某五星级酒店建设项目可行性研究报告一、投资商概况：投资商四川某某实业有限公司成立于2000年10月,公司法定地址：南充市嘉陵区建设路四号；公司类型：有限责任公司；经营范围：房地产开发、水电安装、室内外装饰、园林绿化等。公司注册资金3000万元，其中，刘自新出资2979.8万元，占股99.32%，黄华出资10.1万元，占股0.34%，胥国勇出资10.1万元，占股0.34%,。 某某实业公司是南充市一家具有房地产开发二级资质的企业，现有正式职工80人，其中各种专业技术人员70人，平均年龄33岁，均为大专以上学历。 公司法定代表人董事长刘某，男，35岁，一九八四年毕业于南充市农业学校，同年分配到南充市农村工作委员会秘书科，工作期间，曾参加四川师范学院工商管理硕士学习及西部经理学院MBA培训,并取得相应学历.一九九二年四月停薪留职，受聘于南充维新房地产公司，任总经理，主持公司经营及管理工作。二000年成立四川某某实业有限公司，任董事长。 公司管理层具有从事房地产开发经营的能力，能够从全局观念出发，紧紧围绕市场这个中心，引入先进的管理理念和企业管理机制，同时培养员工对公司的忠诚感和归属感、荣誉感、成就感，将企业的发展和员工的进步紧密联系在一起。公司目前设立有四大核心组成机构：（1）、工程管理部；（2）、营销企划部（3）、人事管理部（4）、财务融资部。在管理上推行了层级负责制、目标量化制、员工学习和培训计划，公司制定了比较完善的各部门规章制度，建立起的电脑处理系统，对人事、项目工程情况、财务状况、销售情况均有严格的控制和考核体系。四川某某实业有限公司成立后，在南充先后开发了“模范步行街”、“阳光威尼斯”“阳光家园”三个项目，总开发面积11万平方米，其中住宅销售率实现100%，商铺销售率达70%。公司的第四个开发项目“地中海蓝”已经进入二期开发阶段，总用地面积142亩，其中一期占地34亩，二期占地88亩、三期占地20亩，总建筑面积13.7万平方米，其中一期建筑面积3.37万平方米，二期建筑面积8.6万平方米，三期建筑面积1.7万平方米。公司聘请澳大利亚（墨尔本）柏涛设计集团设计，由深圳闪隽广告公司作广告及营销推广。公司项目储备情况，公司以竟拍方式取得南充市滨江大道南门坝一号地块（净用地69亩）公司将择机进行开发，以保持公司房产开发的延续性。二、 项目概况：（一）、地域概况：四川某某实业有限公司开发的“罗曼威森酒店”项目所在地南充市，历来为川东北地区中心城市，是四川著名的历史文化名城，嘉陵江畔的一颗璀璨明珠，南充位于四川盆地东北部，嘉陵江中游，东邻达川市，南连广安市，西与遂宁市、绵阳市接壤，北与广元市、巴中市毗邻。幅员面积12,494平方公里。辖顺庆、高坪、嘉陵三区（县级）和西充、南部、蓬安、营山、仪陇五县，代管省辖阆中市。2003年，全市辖有180个镇、302个乡。市区建成面积42.38平方公里，市人民政府驻顺庆区。 截止2003年未，南充市人口总数718万人，仅次于成都市，居全省各市、州第二位；国内生产总值250亿元，位于四川省第六位；城乡居民储蓄余额258亿元，社会消费品零售总额达120亿元，居民消费189亿元，都仅次于绵阳位居四川省第三位。南充市为川北地区政治、经济、文化、科技、信息中心，四川八大中心城市之一，享有“川北心脏”之称，随着中央开发西部的战略实施以来，南充市发展势头强劲。国民生产总值、国内生产总值、社会商品零售总额、居民消费等指标增长均超过13%。南充市处于成都、重庆“金三角”的经济节点上，是“成渝南”两小时经济圈的重镇之一。南充市同时又是一座典型的消费城市、地域经济发展虽然先天不足，但后发优势明显，市场繁荣，居民购买力强，外出务工人员每年带回现金几十亿元，形成极大的消费潜力。为实现南充市跨越式发展，省政府批准了南充市第六次城市规划修编，确定了“以江为轴，北拓南延、跨江东进、拥江发展”和“一年一变样、三年大变样，五年建成大城市框架”的城市发展新规划和战略目标，努力将南充打造成川东北的交通枢纽和商贸中心，力争到2020年把南充建成百万人口的大城市。随着高坪机场、达成铁路、南充铁路、成南、成广、成渝高速公路的开工建设和建成通车，促进了“南、渝、成”两小时经济圈的形成，三地互为市场的格局必将得到平衡发展，使本项目成为南充及周边地区商务办公、住宿中心。（二）、项目整体概况：罗曼威森酒店位于南充市西山运动场，北临繁华的北湖路、东西侧均为大型品牌餐饮店，西侧为恺撒皇宫美食娱乐城，东侧为巴国布衣中餐厅，南临风景秀丽的西山运动中心，居南充中央CBO商务办公休闲区，公用设施完善，交通便利，有极佳的人流环境。罗曼威森酒店总用地面积4317平方米，其中净用地3304平方米，建筑密度小于35%，绿地率25%，建筑层数共15层，其中地下二层，地面13层，总建筑面积19000平方米，罗曼威森酒店为五星级客房标准的商务酒店，它集住宿、会议、餐饮、娱乐、美容美发、休闲、商务中心、购物中心、行政办公、SPA、设备用房、车库员工食堂为一体。