损失。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院依据下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人恳求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人恳求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方依据各自的过错担当相应的责任； （四）因不行归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方依据公允原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由恳求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参与诉讼。 其次十条 租赁房屋在租赁期间发生全部权变动，承租人恳求房屋受让人接着履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生全部权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。其次十四条 具有下列情形之一，承租人主见优先购买房屋的，人民法院不予支持： （一）房屋共有人行使优先购买权的； （二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的； （三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的； （四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。 【案例分析】案例一甲将自己的一套房屋出租给乙住，乙经甲同意将房屋租给丙住。丙是个飞镖爱好者，因练飞镖将房屋的墙面损坏。对墙面被毁，甲将如何维护自己的权益？分析：由于丙不属于甲、乙之间租赁合同的当事人，基于合同的相对性，甲如想主见违约责任只能向承租人乙主见，乙担当责任后可以向次承租人丙主见违约责任也即进行追偿。当然，甲也可以干脆追究丙对墙面的侵权责任。此时乙丙其实对甲构成不真正连带责任。律师提示：经过出租人同意的有权转租中产生了两个租赁合同关系，出租人、承租人和次承租人之间的关系是：出租人和承租人；承租人与次承租人之间分别构成独立的租赁合同关系，出租人与次承租人之间无合同关系；若无特殊约定，承租人可以从中赚取租金差价；如次承租人损害租赁物的，依据合同相对性原则出租人不行以干脆向次承租人主见违约责任，应向承租人就次承租人的行为对出租人担当违约责任后，承租人可向次承租人主见违约责任进行追偿。当然出租人也可基于全部人地位向次承租人主见侵权损害赔偿。案例二房屋租期还未到期，房东现在已确定卖房子了，好像和买方已签订了合同，现在就准备只赔付承租人2，000元（合同上写着若房东违约，赔付押金的两倍）就想把承租人赶出去，承租人能不能利用买卖不破租赁原则租到承租人的合同到期？承租人该怎么去做呢？分析：承租人的救济方式有：一是解除房屋租赁合同，依法要求对方担当违约责任，并赔偿相应的经济损失。二是拒绝搬出，要求对方接着履行合同。在此期间假如对方强行要求承租人搬出，承租人可以依法向人民法院提起诉讼，寻求救济。 律师提示：“买卖不破租赁”是一个重要的法律原则，买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的全部人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。因此出租人要卖房并不影响其与承租人签订的租赁合同的效力，承租人仍旧可以按原租赁合同约定的期限和条件接着承租该房屋，出租人无权要求承租人搬出房屋。【生活小常识】承租人优先购买权的爱护出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人恳求出租人担当赔偿责任的，人民法院应予支持。但恳求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。【法律小幽默】一位律师在案子终结时做总结发言，他说真正的罪犯可能在任何时候走进来。全部的人都扭头看看法庭的后门。于是，律师说：“看来你们对我的当事人是否有罪心存疑虑。”结果，该律师胜诉。但这个伎俩并不总是奏效，另一个律师如法炮制，却败诉，百思不得其解。事后，一个陪审团成员说明说：“因为当时只有你的当事人一人没有回过头去。”【法律格言】法发展的重心不在立法，不在法学，也不在司法判决，而在社会本身。 埃利希7