奥 奥林匹克花园价格策略的制定目录：宏观政策分析定价思路定价原则项目对比分析项目价格策略建议项目初步价格表的完成宏观政策分析一、全国房地产市场2009年1-6月份运行状况2009年二季度，楼市回暖拉动经济企稳回升，上市房企投资和拿地意愿明显升温，万科、保利、万通等大地产商屡现大手笔运作，纷纷增加土地储备和新开工面积。业内专家指出，具有多元化股权背景的上市房企在今年二季度纷纷介入土地市场，主要是看好中国经济复苏，并认为楼市回暖将得以延续。 住房城乡建设部有关负责人表示，上半年房地产市场稳步回升主要表现在三个方面，首先是住房交易活跃，部分城市成交量成倍增长。上半年全国新建商品住房销售3.15亿平方米，同比增长33.4，增幅比今年一季度提高24.7个百分点。 表现之二，房地产开发投资增幅逐步回升。上半年，全国房地产开发投资14505亿元，同比增长9.9；增幅比一季度提高5.8个百分点。 表现之三，住房价格同比降幅减缓，月环比持续上涨。2009年6月，70个大中城市新建商品住房价格月环比上涨0.8，涨幅比上月提高0.1个百分点。 这已是连续4个月环比上涨，且呈加速趋势。需要注意的是，进入二季度以来，东部一些大城市的新建商品住房和二手住房的成交价格上涨较快。” 业内专家指出，宽松的货币政策将持续，在基建投资和房地产投资的双轮驱动下，三四季度经济增速将继续复苏，实现U型的转化。二、阜新市房地产市场状况：与全国其它省市相比，阜新市房地产市场具有众多有利因素。阜新房地产市场并不像深圳、上海等一线城市那样存在较大的泡沫，且本市开发量稳步增长，商品房的价格稳中有升，投资空间很大。同时，阜新市正处在城市扩张发展期，土地供应相对比较充足，房屋的刚性需求相对比较稳定，也是我市房地产市场健康发展的体现。 与全国人均住房面积为28平方米，辽宁省人均住房面积为23平方米相比，阜新市人均住房面积仅为18.25平方米，还存在一定差距。此外，阜新市经济转型已取得初步成效，经济进入快速发展时期，居民可支配收入持续稳定增长，住房购买力明显提高，市场空间巨大，城市化进程加快，未来几年平均每年城市人口将增长1万人，住房需求将稳步增长，因此，阜新市房地产还有一定的发展空间。 阜新市2008年商品房实际销售72.5万平方米，比去年上涨11.5%，商品房销售额13.8亿元。同时，本市商品房价格一直没有大幅上涨现象，处于平稳并小幅攀升的态势。2008年城区商品住宅平均价格为2146元/平方米，最高价格为3800元/平方米，商业网点平均价格为4000元/平方米，最高价格为18000元/平方米，本市的商品房住房价格在全省仍处于较低水平，仍然有非常大的上涨空间。定价思路 房地产项目定价策略基本上有三种：成本计算法、逆推计算法、市场计算法。 成本计算法的运用比较原始，一般较实用于项目开发空白地区、无可行性比较参照，或实用于项目技术资料、利润的掌控、目标客户范围和体量较少。 逆推计算法的运用较为适用房地产项目招投标，用以减少项目的不可预见性风险，从另一个成面计算利润的最小价值。 市场计算法适用较为普遍，一般适用于项目开发较为成熟的区域，结合市场的动态及宏观因素来衡量价值体现，在某些成面脱离市场但又必须结合市场。基于我项目的实际情况和以上分析，因此我们建议采用市场计算法 第一步：确定奥林匹克花园项目总均价 第二步：分块确定高层、小高层各分总均价 第三步：确定每栋楼均价 第四步：确定每户价格全部定价采用价格系数法则计算定价原则 奥林匹克花园项目为高层毛坯房，考虑到项目成本、市民对高层住宅接受度的抗性、快速回笼资金、全面营销战略的提升以及内部认购阶段意向客户对于“试水”价格的反应，因此确定：在考虑整体利润的前提下，采用“低开高走”价格策略“小幅频涨、步步为营”的销售策略，随着项目的推进逐渐提升价格拉高空间。 