1、 功能布局：地下负二层：地下停车场与设备层地下负一层（直接采光）：桑拿中心、SPA、美容美发、员工食堂和更衣室、盥洗间及设备房。1层：大堂、西餐厅、咖啡厅、酒吧、商场。2 层：中餐饮、会议室、商务中心、办公区。312 层：五星级客房。13层及楼顶（13层一半作为客房）：休闲会所、棋牌室、啤酒花园。2、空间组成：按照四星级酒店标准进行配置，包括下列主要空间：门厅大堂: 总台接待、大堂咖啡吧、行李房、贵重品寄放处、购物中心等；酒店大厅效果及空间尺度以深圳威尼斯酒店大堂为样板。会议中心: 大小会议室、多功能厅、 音响控制室等客房部分: 标准客房约280间，包括单人间，双人间, 联通间等类型。进深不低于8.7米宽度不低于3.9米，卫生间干湿分区辅助用房主要包括酒店管理用房，员工食堂，盥洗间，设备用房、安全监控室和总机房等用房。罗曼威森酒店计划总投资4923.72万元，目前已落实投资1500万元，本项目计划于2005年10月修建，于2007年2月完成投入经营。三、 项目交通状况及周边配套情况：（一）、交通状况：公交车路线：4路:张家祠堂文峰猪山向阳中学射洪庙枫桠山火花耀目路建业路嘉兴路嘉陵区蚂蝗堰热电厂陈寿中学玉坪公园小西门五星花园农科巷稻香路口稻香路玉带花园农科巷口驻春花园夏：6：0018：00 冬：6：3018：307路:火车客站莲池路宁安巷口育英路人民花园什字上街什字下街口什字下街杨家巷大桥果山街奎星街妇孺医院府街口小西街西门市场西门坝街柳林路丰登路口镇泰路口镇泰路稻香路口月亮湾小区灵秀花园西河中路五环花园农科巷稻香路口稻香路玉带花园农科巷口驻春花园和平西路麦秀路铁昌路火车客站夏：6：00.21：00 冬：6：3020：309路:火车客站麦秀路和平西路驻春花园宁安巷五环花园农科巷丰登路口柳林路西门坝街西门市场红花街金泉路大西门小西门五星花园模范下街白塔公园农用车厂马关丫卫生站开发区冷冻厂外贸加工厂高坪国粮库盐厂瑞禾油漆厂任家桠口代销店小龙镇农校火车东站夏：6：0019：30 冬：6：3019：0019路:火车客站铁昌路麦秀路和平西路驻春花园宁安巷五环花园农科巷丰登路柳林路西门坝街西门市场大西门小西街青年路丁香新村大东街滨江南路口滨江南路白塔公园南新路口鹤鸣花园和平桥华安肉联厂八四三二孙家堰松林公园白山夏：6：0019：30 冬 7：0018：0020路:多扶共兴云溪外国语学校马市铺石油后街口铁欣路火车客站铁昌路麦秀路和平西路驻春花园宁安巷口五环花园农科巷丰登路柳林路西门市场小西门表方街西山万卷楼夏：6：0018：00 冬：7：0018：00（二）、周边情况：旅游景点：名称距离人流（人/6分钟）消费水平（元）北湖公园6分钟143470万元/年西山运动场在项目处78百货超市：名称距离（分钟）地址红旗连锁超市8广电大厦鸿运来连锁超市2北湖路万客隆超市1农科巷口万福来超市5南充大酒店爱心超市2五环大酒店万福来超市5明宇对面杰龙超市10北湖路实汇超市15莲池路口得益时代广场19文化路诺玛特广场23五星花园政府办事机构：名称距离（分钟）地址市人大8西河中路大市公安局10北湖路市委11北湖路区政府28果城路市政府21涪江路北湖派出所18北湖公园内西河派出所26互友大酒店金融机构、非金融机构：名称距离（分钟）位置商业银行9西河中路平安保险9西河中路中国建设银行9丝绸路网通西河营业厅9广电大厦一楼中国人寿保险公司6西河北路中国人民保险公司4北湖路金融超市5明宇一楼天成农村信用社3北湖路中国建设银行2北湖路社会保险大厦30秒北湖路太平洋寿险30秒北湖路中国农行1北湖路与稻香路口中国工商银行4稻香路泰康人寿4丝绸路中国建设银行7丝绸路中国联通6丝绸路中国移动7丝绸路工商银行7丝绸路文轩书城9涪江路与西河中路交界处华西证券10涪江路医院：名称距离（分钟）位置等级胃肠专科医院5北湖路口无级无等计生所附属医院7西河北路无级无等川北医学院附属医院19文化路三级甲等学校：名称距离（分钟）位置在职教师人数学生人数南充十中6稻香路3202300南充九中5丰登路1252020川北医学院12涪江路1000（不加附院）13000（不加附院）西华师范大学15育英路1420（含附院）5800（不加附院）农贸市场：名称位置距离（分钟）租金（元/年）数量商家数家总人流量（人/天）门面摊位门面摊位泰升农贸市场医学街153181800元/1.81.2年（蔬菜）2600元/1.81.2年（肉类）2300元/32年（水产类）1300元/21.5年（水果类）3018425050007000公安巷农贸市场公安巷8500720元/11.5年（蔬菜、水果类）2200元/1.81.2年（肉类）1000元/1.51.2年（水产类）3036009002200025000西河农贸市场西河北路51401501500元/20.7年（蔬菜）2500元/21.2年（肉类）1000元/1.51.2年（水果类）5618018020003000（附、西山运动场、北湖公园的简介）西山运动场简介西山运动场是为了迎接四川省八届运动会在南充举行而专门修建的。全场占