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. . . .赎楼业务详解一、赎楼简述赎楼,是指在二手房交易过程中,由第三方出资替卖方(房产出让方)归还银行贷款,解除房产抵押, 赎回房产权利证明的垫资或信用服务业务。赎楼业务的方式很多,常见的包括现金赎楼、转按揭贷款 担保、同名转按揭贷款担保、凭证押回执放款担保等四种。除现金赎楼外,其他三种赎楼业务都要以 取得银行担保授信为前提。目前市场上的以现金赎楼居多,现金赎楼是指卖方将其房产转让给买方时,根据买方的申请,由放款 机构以现金出资替卖方偿清原银行按揭贷款,以便顺利办理房产过户的业务。现金赎楼分为交易类赎楼和非交易类赎楼。1、交易类赎楼,即用于转按揭:目前,不少处于银行按揭贷款偿还期的商品房大量涌入二手楼市。现在尚无法办理住房抵押转让登记, 市民要想出售尚处于按揭期的住房,就必须到银行把余款付清,把房产证赎出,才能进行转让和买卖。 这就是交易类的赎楼,这种同一套房产变更借款人,变更抵押,就叫做转按揭。2、非交易类赎楼处于银行按揭贷款偿还期的商品房,由于升值或者已经偿还了相当长一段时间的按揭供楼款,业主希 望用该房产从银行获得更多的贷款,可以先将房产从银行赎出,然后重新抵押给银行办理红本房抵押 贷款,这就是常说的“加按揭”,也需要赎楼。以上两种情况都需要先垫付一部分资金,付清银行按揭余款,即赎楼款。二、赎楼业务特点1、期限短,费率按照单笔收取1 / 5. . . .根据房产交易情况,现金赎楼关一般可在 10-20 天完成;关外时间稍长,一般在 20-30 天之间。市场 上目前以非交易性赎楼居多,所以一般借款人拿到银行的授信批复,放款机构才进行放款,并且重新 办理抵押登记手续约为 5 个工作日,时间长短上比较固定。目前现金赎楼收费标准为:使用现金 20 天以,费率为 1.5;使用现金超过 20 天,但在 1 个月的,费率为 2;使用现金超过 1 个月,以后每增加 15 天增加 1.02、风险较低现金赎楼业务由于有真实交易背景,金额较小,期限较短,只要能够保证房产抵押解除瞬间不被第三 人查封,几乎没有风险,只要做好过程控制风险就完全可控。因此,对于一家放款机构而言,现金赎 楼业务可作为资金过桥业务的补充业务,以弥补资金过桥业务空挡期的资金闲置成本。3、强调过程控制为了有效控制风险,放款机构需专门跟进业务办理,在借款流程中严控风险。借款人全权委托放款机 构进行房产的公证转让、抵押、出租,放款机构获得业务的全权操作权限。并且要求一定要拿到银行 批复才可进行放款。并要求借款资金专款专用,专门派人去银行确定房贷的还款账户和借款资金的赎 楼用途,监督业务办理的整个过程。4、业务来源较多依赖房产中介赎楼一般为短期,且业务很容易受市场房价决定。因此,对于放款机构来讲,利息收入有限。必须通 过一定的业务量赚取一定收入。市场上的 P2P 网贷公司等放款机构一般采取与房产中介、担保公司等 合作,因为此类机构有较大的客户群体和资金需求。如果建立长期的合作伙伴关系,也有利于降低风 险。三、赎楼业务流程与风险点(一)业务流程流程 合作机构发出业 务申请 风险管理部接参与人员风控部负责人调查员办理要求 通过微信群、群进行业 务发布 查验业务递交标准2 / 5流程 单,去银行核查 是否存在此单, 进行借款人资信 调查. . . .参与人员 办理要求 资料齐全,确定贷款期 限审核资料(原贷款合借款人全权委托 同、抵押合同、原贷款 调查员办理赎楼 调查员 银行欠款清单原件、新业务通过核查,上标; 资金募集齐全, 放款提交还款凭证给银行的贷款审批意见 复印件)法务人员审核资料的 法务人员、 完整性,发标募集全资 上标员 金然后放款至赎楼账户。财务部、担平台与原银行解除抵 押登记手续 新银行办理抵押 登记银行放款于指定 账户P2P 公司提取资 金并回款于投资 人保机构、借 款人、调查员调查员或业务员财务人员、 银行公证书、房产证平台业务员控制银行 账户,关注资金进账情 况平台收取银行放款,扣 除售楼费用等,回款给 投资人。