项目案例调查选取十大因素： 中心距离（A）交通状况（B）市政配套（C）物业管理（D）优势户型（E）区内配套（F）规划特色（G）景观绿化（H）楼体格调（I）通盘体量（J）项目对比分析选取目前阜新市三个现房高层项目：楼盘名称银通国际花园鑫维金座新华丽都奥林匹克花园中心距离（A）7.5977交通状况（B）7.587.57.5市政配套（C）7.587.58物业管理（D）7777（建议招标）优势户型（E）6.576.57区内配套（F）6.55.56.56.5规划特色（G）76.577.5景观绿化（H）7677楼体格调（I）8888通盘体量（J）7677权重总计71.5717172.5目前均价358036303600X权重比率0.02000.01960.01970.0197经比率核算X=3680.2均价校正:考虑到目前房地产市场宏观调控的影响、竞争性项目已经存在的价格过高所带来的阻力弊端，结合目前我项目存在的各种阻力及整盘推进策略并顺行“低开高走”价格策略因此:奥林匹克花园项目整体初步均价建议:3630元/平米 各 楼 座建议均价 目前住宅楼总建筑面积1026803630一期项目住宅楼销售总额(不含商铺、地下车库)约为：372728400元左右；概算约为3.727亿RMB;一号楼住宅面积为：30120平米一号楼建议销售均价：3600元/平米左右一号楼总销售额为：1.08432000亿 RMB三号楼高层住宅面积：22562平米三号楼高层销售均价建议：3650元/平米左右三号楼住宅面积销售总额： 8235.1300万 RMB四号楼住宅面积为：7224平米四号楼销售均价建议：3750元/平米四号楼住宅销售总额：2709.0万 RMB六号楼住宅面积为：42774平米六号楼建议销售均价为：3600元/平六号楼住宅销售总额为：1.539864亿RMB建议均价说明：1、总体各分均价适合项目价格“低开高走”，价格 “小幅频涨、步步为营”的策略；2、六号楼三单元有存在纯西向户型，从从认购阶段市场接受情况以及参考阜新本地消费习惯，此类户型建议开盘均价低于3550元/平米，以较低价入市，随着工程进度逐步小幅上涨；3、四号楼为临河单位，景观资源丰富，居住私密性好，且体量较小，建议开盘均价3750元/平米左右；三号楼位置相对较好，且户型均一，目标客户群相对高端，建议开盘均价在3650元/平米左右；4、一号楼临近新华路，环境相对嘈杂，考虑到传统消费习惯以及认购阶段客户认可度，建议开盘均价较其他楼座要低，控制在3600元/平米左右，因一号楼工程进度较快，工程形象突出，开盘后可分阶段小幅涨价；6、一号楼及六号楼中170180平米户型，由于面积较大总价较高，决定了此户型的目标消费群体为高端客群，但考虑到此两栋楼座的朝向以及居住质感，其开盘均价要低于3630元/平米，建议在3600元/平米左右；项目价格策略建议户型差价系数、均价共计4栋楼一号楼六号楼三号楼四号楼均价3605均价3619.0均价3659.61均价3745户型系数均价户型系数均价户型系数均价户型系数均价1211.0136551391.023687.8中间1.03657.8中间1.003760890.9835151061.023687.8两侧1.03647.8两侧0.99637301161.0136351591.013707.8 1761.0036151830.993587.81750.993587.81041.0337151110.983535941.0337151120.9835351100.983535总均价：3641.2元/平米项目初步价格表的完成价格表详见文件：奥林匹克花园价格表说明:此次价格表的制作遵循合理的计算方式、一房一价的策略,并结合市场目前的状态,依托我项目的户型特点制定而成:1、3栋高层层差控制在30元/平米左右，原因：为了突出高层的优势及居住高层的层次感，故考虑层差不宜太小，但同时考虑到阜新市民对高层住宅的认识及市场接受度问题，因此层差又不宜拉大。平面价差考虑诸因素制定，基本合理。2、1栋小高层层差控制在50元/平米左右，原因：4号楼临近细河，整体体量较小景观资源优势明显，居住私密性好；此价格策略制定基本结束，在结合科学的计算方式和市场反映状态其中不乏个人见解，现提报本公司总部及开发商讨论、审核；