(二)风险点赎楼贷款周期较短,一般在 1 个月,资金用途明确,且容易监控,风险比较小,业务相对保守,因此 收益也相对较低,必须有一定的业务量做支撑。这种业务均为短期,非常适合 P2P 网贷的短期投资者。 赎楼操作中也面临的一定的风险,例如房子被查封,新银行放款要求有明确资金去向等。二手房引发的争执主要有以下几种情况:1、买方交了赎楼款,卖方不履行售楼与交房义务;2、卖方当时购买房屋,只签订了商品房买卖合同,却未办理房产证,买房支付了赎楼款后,房产证 却一直办不下来,买方的权利就得不到保障,时间一长,一旦楼价上涨,由于没有办理过户,卖方在 利益的驱使下可能将房产转卖他人,让买房处于不利境地。3、卖方恶意欺诈,把卖方交付的赎楼款挪为他用,而不交付给银行用于赎楼,导致买房利益受损。 4、房子被查封的风险是赎楼业务中最为关键的。在业务办理的过程中,当房产从原银行解除抵押登 记,房产证被赎回时,因借款人有其他纠纷或者存在其他债主,房产被查封,借款人无法再通过新银 行办理抵押登记借款。市场上对以上风险的控制措施非常成熟,可充分控制用于赎楼的账户密码,由平台派专人跟进业务操 作,且业务调查人员在前期对客户的资信进行详细核查,包括个人征信,法院的执行人情况等。3 / 5. . . .关于银行要求受托支付受托支付是贷款资金的一种支付方式,指贷款人(依法设立的银行业金融机构)根据借款人的提款申 请和支付委托,将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象,目的是为了减小贷款被挪用 的风险。借款人赎楼之后向新银行以经营周转等名义进行房产抵押借款,这时银行要求借款人进行受 托支付。这种操作模式 P2P 网贷公司可设立贸易类的公司,银行将钱转入该贸易公司的账户, P2P 网贷公司扣 除所借的钱后将剩余转给借款人,操作方式较为灵活。四、赎楼业务的市场与瓶颈(一)业务市场目前市场的很多人都是通过按揭方式购房,因此,几乎一半的二手房卖家需要赎楼业务。据 21 世纪 不动产市场研究部数据显示,2013 年二手房总成交套数同比涨幅高达 60.5%,成为近 7 年全市二手房 成交量的最高值。但是 2014 年二手房成交量同比 2013 年整体下滑。在搜房网二手房市场报告监控的 20 城市中,2014 年 1-9 月成交比 2013 年同期上涨的只有和两个城市。相反,、和年二手房成交量 同比大幅下滑。201301-201409 二手房成交趋势(单位:套)4 / 5. . . .资料 来源:搜房网如果仅以为例,今年 1-9 月的二手房总成交量为 45320 万套,约以 4 万套计,每套需要的赎楼款按照 200 万计算,综合计算,在地区,一年赎楼款需要的资金量预计在 1000 亿元左右。当然这只是交易 性赎楼的一部分,非交易性赎楼部分未计算在。(二)发展瓶颈赎楼业务风险低,期限短。一般银行、担保公司按照放款金额的 2-3 个点进行收费,但对 P2P 网贷平 台来讲,放出同样的款项,期限越长,利息收入越高。如果收益只来自于单笔,平台需每月通过一定 规模业务量才可产生一定收益。因此业务来源是核心问题。以网贷平台“众金在线”为例,它采用与房产中介、担保公司合作的模式,由这些机构为公司提供项 目并为所提供的项目进行担保,业务期限均在 20 天左右,平台投资人的收益率约为 1%/月,借款端 收取的费用为 2%-2.5%,扣除公司的经营费用和中介费用,平台赚取的收益并不多。长此以往平台容 易对房产中介形成依赖,从而丧失业务资产端的核心竞争力。 P2P 平台如果只做赎楼业务,产品风险 虽然小,平台发展相对稳健,但将受到地域因素影响,市场难以形成扩之势。综合考量,平台应根据自身的业务优势和资本实力,构建符合自身发展的业务模式,不断创新金融产 品,逐渐形成自己的核心优势。5 / 5
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